Les bases de la fiscalité des FPI

Les fiducies de placement immobilier (FPI) se sont établies comme un moyen permettant au plus petit investisseur de participer directement aux rendements plus élevés générés par les biens immobiliers. Dans le passé, ces fiducies étaient considérées comme des ramifications mineures de fiducies d'investissement à capital unitaire, de la même catégorie que les fiducies liées à l'énergie ou à d'autres fiducies liées au secteur, mais lorsque la norme de classification mondiale du secteur a accordé aux REIT le statut de catégorie d'actif distincte, changé et leur popularité a grimpé en flèche.

Dans cet article, nous expliquerons le fonctionnement des FPI et examinerons les incidences fiscales et les économies uniques qu’elles offrent aux investisseurs réguliers.

Caractéristiques de base des REIT

Les FPI sont un ensemble de propriétés et d’hypothèques regroupées et offertes en tant que garantie sous la forme de fiducies de placement par unités. Chaque unité d'une FPI représente une fraction proportionnelle de la propriété de chacune des propriétés sous-jacentes. Les sociétés de placement immobilier à la Bourse de New York possédaient une capitalisation boursière supérieure à 1 billion de dollars en mars 2019. En 2019, 226 sociétés de placement immobilier étaient négociées activement à la Bourse de New York et sur d'autres marchés.

En règle générale, les FPI ont tendance à être plus rentables que ceux axés sur la croissance et sont principalement constitués de petites et moyennes capitalisations.

L’IRS exige que les FPI versent au moins 90% de leur revenu aux porteurs de parts. Cela signifie que les FPI offrent des rendements supérieurs à ceux que l'on trouve généralement sur les marchés traditionnels à revenu fixe. Ils ont également tendance à être moins volatils que les actions traditionnelles car ils évoluent avec le marché immobilier.

Trois types de REIT

Les FPI peuvent être divisées en trois catégories:

• Equity REITs: Ces fiducies possèdent et / ou louent des propriétés et perçoivent les revenus locatifs, les dividendes et les gains en capital résultant de la vente de propriétés. La triple source de revenus rend ce type très populaire.
• FPI hypothécaires: ces fiducies comportent un risque plus élevé en raison de leur exposition aux taux d'intérêt. Si les taux d'intérêt augmentent, la valeur des FPI hypothécaires peut chuter de manière substantielle.
• FPI hybrides - Ces instruments combinent les deux premières catégories. Ils peuvent être ouverts ou fermés (similaires aux fonds communs de placement ouverts et fermés), avoir une durée de vie limitée ou indéfinie et investir dans un seul groupe de projets ou dans plusieurs groupes.

Fiscalité au niveau de la confiance

Les FPI doivent suivre les mêmes règles que toutes les autres sociétés d'investissement à capital variable. Les FPI doivent être taxés d’abord au niveau de la confiance, puis des bénéficiaires. Mais ils doivent suivre la même méthode d’autoévaluation que les entreprises. Les sociétés de placement immobilier ont donc les mêmes règles d'évaluation et de comptabilité que les sociétés, mais au lieu de générer des profits, elles transmettent les flux de trésorerie directement aux porteurs de parts.

Il existe quelques règles supplémentaires pour les FPI autres que celles applicables aux autres sociétés de placement à capital variable:

1. Les revenus locatifs sont traités comme des revenus d’affaires pour les FPI, car le gouvernement considère que le loyer est l’activité des FPI. Cela signifie que toutes les dépenses liées aux activités de location peuvent être déduites de la même manière que les dépenses d’entreprise peuvent être amorties par une société.
2. De plus, le revenu courant distribué aux porteurs de parts n’est pas imposé sur le FPI, mais si le revenu est distribué à un bénéficiaire non-résident, ce revenu doit être soumis à une retenue à la source de 30% pour les dividendes ordinaires et à un taux de 35% pour les plus-values, sauf si le taux est inférieur par traité.

À toutes fins utiles, les FPI sont généralement exonérées d'impôt au niveau de la confiance tant qu'elles distribuent au moins 90% de leur revenu à leurs porteurs de parts. Toutefois, même les FPI qui se conforment à cette règle sont toujours confrontées à l’imposition des sociétés sur leurs revenus non distribués.

Taxation aux porteurs de parts

Les paiements de dividendes versés par la FPI sont imposés au porteur de parts à titre de revenu ordinaire, à moins qu’ils ne soient considérés comme des dividendes qualifiés, qui sont imposés à titre de gains en capital. Sinon, le dividende sera imposé au taux d'imposition marginal le plus élevé du porteur de parts.

De plus, une partie des dividendes versés par les FPI peut constituer un remboursement de capital non imposable, ce qui non seulement réduit le revenu imposable du porteur de parts dans l'année au cours de laquelle le dividende est reçu, mais reporte également les impôts sur cette partie jusqu'à la vente de l'immobilisation. Ces paiements réduisent également le coût de base pour le porteur de parts. Les parties non imposables sont ensuite imposées en tant que gains / pertes en capital à court ou à long terme.

Étant donné que les sociétés de placement immobilier sont rarement taxées au niveau de la confiance, elles peuvent offrir des rendements relativement plus élevés que les actions, dont les émetteurs doivent payer des impôts au niveau de la société avant de calculer le versement du dividende.

Exemple - Calcul de l'impôt des porteurs de parts
Jennifer décide d'investir dans une FPI se négociant actuellement à 20 $ l'unité. La FPI dispose de fonds provenant de l'exploitation de 2 $ par part et en distribue 90%, soit 1, 80 $, aux porteurs de parts. Toutefois, 0, 60 $ par unité de ce dividende provient de l’amortissement et d’autres dépenses et est considéré comme un remboursement de capital non imposable. Par conséquent, seulement 1, 20 USD (1, 80 USD - 0, 60 USD) de ce dividende provient des bénéfices réels. Ce montant sera imposable pour Jennifer à titre de revenu ordinaire, son coût de base étant réduit de 0, 60 $ à 19, 40 $ par part. Comme indiqué précédemment, cette réduction de base sera imposée comme un gain / une perte à long ou à court terme lors de la vente des parts.

Le résultat final

Les avantages fiscaux uniques offerts par les FPI peuvent se traduire par des rendements supérieurs pour les investisseurs recherchant des rendements plus élevés avec une stabilité relative. Théoriquement, un porteur de parts peut obtenir un prix de base négatif si les parts sont conservées pendant une période suffisamment longue. Bien que cela ne soit pas courant, les investisseurs devraient clairement comprendre la possibilité de réaliser un gain ou une perte de cette manière.