Dans les coulisses de votre hypothèque
Une hypothèque peut être considérée comme un flux de flux de trésorerie futurs. Ces flux de trésorerie sont achetés, vendus, démembrés, tranchés et titrisés sur le marché hypothécaire secondaire. Le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et très liquide.
Du point d'origine au moment où le paiement mensuel d'un emprunteur aboutit à un investisseur dans le cadre d'un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS), d'un titre adossé à des actifs (ABS), d'un titre de créance hypothécaire garanti (CMO) ou d'un titre de créance garanti par CDO), il existe plusieurs institutions différentes qui prélèvent toutes un pourcentage des frais initiaux et / ou des flux de trésorerie mensuels.
La plupart des hypothèques sont vendues sur le marché hypothécaire secondaire. Dans cet article, nous allons vous montrer le fonctionnement du marché hypothécaire secondaire et vous présenter ses principaux participants.
Pour plus d'informations, voir Notions de base sur l'hypothèque.
Participants au marché hypothécaire secondaire
Il existe quatre principaux acteurs sur ce marché: l'initiateur de l'hypothèque, l'agrégateur, le courtier en valeurs mobilières et l'investisseur.
1. L'auteur de l'hypothèque
Le créancier hypothécaire est la première entreprise impliquée sur le marché hypothécaire secondaire. Les créanciers hypothécaires sont des banques, des banquiers hypothécaires et des courtiers en hypothèques. Une différence à noter est que les banques et les banquiers hypothécaires utilisent leurs propres fonds pour clôturer des hypothèques, ce que ne font pas les courtiers en hypothèques. Les courtiers en hypothèques agissent en tant qu'agents indépendants pour les banques ou les banquiers hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources traditionnelles de financement pour clôturer des emprunts, les banquiers hypothécaires utilisent généralement ce qu’on appelle une ligne de crédit entrepôt pour financer des emprunts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers hypothécaires, vendent rapidement les nouveaux prêts hypothécaires sur le marché secondaire.
Toutefois, en fonction de la taille et du degré de sophistication de l'initiateur, il est possible que les prêts hypothécaires soient agrégés pendant une certaine période avant de vendre l'intégralité du colis. il pourrait aussi vendre des prêts individuels à l’origine. Un initiateur présente un risque lorsqu'il conserve une hypothèque après qu'un taux d'intérêt a été cité et bloqué par un emprunteur. Si l'hypothèque n'est pas simultanément vendue sur le marché secondaire au moment où l'emprunteur verrouille le taux d'intérêt, les taux d'intérêt peuvent changer, ce qui modifie la valeur de l'hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le profit réalisé par l'initiateur sur l'hypothèque.
Les initiateurs qui regroupent les prêts hypothécaires avant de les vendre couvrent souvent leurs investissements en prêts hypothécaires contre les fluctuations des taux d’intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelé commerce au mieux, conçu pour la vente d'une hypothèque unique, qui élimine la nécessité pour le donneur d'ordre de couvrir une hypothèque. Les plus petits émetteurs ont tendance à utiliser au mieux les métiers spécialisés. (Pour en savoir plus, voir "Guide du débutant en matière de couverture".)
En général, les initiateurs d'hypothèques gagnent de l'argent grâce aux frais imputés pour créer une hypothèque et à la différence entre le taux d'intérêt versé à un emprunteur et la prime qu'un marché secondaire paiera pour ce taux d'intérêt.
2. L'agrégateur
Les agrégateurs sont la prochaine entreprise du segment des participants au marché hypothécaire secondaire. Les agrégateurs sont d'importants créanciers hypothécaires ayant des liens avec des entreprises de Wall Street et des entreprises parrainées par le gouvernement, telles que Fannie Mae et Freddie Mac. Les agrégateurs achètent des hypothèques nouvellement créées à des créateurs plus petits et, avec leurs propres créations, forment des pools d’hypothèques qu’ils titrisent en titres adossés à des créances auprès de marques de distributeur (en travaillant avec des sociétés de Wall Street) ou forment des MBS d’agences (en travaillant avec des GSE). (Pour en savoir plus sur les GSE, voir "Bénéfice de la dette hypothécaire avec MBS.")
Comme les initiateurs, les agrégateurs doivent couvrir les emprunts hypothécaires dans leurs pipelines à compter du moment où ils s’engagent à acheter un emprunt immobilier, en passant par le processus de titrisation et jusqu’à la vente du MBS à un courtier en valeurs mobilières. La couverture d'un portefeuille de prêts hypothécaires est une tâche complexe en raison des retombées et du risque de propagation. Les agrégateurs réalisent des profits en calculant la différence entre le prix qu'ils paient pour les prêts hypothécaires et le prix auquel ils peuvent vendre les TACH adossés à ces prêts hypothécaires, en fonction de l'efficacité de leur couverture.
3. Courtiers en valeurs mobilières
Une fois le MBS formé (et parfois avant, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. La plupart des sociétés de courtage de Wall Street ont des bureaux de négociation MBS. Les concessionnaires font toutes sortes de choses créatives avec MBS et hypothèquent des prêts complets. L'objectif final est de vendre des titres à des investisseurs. Les concessionnaires utilisent fréquemment des MBS pour structurer les transactions CMO, ABS et CDO. Ces opérations peuvent être structurées de manière à présenter des caractéristiques de paiement anticipé différentes et quelque peu définies, ainsi que des notations de crédit améliorées par rapport au MBS sous-jacent ou aux prêts globaux. Les concessionnaires fixent le prix auquel ils achètent et vendent des MBS et cherchent à réaliser des profits d'arbitrage dans la manière dont ils structurent les transactions CMO, ABS et CDO.
4. investisseurs
Les investisseurs sont les utilisateurs finaux des prêts hypothécaires. Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d'assurance, les banques, les GSE et les hedge funds sont tous de gros investisseurs en prêts hypothécaires. Les MBS, les CMO, les ABS et les CDO offrent aux investisseurs une large gamme de rendements potentiels basés sur des risques de qualité de crédit et de taux d'intérêt variables.
Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les banques investissent généralement dans des produits hypothécaires de premier ordre. Certaines tranches des différentes opérations de prêts hypothécaires structurés sont recherchées par ces investisseurs pour leurs profils de risque de remboursement anticipé et de taux d’intérêt. Les fonds de couverture investissent généralement beaucoup dans les produits hypothécaires à faible cote de crédit et les produits hypothécaires structurés comportant un risque de taux d’intérêt plus élevé.
De tous les investisseurs hypothécaires, les GSE possèdent les plus importants portefeuilles. Le type de produit hypothécaire dans lequel ils peuvent investir est en grande partie réglementé par le Bureau de surveillance des entreprises de logement fédérales.
Le résultat final
Peu d'emprunteurs réalisent à quel point leur prêt hypothécaire est découpé en tranches, en dés et échangé. En quelques semaines, peut-être un mois, à partir du moment où une hypothèque a été contractée, elle peut faire partie d’un contrat avec CMO, ABS ou CDO. L'utilisateur final d'une hypothèque peut être un fonds de couverture qui fait des paris directionnels sur les taux d'intérêt ou utilise des positions à effet de levier pour exploiter de petites irrégularités en matière de tarification relationnelle, ou bien ce peut être la banque centrale d'un pays étranger qui apprécie la cote de crédit d'une agence MBS.
En revanche, il pourrait s’agir d’une compagnie d’assurances établie à Bruxelles et attirée par le profil de durée et de convexité d’une tranche donnée lors d’une transaction ABS, CMO ou CDO. Le marché hypothécaire secondaire est énorme, liquide et complexe, et plusieurs institutions sont toutes désireuses de consommer une part du gâteau hypothécaire.
(Continuez ici pour un guichet unique sur les hypothèques à risque et la fusion des subprimes.)