Acheter ou louer à San Francisco: quelle est la différence?

Devriez-vous acheter votre maison ou la louer? C'est un débat séculaire qui n'a vraiment pas de bonne ou de mauvaise réponse car il dépend de chaque individu. Pour certains, l'achat a plus de sens, et pour d'autres, la location est la meilleure solution.

L'achat d'une maison est l'un des plus gros investissements financiers que vous puissiez faire dans votre vie. Cela nécessite beaucoup de planification, d'économie et de détermination, et peut porter ses fruits à la fin. Après tout, vous construisez l’équité. Mais l’accession à la propriété, qui a toujours fait partie du rêve américain, est une entreprise coûteuse. Considérez certains des coûts associés à l’accession à la propriété, notamment le paiement de l’hypothèque, les rénovations et l’entretien, ainsi que les taxes foncières, pour ne nommer que ceux-là.

La location, en revanche, est une toute autre bête. Payer son loyer mensuellement à quelqu'un d'autre était jadis considéré comme un gaspillage, car on croyait que le locataire jetait de l'argent. Mais pour quelqu'un qui ne veut pas s'occuper de la maintenance, cela peut sembler plus logique. Vous n'avez pas à faire face à des réparations ou à d'autres dépenses, et plusieurs de vos factures peuvent être couvertes par votre contrat de location. Et le loyer est souvent beaucoup moins cher qu'un versement hypothécaire.

Mais tout dépend de l'endroit où vous vivez. Considérons San Francisco, Californie. La ville est considérée comme l'une des plus désirables des États-Unis. Mais c’est aussi l’un des plus coûteux, tant pour les locataires que pour les propriétaires.

Selon Smart Asset, le revenu médian dans la ville était de 96 265 $ pour les ménages et de 74 841 $, ce qui est supérieur à la moyenne nationale de 61 372 $. Si vous voulez vous permettre de vivre en ville en tant que propriétaire, vous devez gagner 128 600 $, tandis que la location nécessite un revenu de 188 000 $.

Et il est difficile de savoir si l’achat ou la location a plus de sens, car ils sont tous les deux coûteux. Mais il existe des différences majeures entre les deux à San Francisco. Nous avons énuméré certains des principaux ci-dessous.

Points clés à retenir

• San Francisco est l’une des villes les plus chères des États-Unis pour les locataires et les acheteurs.
• Les prix des maisons atteignent en moyenne 1, 3 million de dollars dans la ville et son taux effectif de taxe foncière est de 1, 163% de la valeur estimative de la maison.
• Le loyer mensuel moyen à San Francisco d’un appartement de deux chambres s’élève à 4 400 dollars.
• L'accession à la propriété peut vous aider à acquérir des capitaux propres, mais cela peut coûter cher. La location, en revanche, peut être une option plus abordable car il y a moins de coûts associés à la location.

Acheter à San Francisco

Comme mentionné ci-dessus, Smart Asset a déclaré que l'achat d'une maison à San Francisco n'était vraiment pas abordable. En fait, l'enquête de 2017 sur le site a révélé que, pour payer des paiements mensuels de 3 858 dollars, il faudrait un revenu annuel de 128 000 dollars. N'oubliez pas que ce chiffre ne comprend pas les autres nécessités de la vie, y compris le coût de la nourriture et du transport.

Les données du site immobilier Zillow montrent que le prix courant médian d'une maison dans la ville était de 1 299 000 USD en avril 2019. Les impayés d'hypothèques dans la ville sont à 0, 2%, bien en dessous de la moyenne nationale de 1, 1%. Les trois quartiers les plus chers de la ville étaient Buena Vista, Corona Heights et Haight.

Comme dans toute ville, l'accession à la propriété comporte de nombreux avantages et inconvénients. En achetant une maison, vous investissez dans l'immobilier et vous créez ainsi des capitaux propres. Le fait de posséder une maison peut aider les propriétaires à construire un pécule pour l'avenir car les valeurs de la maison augmentent généralement avec le temps. Selon Zillow, la valeur médiane d'une maison à San Francisco s'élevait à 1 375 500 dollars en avril 2019. La valeur des maisons à San Francisco a augmenté de 3% depuis 2018.

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, vos coûts mensuels peuvent être prévisibles. Contrairement aux loyers, qui ont tendance à fluctuer, vous pourrez bloquer votre paiement. Cela signifie que vous aurez une meilleure idée du montant que vous devrez économiser chaque mois pour effectuer vos paiements.

Cependant, vous devrez peut-être prendre en compte certains coûts associés à l'accession à la propriété. Premièrement, il y a des coûts réguliers d'entretien de votre maison. Et si vous faites des ajouts ou des modifications à votre maison, vous devrez également en tenir compte également. En tant que propriétaire, vous serez également responsable des factures de services publics, notamment de chauffage et de climatisation, des charges d'eau et d'égout ainsi que de l'électricité. Et si vous possédez un condominium, des frais d’entretien mensuels vous seront également facturés.

Il y a aussi la question de la taxe foncière. Le taux effectif de l'impôt foncier en Californie est de 0, 79%, ce qui est inférieur à la moyenne nationale de 1, 19%, selon Smart Asset. Mais le taux d'imposition de San Francisco est presque égal à celui de la nation. Pour l'exercice 2018-2019, les propriétaires ont été facturés à 1, 163% de la valeur de leur maison. Ainsi, la facture de taxe foncière sur la valeur médiane de la maison de 1 375 500 $ déclarée par Zillow serait de près de 16 000 $.

Les habitants de San Francisco paient davantage pour la nourriture que la plupart des autres Américains.

Louer à San Francisco

Même s’il y a moins de problèmes, la location à San Francisco n’est pas moins chère. Le loyer moyen d'un appartement de deux chambres dans la ville s'élevait à environ 4 400 dollars, soit 52 800 dollars par an, selon Smart Asset. L'étude du site a révélé que cette ville avait besoin de résidents pour gagner les revenus les plus élevés du pays et pouvoir payer leur loyer.

Selon Curbed, environ 65% des habitants de San Francisco étaient des locataires. Et même si les loyers sont très élevés, il peut s’avérer l’option la plus abordable, en fonction de votre point de vue, en particulier par rapport aux valeurs actuelles de la maison.

Bien que la location puisse coûter cher, de nombreux locataires ne sont pas confrontés aux nombreux coûts auxquels sont confrontés les propriétaires. Couper un chèque pour le loyer peut être utile si vous n'avez pas à payer les taxes foncières, les réparations, les frais de copropriété ou les services publics si votre contrat de location comprend le coût de l'eau, du chauffage et de l'électricité. Vous aurez donc peut-être un petit revenu supplémentaire à économiser pour votre propre propriété plus tard.

Mais cela ne signifie pas que vous êtes sorti du bois. Les loyers ont tendance à fluctuer à mesure que l'économie se renforce et s'affaiblit. Les propriétaires de San Francisco peuvent définir le montant de la location à n'importe quel niveau choisi sur un logement vacant, mais la ville a le contrôle des loyers. Cela signifie que les propriétaires ne sont autorisés à augmenter le loyer d'un certain montant que s'il est occupé. Entre le 1er mars 2019 et le 29 février 2020, la Ville a autorisé les propriétaires à augmenter le loyer d'un taux maximal de 2, 6%.

Considérations particulières

Ratio prix / loyer

Le ratio prix / loyer indique si la location ou l'achat présente un intérêt financier supérieur sur un marché immobilier donné. Pour calculer, divisez le prix de vente médian par le loyer annuel moyen d'une maison comparable.

En général, le marché favorise les acheteurs si le ratio est inférieur à 15 et les locataires si le ratio est supérieur à 20 (des ratios entre 15 et 20 peuvent aller dans les deux sens). En utilisant les chiffres ci-dessus, le ratio prix / loyer à San Francisco serait de 24, 6 (1 299 000 USD divisé par 52 800 USD), ce qui signifie qu'il est préférable de louer. Cependant, si le rapport prix / loyer est un bon point de départ, il ne dit pas tout.

Verbhouse

Verbhouse est une interprétation de San Francisco du concept immobilier locatif. Combinant la flexibilité de la location avec les avantages à long terme de la propriété, le programme local permet aux participants, ou Verbees, d'emménager dans une résidence avec l'option - mais pas l'obligation - de l'acheter à une date ultérieure. Les verbes conservent leur loyer avec un prix d'achat pouvant aller jusqu'à cinq ans. Ils effectuent ensuite des paiements mensuels et renforcent l'équité en faveur de la propriété. Tout cela peut éliminer la nécessité d’un acompte important au moment du financement.

Le programme est conçu pour les aspirants propriétaires qui n'ont pas d'acompte ni de problèmes de crédit mineurs qui peuvent être résolus dans les prochaines années.

«Verbhouse pense que tout le monde devrait pouvoir bénéficier des avantages émotionnels, sociaux et financiers de l'accession à la propriété», a déclaré Marjorie Scholtz, PDG de Verbhouse.