Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation (également appelé taux de capitalisation) est utilisé dans le monde de l'immobilier commercial pour indiquer le taux de rendement attendu sur un immeuble de placement immobilier. Cette mesure est calculée en fonction du revenu net que le bien devrait générer. Elle est calculée en divisant le résultat net d'exploitation par la valeur de l'actif immobilier et est exprimée en pourcentage. Il est utilisé pour estimer le retour potentiel de l’investisseur sur son investissement sur le marché immobilier.
Bien que le taux de capitalisation puisse être utile pour comparer rapidement la valeur relative d'investissements immobiliers similaires sur le marché, il ne doit pas être utilisé comme seul indicateur de la force d'un investissement car il ne prend pas en compte l'effet de levier, la valeur temporelle de l'argent, et les flux de trésorerie futurs provenant des améliorations apportées aux propriétés, entre autres facteurs. Il n'y a pas de fourchette claire pour un bon ou un mauvais taux de capitalisation et elles dépendent en grande partie du contexte de la propriété et du marché.
Points clés à retenir
- Le taux de capitalisation est calculé en divisant le bénéfice net d'exploitation d'une propriété par la valeur marchande actuelle.
- Ce ratio, exprimé en pourcentage, est une estimation du rendement potentiel d'un investisseur sur un investissement immobilier.
- Le taux plafond est très utile pour comparer la valeur relative d’investissements immobiliers similaires.
Comprendre le taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est la mesure la plus utilisée pour évaluer la rentabilité et le potentiel de rendement des investissements immobiliers. Le taux de capitalisation représente simplement le rendement d'une propriété sur un horizon d'un an, en supposant que la propriété est achetée au comptant et non en prêt. Le taux de capitalisation indique le taux de rendement intrinsèque, naturel et sans effet de levier de la propriété.
Formule de taux de capitalisation
Plusieurs versions existent pour le calcul du taux de capitalisation. Dans la formule la plus répandue, le taux de capitalisation d’un investissement immobilier est calculé en divisant le bénéfice d’exploitation net de l’immeuble par la valeur marchande actuelle. Mathématiquement,
Taux de capitalisation = Résultat opérationnel net / Valeur marchande actuelle
où,
Le produit net d'exploitation est le revenu annuel (attendu) généré par le bien (comme une location) et est calculé en déduisant toutes les dépenses engagées pour la gestion du bien. Ces dépenses comprennent les frais d’entretien courant de l’installation ainsi que les taxes foncières.
La valeur marchande actuelle de l'actif est la valeur actuelle de la propriété aux taux du marché en vigueur.
Dans une autre version, le chiffre est calculé sur la base du coût en capital d’origine ou du coût d’acquisition d’un bien immobilier.
Taux de capitalisation = résultat opérationnel net / prix d'achat
Cependant, la deuxième version n’est pas très populaire pour deux raisons. Premièrement, il donne des résultats irréalistes pour les anciennes propriétés achetées il y a plusieurs années / décennies à bas prix, et deuxièmement, il ne peut pas être appliqué aux propriétés héritées, car leur prix d'achat est égal à zéro, ce qui rend la division impossible.
De plus, étant donné que les prix de l'immobilier fluctuent considérablement, la première version utilisant le prix du marché actuel est une représentation plus précise par rapport à la seconde qui utilise le prix d'achat initial à valeur fixe.
Exemples de taux de capitalisation
Supposons qu’un investisseur dispose d’un million de dollars et envisage d’investir dans l’une des deux options d’investissement disponibles: l’un peut investir dans des obligations du Trésor émises par des gouvernements offrant un intérêt nominal de 3% par an et qui sont considérés comme les investissements les plus sûrs. acheter un immeuble commercial qui compte plusieurs locataires qui devraient payer un loyer régulier.
Dans le second cas, supposons que le loyer total reçu par an est de 90 000 dollars et que l'investisseur doit débourser 20 000 dollars au total pour couvrir divers frais d'entretien et taxes foncières. Cela laisse le revenu net de l'investissement immobilier à 70 000 $. Supposons qu'au cours de la première année, la valeur de la propriété reste stable au prix d'achat initial de 1 million de dollars.
Le taux de capitalisation sera calculé comme suit (résultat opérationnel net / valeur de la propriété) = 70 000 $ / 1 million $ = 7%.
Ce retour sur investissement de 7% généré par les investissements immobiliers se situe mieux que le rendement standard de 3% proposé par les bons du Trésor sans risque. Les 4% supplémentaires représentent le rendement du risque pris par l’investisseur lorsqu’il investit dans le marché immobilier par opposition à un investissement dans les obligations de trésorerie les plus sûres, qui présentent un risque nul.
Les investissements immobiliers sont risqués et il peut exister plusieurs scénarios dans lesquels le rendement, représenté par la mesure du taux de capitalisation, peut varier considérablement.
Par exemple, quelques locataires peuvent déménager et le revenu de location de la propriété peut diminuer jusqu'à 40 000 $. En réduisant les 20 000 $ pour couvrir divers coûts d’entretien et les taxes foncières, et en supposant que la valeur de la propriété reste à 1 million de dollars, le taux de capitalisation s’élève à (20 000 $ / 1 million de dollars) = 2%. Cette valeur est inférieure au rendement des obligations sans risque.
Dans un autre scénario, supposons que le revenu locatif reste à 90 000 USD à l’origine, mais que les frais d’entretien et / ou l’impôt foncier augmentent considérablement, pour dire 50 000 USD. Le taux de capitalisation sera alors de (40 000 $ / 1 million de dollars) = 4%.
Dans un autre cas, si la valeur marchande actuelle du bien lui-même diminue, par exemple 800 000 $, alors que les revenus locatifs et divers coûts restent inchangés, le taux de capitalisation passera à 70 000 $ / 800 000 $ = 8, 75%.
En substance, les divers niveaux de revenus générés par la propriété, les dépenses liées à la propriété et la valorisation actuelle de la propriété sur le marché peuvent modifier de manière significative le taux de capitalisation.
Le rendement de l’excédent, qui est théoriquement disponible pour les investisseurs immobiliers au-delà des investissements en obligations du Trésor, peut être attribué aux risques associés qui conduisent aux scénarios susmentionnés. Les facteurs de risque incluent:
- Âge, emplacement et statut de la propriété
- Type de propriété - multifamiliale, de bureau, industrielle, de vente au détail ou récréative
- La solvabilité des locataires et les recettes de location régulières
- Durée et structure du (des) bail (s) de locataire
- Taux global du marché de la propriété et facteurs influant sur sa valorisation
- Fondamentaux macroéconomiques de la région et facteurs ayant une incidence sur les activités des locataires
Interprétation du taux de capitalisation
Étant donné que les taux de capitalisation sont basés sur les estimations projetées des revenus futurs, ils sont soumis à une forte variance. Il devient alors important de comprendre ce qui constitue un bon taux de capitalisation pour un immeuble de placement.
Le taux indique également la durée nécessaire pour récupérer le montant investi dans une propriété. Par exemple, une propriété ayant un taux de capitalisation de 10% prendra environ 10 ans pour récupérer l’investissement.
Différents taux de capitalisation entre différentes propriétés, ou différents taux de capitalisation à différents horizons temporels sur la même propriété, représentent différents niveaux de risque. Un examen de la formule indique que la valeur du taux de capitalisation sera plus élevée pour les propriétés générant un bénéfice net d’exploitation plus élevé et une valorisation plus faible, et inversement.
Disons qu'il y a deux propriétés qui sont similaires dans tous les attributs sauf qu'elles sont géographiquement séparées. L'un se situe dans un quartier chic du centre-ville, tandis que l'autre se trouve à la périphérie de la ville. Toutes choses égales par ailleurs, la première propriété générera un loyer plus élevé par rapport à la seconde, mais ceux-ci seront partiellement compensés par le coût plus élevé de l'entretien et des taxes plus élevées. La propriété du centre-ville aura un taux de capitalisation relativement inférieur à celui de la seconde en raison de sa valeur de marché considérablement élevée.
Cela indique qu'une valeur inférieure du taux de capitalisation correspond à une meilleure valorisation et à de meilleures perspectives de rendements avec un niveau de risque inférieur. D'autre part, une valeur plus élevée du taux de capitalisation implique des perspectives de retour sur l'investissement immobilier relativement plus faibles, et donc un niveau de risque plus élevé.
Bien que l'exemple hypothétique ci-dessus permette à un investisseur de choisir facilement un bien immobilier situé en centre-ville, les scénarios du monde réel peuvent ne pas être aussi simples. L’investisseur qui évalue une propriété sur la base du taux de capitalisation est confronté à la tâche ardue de déterminer le taux de capitalisation approprié pour un niveau de risque donné.
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Représentation modèle de Gordon pour Cap Rate
Une autre représentation du taux de capitalisation provient du modèle de croissance de Gordon, également appelé modèle d’actualisation des dividendes (DDM). Il s'agit d'une méthode de calcul de la valeur intrinsèque du cours des actions d'une société indépendamment des conditions actuelles du marché. La valeur des actions est calculée en tant que valeur actuelle des dividendes futurs d'une action. Mathématiquement,
Valeur des actions = flux de trésorerie annuel de dividendes prévu / (taux de rendement requis de l'investisseur - taux de croissance prévu des dividendes)
Réarranger l'équation et généraliser la formule au-delà du dividende,
(Taux de rendement requis - Taux de croissance prévu) = Flux de trésorerie attendu / Valeur de l’actif
La représentation ci-dessus correspond à la formule de base du taux de capitalisation mentionnée dans la section précédente. La valeur des flux de trésorerie attendus représente le résultat opérationnel net et la valeur de l'actif correspond au prix du marché actuel de la propriété. Ceci conduit à ce que le taux de capitalisation soit équivalent à la différence entre le taux de rendement requis et le taux de croissance attendu. En d’autres termes, le taux de capitalisation est simplement le taux de rendement requis moins le taux de croissance.
Ceci peut être utilisé pour évaluer la valeur d'un bien immobilier pour un taux de rendement donné attendu par l'investisseur. Par exemple, supposons que le bénéfice net d’exploitation d’une propriété soit de 50 000 USD et qu’il devrait augmenter de 2% par an. Si le taux de rendement attendu de l'investisseur est de 10% par an, le taux de capitalisation net s'établira à (10% à 2%) = 8%. En l’utilisant dans la formule ci-dessus, la valeur de l’actif s’élève à (50 000 $ / 8%) = 625 000 $.
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