Ratio combiné prêt / valeur - Ratio CLTV
Le ratio de prêt sur valeur (CLTV) combiné est le rapport entre tous les prêts garantis sur un bien immobilier et la valeur d'un bien immobilier. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d'un acheteur potentiel lorsque plusieurs prêts sont utilisés.
En règle générale, les prêteurs sont disposés à prêter à des ratios de CLTV de 80% et plus à des emprunteurs bénéficiant d'une cote de crédit élevée. Le ratio CLTV diffère du ratio prêt / valeur (LTV) simple en ce qu'il n'inclut que la première ou la première hypothèque dans son calcul.
Formule et calcul CLTV
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnTotal Valeur de la propriété où: VL = Valeur du prêt \ begin {aligné} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Valeur totale de la propriété}} \\ & \ textbf {où:} \\ & \ text {VL = Valeur du prêt} \\ \ end {aligné} CLTV = Valeur totale de la propriétéVL1 + VL2 + ... + VLn où: VL = Valeur du prêt
Pour calculer le ratio prêt / valeur combiné, divisez les soldes en principal cumulés de tous les prêts par le prix d'achat ou la juste valeur marchande de la propriété. Le ratio CLTV est donc déterminé en divisant la somme des éléments énumérés ci-dessous par le moindre du prix de vente de la propriété ou de la valeur estimée de la propriété.
- le montant du prêt initial de la première hypothèque
- la portion utilisée (solde du capital impayé) d'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)
- le solde du capital impayé de tous les financements subordonnés à capital fixe, comme une deuxième ou une troisième hypothèque (avec un prêt à capital fixe, un emprunteur prélève tous les fonds dès le premier jour et ne peut modifier aucun plan de paiement ni accéder à un remboursement principal une fois le prêt fermé.)
Points clés à retenir
- CLTV est similaire à LTV mais inclut toutes les hypothèques et privilèges et pas seulement la première hypothèque.
- Les prêteurs tiennent compte du ratio CLTV pour déterminer si un acheteur peut se permettre d’acheter une maison.
- La bulle immobilière de 2008-2009 a mis en exergue la pertinence de surveiller le ratio CLTV.
Ce que montre le ratio CLTV
Le ratio prêt / valeur combiné (CLTV) est un calcul utilisé par les professionnels de l’hypothèque et du crédit pour déterminer le pourcentage total des biens du propriétaire grevés de privilèges (dettes financières). Les prêteurs utilisent le ratio CLTV avec une poignée d'autres calculs, tels que le ratio dette / revenu et le ratio prêt / valeur standard (LTV), pour évaluer le risque associé à l'octroi d'un prêt à un emprunteur.
De nombreux économistes attribuent les normes assouplies de la CLTV à la crise des saisies qui a sévi aux États-Unis à la fin des années 2000, entre autres facteurs. À partir des années 1990 et en particulier du début et du milieu des années 2000, les acheteurs ont souvent contracté une deuxième hypothèque au moment de l’achat au lieu de verser des acomptes. Les prêteurs désireux de ne pas perdre les activités de leurs clients au profit de leurs concurrents ont accepté ces conditions malgré le risque accru.
Avant la bulle immobilière qui s’est étendue de la fin des années 90 au milieu des années 2000, les acheteurs de maison avaient pour pratique courante de verser un acompte représentant au moins 20% du prix d’achat. La plupart des prêteurs ont gardé les clients dans ces paramètres en limitant le ratio prêt / valeur à 80%.
Lorsque la bulle a commencé à se réchauffer, bon nombre de ces mêmes entreprises ont pris des mesures pour permettre aux clients de réduire leurs dépenses de 20%. Certains prêteurs ont augmenté ou éliminé complètement les plafonds LTV, proposant des prêts hypothécaires avec une mise de fonds initiale égale ou inférieure à 5%, tandis que d'autres ont maintenu les exigences relatives au ratio prêt / valeur, mais ont majoré les plafonds CLTV, souvent à 100%. Cette manœuvre a permis aux clients de contracter une deuxième hypothèque pour financer leurs acomptes de 20%.
La montée en flèche des saisies à partir de 2008 a mis en lumière l’importance de CLTV. Avoir la peau dans le jeu, comme une dépense initiale de 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, offre au propriétaire une incitation puissante à maintenir ses paiements hypothécaires. Si la banque s'empare de la banque, il perd non seulement son domicile, mais également l'argent qu'il a payé pour fermer.
Exiger des capitaux propres dans la propriété isole également les prêteurs d’une baisse des prix de l’immobilier. Si une propriété est évaluée à 500 000 $ et que le total des privilèges totalise 400 000 $, la propriété peut perdre jusqu'à 20% de sa valeur sans qu'aucun détenteur de privilège ne reçoive un court paiement lors d'une enchère de forclusion.
Pourquoi le CLTV est important
Certains acheteurs choisissent de réduire leur mise de fonds en recevant plusieurs hypothèques sur une propriété, ce qui entraîne un ratio prêt / valeur moins élevé pour l'hypothèque principale. De plus, en raison du faible ratio LTV, de nombreux acheteurs ont réussi à éviter l’assurance prêt hypothécaire privé (PMI). Qu'il soit préférable d'obtenir une deuxième hypothèque ou de supporter le coût du PMI varie selon les individus.
Par conséquent, comme le deuxième débiteur hypothécaire assume plus de risques, le taux d'intérêt d'une deuxième hypothèque est généralement supérieur à celui d'une première hypothèque. Il est recommandé que les consommateurs considèrent les avantages et les inconvénients d'accepter plusieurs prêts sur une propriété. Faire preuve de diligence raisonnable aidera à faire en sorte que ce qui est choisi soit la meilleure option dans les circonstances données.
Prêt-valeur vs CLTV
Le ratio prêt / valeur (LTV) et CLTV sont les deux ratios les plus couramment utilisés lors du processus de souscription d’hypothèques. La plupart des prêteurs imposent un maximum sur les deux valeurs, au-dessus duquel l'emprunteur potentiel n'est pas éligible à un prêt. Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire principal. Par conséquent, dans l'exemple ci-dessus, le ratio prêt / valeur est de 50%, résultat de la division du solde hypothécaire principal de 100 000 $ par la valeur de la maison de 200 000 $.
La plupart des prêteurs imposent un ratio prêt-valeur maximal de 80%, car Fannie Mae et Freddie Mac n’achètent pas d’hypothèques avec des ratios de prêt plus élevés. Les emprunteurs ayant un bon profil de crédit peuvent contourner cette exigence, mais doivent souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) tant que le solde de leur prêt principal est supérieur à 80% de la valeur de la maison. PMI protège le prêteur des pertes lorsque la valeur d'une maison tombe en dessous du solde du prêt.
Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux avec les exigences de la CLTV. Considérant l'exemple ci-dessus, en cas de forclusion, le premier créancier hypothécaire reçoit intégralement son argent avant que le second créancier ne reçoive quoi que ce soit. Si la valeur de la propriété diminue à 125 000 USD avant que l'emprunteur ne soit en défaut, le détenteur de privilège principal reçoit la totalité du montant dû (100 000 USD), tandis que le second détenteur de privilège ne reçoit que les 25 000 USD restants alors qu'il devait 50 000 USD. Le détenteur de privilège principal supporte moins de risques en cas de baisse de la valeur des propriétés et peut donc se permettre de prêter à un CLTV supérieur.
Exemple du ratio CLTV
Par exemple, supposons qu'une personne achète une maison pour 200 000 $. Pour sécuriser la propriété, elle a versé un acompte de 50 000 $ et a reçu deux hypothèques de 100 000 $ (primaires) et de 50 000 $ (secondaires). Son ratio prêt-valeur combiné (CLTV) est donc de 75%: ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).
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