Comparaison des prêts hypothécaires inversés et des prêts hypothécaires à terme

Si vous n'avez jamais entendu parler d'un «prêt hypothécaire à terme», il y a une raison à cela. Le terme fait référence aux prêts hypothécaires traditionnels et est rarement utilisé, sauf en comparaison de son opposé, le «prêt hypothécaire inversé». Dans quel sens voulez-vous aller? Que vous avanciez ou inversiez dépend de votre situation personnelle et financière à ce stade de votre vie.

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• Risques dans une hypothèque à terme
• Risques dans une hypothèque inversée

Avant d'aller plus loin, il convient de noter que seules les personnes âgées de 62 ans et plus sont éligibles pour obtenir un prêt hypothécaire inversé - et 62 ans sont jeunes pour en obtenir un. Plus vous êtes âgé, plus la banque sera prête à vous prêter de l'argent.

Si vous avez moins de 62 ans, l'équivalent le plus proche d'un prêt hypothécaire inversé est une marge de crédit sur valeur locative (voir Prêt hypothécaire inversé ou prêt sur valeur nette?). Il s’agit d’un montant fixe que vous pouvez utiliser à tout moment et pour quelque raison que ce soit. Soyez très prudent. Vous pariez votre maison sur votre capacité à rembourser cet argent, avec intérêts. Une ligne de crédit sur valeur nette est parfois appelée «hypothèque de second rang». Toutefois, un prêt sur valeur nette ne peut être appelé que si l'emprunteur a toujours une première hypothèque en place. Si la première hypothèque a été payée, un prêt hypothécaire est simplement une hypothèque.

Cela dit, les prêts hypothécaires à terme et inversés sont essentiellement des prêts énormes qui utilisent votre maison en garantie - et constituent des engagements financiers majeurs. Un couple peut utiliser une maison individuelle comme garantie deux fois dans une vie, obtenant d’abord une hypothèque à terme lors de l’achat, puis, des décennies plus tard, une hypothèque inversée. Voilà comment cela fonctionne:

• Un couple marié, chacun âgé d'environ 30 ans, achète une maison avec un petit acompte. Ils promettent de rembourser l'argent par petites augmentations mensuelles du principal plus des intérêts sur plusieurs années. Trente ans a toujours été la norme.
• Plus de 30 ans plus tard, le même couple vit dans la même maison et a entièrement remboursé son hypothèque. Même avec leurs avantages sociaux combinés de la sécurité sociale et de leur épargne-retraite, il est difficile de joindre les deux bouts. Ils optent donc pour un prêt hypothécaire inversé. Ils ne paieront rien à l'avance et recevront un chèque mensuel pour compléter leur revenu. En fait, ils ne remboursent jamais l’hypothèque, ni les intérêts et les coûts qui s’accumulent au fil des ans. Cependant, à l'avenir, leurs héritiers doivent le faire, soit en vendant la maison familiale, soit en leur versant une somme forfaitaire. (Pour en savoir plus, voir Comment éviter de survivre à votre prêt hypothécaire inversé)

Ce sont des exemples simples. Les variations sont à peu près illimitées, mais il y a des pièges à considérer dans chacun. Par exemple:

Risques dans une hypothèque à terme

• Vous pouvez obtenir un meilleur taux d’intérêt et économiser un montant substantiel d’intérêts au fil du temps, si vous contractez un prêt hypothécaire de 15 ans ou même de 10 ans. Cela suppose un degré de confiance raisonnable pour que vos revenus et vos dépenses restent stables ou s’améliorent au cours des années à venir. Vous pouvez également envisager d’obtenir l’hypothèque de 30 ans et d’effectuer des versements supplémentaires lorsque vous le pouvez. Cela vous permet de réduire votre dette et de réduire votre paiement d’intérêts global sans le fardeau d’un paiement plus élevé.
• Le système hypothécaire repose sur l'hypothèse que la valeur des biens immobiliers augmente avec le temps. Ce truisme s'est avéré faux lorsque la bulle immobilière a éclaté en 2008 . En août 2017, plus de 5, 4 millions de foyers américains - environ 9, 5% de tous les logements avec hypothèques - étaient encore «sous l'eau», selon un sondage de RealtyTrac. Cela signifie que leurs propriétaires doivent continuer à payer des hypothèques gonflées ou payer à leur banque 25% ou plus de la valeur établie de leur maison au moment de la vente.
• Parlant d’avoir des ennuis, pendant le boom immobilier, il est devenu courant pour les propriétaires d’obtenir une «marge de crédit», en utilisant leur maison comme garantie, en plus de leurs hypothèques. Les propriétaires et leurs banquiers ont supposé que les fortes augmentations de la valeur des maisons continueraient. Lorsque le buste a éclaté, les propriétaires se sont retrouvés coincés dans une double dette: leur prêt hypothécaire et leur marge de crédit. En février 2018, Attom Data Solutions a publié son rapport de fin d'année américain sur l'équité immobilière et les sous-marins pour 2017. Il a révélé que les propriétés sous-marines avaient diminué de 0, 3% d'une année à l'autre au quatrième trimestre de 2017, pour s'établir à 9, 3%. Il s'agit de la plus petite diminution d'une année à l'autre de la part des propriétés sous-marines depuis le début du suivi par Attom en 2012.

Risques dans une hypothèque inversée

Comme cela Les pages de faits du Conseil national sur le vieillissement montrent que les prêts hypothécaires inversés sont réglementés par le gouvernement fédéral afin d'empêcher les prêteurs prédateurs de piéger les personnes âgées. (Pour en savoir plus, voir Règles pour l'obtention d'un prêt hypothécaire inversé FHA .) Cependant, le gouvernement ne peut empêcher les personnes âgées de se leurrer. Par exemple:

• Les propriétaires qui obtiennent un prêt hypothécaire inversé à taux fixe obtiennent le montant total du prêt au moment du règlement, sans restriction quant à son utilisation. On s'attend à ce qu'ils remboursent leurs dettes et utilisent les fonds restants pour compléter leurs autres sources de revenus. Les tentations sont évidentes.
• Si un propriétaire choisit un prêt hypothécaire à taux flexible, l’argent peut être pris en une somme forfaitaire, une rente mensuelle ou une combinaison des deux. Cela aussi est entièrement flexible. Toute somme non prise lors du règlement est disponible sous forme de marge de crédit. Encore une fois, la tentation se profile.
• La dette et les intérêts accumulés sur un prêt hypothécaire inversé, plus les frais, sont dus lorsque le créancier hypothécaire déménage, vend la maison ou décède. Cela signifie que vous ou vos héritiers devez accumuler une grosse somme d'argent, d'une manière ou d'une autre, et rapidement. Le délai de grâce standard est de six mois.

Il existe cependant une remarque favorable aux consommateurs en cette période d'incertitude: la banque peut ne pas exiger un paiement qui dépasse la valeur de la maison. La banque récupère la perte par le biais d'un fonds d'assurance, l'un des coûts de l'hypothèque inversée. Mieux encore, le ministère du Logement et du Développement urbain, qui supervise le programme dominant d'hypothèques inversées, a décidé, à l'automne 2017, de consolider ce fonds d'assurance.

Le résultat final

Si cela semble engendrer beaucoup de risques, le fait de vivre dans une maison que vous possédez reste une grande récompense, à une époque où peu de gens pouvaient se permettre de payer en espèces. L’hypothèque standard à terme et l’hypothèque inversée permettent à beaucoup d’entre nous de faire exactement cela, à deux moments clés de notre vie. Armés des faits et du bon sens en matière de dépenses, vous pouvez en profiter en toute sécurité. (Pour plus d'informations, voir les pièges de l'hypothèque inversée .)

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