Comprendre les coûts de clôture des hypothèques

Obtenir une hypothèque n'est pas gratuit. Avant de recevoir ces clés de la maison, vous vous rendrez à la table de fermeture pour signer les documents de prêt et les documents qui transfèrent l’accession à la propriété du vendeur. Tout au long de l'achat de votre maison, des tiers, ainsi que votre prêteur, ont rendu des services. Les frais de clôture sont des frais que ces professionnels facturent pour ces services afin de finaliser la transaction immobilière et votre prêt immobilier.

Combien coûtent les coûts de fermeture?

Les coûts de fermeture varient généralement entre 2% et 5% du prix d'achat de la maison. Ainsi, si vous achetez une maison de 200 000 dollars, vos frais de clôture pourraient aller de 4 000 dollars à 10 000 dollars. Les frais de clôture varient en fonction de votre état, du type de prêt et du prêteur hypothécaire. Il est donc important de porter une attention particulière à ces frais.

Aux Etats-Unis, les acheteurs de maison paient en moyenne 4 876 USD pour les frais de clôture, selon un nouveau sondage de ClosingCorp, une entreprise spécialisée dans les données relatives aux coûts de clôture de l'immobilier. L'enquête a révélé les coûts de clôture moyens les plus élevés dans certaines parties du nord-est, y compris le district de Columbia (12 573 dollars), New York (9 341 dollars), le Delaware (8 663 dollars), le Maryland (7 211 dollars) et le Vermont (6 839 dollars). Les États ayant les coûts de clôture moyens les plus bas incluent le Missouri (2 905 dollars), l’Indiana (2 934 dollars), le Dakota du Sud (2 996 dollars), l’Iowa (3 138 dollars) et la Caroline du Nord (3 206 dollars).

La loi oblige un prêteur à vous fournir une estimation de prêt dans les trois jours ouvrables suivant la réception de votre demande de prêt hypothécaire. Ce document clé présente les coûts de clôture estimés et d'autres détails relatifs à un prêt. Bien que ces chiffres puissent varier selon le jour de fermeture, il ne devrait pas y avoir de grandes surprises. Trois jours ouvrables avant votre clôture, un prêteur doit vous fournir un formulaire de déclaration de clôture. Vous verrez une colonne indiquant les coûts de clôture estimés à l’origine et les coûts de clôture finaux, ainsi qu’une autre colonne indiquant la différence en cas de hausse des coûts. Si vous constatez de nouveaux frais ne figurant pas dans l'estimation du prêt d'origine ou si vous remarquez que vos frais de clôture sont nettement plus élevés, demandez immédiatement des éclaircissements à votre prêteur et / ou votre agent immobilier.

Pourquoi les frais de clôture sont-ils nécessaires?

Vous payez déjà un acompte, sans oublier un dépôt d'argent sérieux attestant de la bonne foi et d'un important versement hypothécaire dans un avenir prévisible. Pourquoi devez-vous également payer des frais de clôture?

Une transaction immobilière est un processus quelque peu complexe impliquant de nombreux acteurs et de nombreuses pièces mobiles. Certains États (et certains produits de prêt) exigent certaines inspections au-delà de l'inspection de base que vous payez directement à un inspecteur en bâtiment de votre choix. Viennent ensuite les taxes sur la propriété et les transferts, ainsi que la couverture d'assurance et divers frais supplémentaires, décrits ci-dessous.

Types de frais avec frais de clôture

Tous les frais de clôture seront détaillés dans l’estimation de votre prêt et les informations de clôture. Voici les frais standard que vous pouvez vous attendre à voir:

Frais d'inscription

• Frais facturés par le prêteur pour traiter votre demande de prêt hypothécaire. Demandez au prêteur pour plus de détails avant de demander une hypothèque.

Frais d'avocat

• Des frais facturés par un avocat spécialisé en immobilier pour la préparation et la révision des contrats et accords d'achat de maisons. Tous les États n’ont pas besoin d’un avocat pour gérer une transaction immobilière.

Frais de clôture

• Également appelé «frais d'entiercement», il est versé à la partie qui gère la clôture: la société du titre, la société d'entiercement ou un avocat, selon la loi de l'État.

Frais de messagerie

• Si vous signez des documents papier, ces frais facilitent leur transport. Si la clôture est numérique, vous pourriez ne pas payer ces frais.

Frais de rapport de crédit

• Une charge (15 $ à 30 $) d'un prêteur pour extraire vos rapports de crédit des trois principaux bureaux de production de rapports. Certains prêteurs peuvent ne pas facturer ces frais car ils obtiennent un rabais des agences de compte rendu.

Dépôt d'engagement

• Certains prêteurs exigent que vous déposiez deux mois d’impôts fonciers et d’assurances hypothécaires à la clôture.

Prime d'assurance prêt hypothécaire FHA

• Les prêts FHA nécessitent une prime d’assurance prêt hypothécaire initiale (UPMIP) correspondant à 1, 75% du montant du prêt de base à payer à la clôture (ou elle peut être intégrée à votre prêt hypothécaire). Il existe également un paiement annuel MIP versé mensuellement pouvant aller de 0, 45% à 0, 85%, selon la durée de votre prêt et le montant de base.

Frais de détermination et de surveillance des crues

• Des frais sont facturés à un inspecteur d'inondation certifié pour déterminer si la propriété est dans une zone inondable, ce qui nécessite une assurance contre les inondations (distincte de la police d'assurance de votre propriétaire). Une partie des frais comprend l'observation continue pour surveiller les changements dans l'état d'inondation de la propriété.

Frais de transfert de l'association des propriétaires

• Si vous achetez un condominium, une maison de ville ou une propriété dans le cadre d'un projet d'aménagement, vous devez vous joindre à l'association des propriétaires de cette communauté. Il s’agit des frais de transfert qui couvrent les coûts de transfert de propriété, tels que les documents. Que le vendeur ou l'acheteur paie les frais peut ou non être dans le contrat; vous devriez vérifier à l'avance. Le vendeur doit fournir une documentation indiquant le montant des cotisations HOA et une copie des états financiers, des avis et des procès-verbaux de celle-ci. Demandez à voir ces documents, ainsi que les statuts, les engagements, les conditions et restrictions (ou CC & R) et les règles de la HOA avant d'acheter la propriété afin de vous assurer qu'elle est en bonne santé financière et qu'elle est un endroit où vous voulez vivre.

L'assurance habitation

• Un prêteur exige généralement le paiement anticipé de la prime d’assurance de la première année à la clôture.

Assurance titres du prêteur

• Une commission initiale unique payée à la société de création de titres protège un prêteur en cas de conflit de propriété ou de privilège que celle-ci n'a pas trouvé dans la recherche de titre.

Inspection de peinture à base de plomb

• Une taxe versée à un inspecteur certifié pour déterminer si la propriété contient de la peinture à base de plomb dangereuse.

Points

• Les points (ou «points d’escompte») font référence à un paiement initial optionnel au prêteur afin de réduire le taux d’intérêt de votre prêt et, partant, de réduire votre versement mensuel. Un point équivaut à 1% du montant du prêt. Dans un environnement à faible taux, cela pourrait ne pas vous faire économiser beaucoup d’argent.

Assurance du titre de propriété

• Cette politique vous protège dans le cas où quelqu'un conteste votre propriété de la maison. Il est généralement facultatif mais fortement recommandé par les experts juridiques.

Frais d'origination

• Ces frais couvrent les frais administratifs engagés par le prêteur pour traiter vos frais et représentent généralement 1% du montant du prêt. Certains prêteurs ne facturent pas de frais d'origination, mais appliquent généralement un taux d'intérêt plus élevé pour couvrir les coûts.

Inspection de parasites

• Frais qui couvrent le coût d'une inspection professionnelle d'un parasite pour les termites, la pourriture sèche ou tout autre dommage lié à un parasite. Certains États et certains prêts assurés par le gouvernement nécessitent une inspection.

Frais d’intérêt quotidien prépayés

• Un paiement destiné à couvrir tout intérêt sur votre prêt hypothécaire qui courra à compter de la date de clôture jusqu'à la date de votre premier versement hypothécaire.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

• Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, votre prêteur pourrait avoir besoin de PMI. Vous devrez peut-être effectuer le paiement PMI du premier mois à la clôture.

Frais d'évaluation de la propriété

• Frais exigés payés à une société d'évaluation immobilière professionnelle pour évaluer la juste valeur marchande de la maison utilisée pour déterminer votre ratio prêt / valeur (LTV).

Taxe de propriété

• À la clôture, attendez-vous à payer les taxes foncières exigibles dans les 60 jours suivant l’achat de la maison.

Frais de verrouillage de taux

• Frais facturés par le prêteur pour vous garantir un certain taux d’intérêt pour une période limitée, généralement à partir du moment où vous recevez une autorisation préalable jusqu’à la clôture.
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Frais d'enregistrement

• Des frais facturés par votre bureau d'enregistrement local, généralement une ville ou un comté, pour l'enregistrement de registres fonciers publics.

Frais de sondage

• Une entreprise d'arpentage facture des frais pour vérifier les limites de la propriété et les clôtures communes afin de confirmer les limites de la propriété.

Frais de recherche sur la surveillance fiscale et le statut fiscal

• Frais de tiers pour garder un œil sur vos paiements d’impôt foncier et pour informer votre prêteur de tout problème lié à vos paiements d’impôts fonciers, tels que des paiements en retard ou échoués.

Frais de recherche de titre

• Des frais facturés par la société de gestion pour analyser les enregistrements de propriétés publiques afin de détecter d'éventuels écarts de propriété. La société titre recherche les actes notariés et veille à ce qu’aucun litige ou privilège de propriété n’existe sur la propriété.

Taxe de transfert

• Une taxe prélevée pour transférer le titre du vendeur à l'acheteur.

Frais de souscription

• Des frais facturés par le prêteur pour la souscription de votre prêt. La souscription est le processus de recherche consistant à vérifier vos informations financières, votre revenu, votre emploi et votre crédit pour l’approbation finale du prêt.

Frais de financement VA

• Si vous êtes un emprunteur VA, ces frais, facturés en pourcentage du montant du prêt, aident à compenser les coûts du programme de prêt pour les contribuables américains. Le montant des frais de financement dépend de la classification de votre service militaire et du montant de votre emprunt. les frais peuvent être payés à la clôture ou intégrés à votre prêt hypothécaire. Certains membres militaires sont exemptés du paiement des frais.

Un autre gros frais: les commissions de l'immobilier. Les acheteurs ne paient pas ces frais, cependant; les vendeurs font. En règle générale, les frais de commission sont compris entre 5% et 6% du prix d'achat de la maison. Ils sont répartis également entre l'agent du vendeur et l'agent de l'acheteur.

Comment réduire les coûts de clôture

Vous pourriez avoir l’impression que vous ne pouvez pas payer tous ces frais en plus de l’acompte, des frais de déménagement et de réparation de votre nouvelle maison. Cependant, il existe des moyens de négocier ces frais.

1. Comparer les prix. Cela s'applique aux prêteurs et aux services tiers, tels que les polices d'assurance du propriétaire et les sociétés de titres. Beaucoup d'acheteurs ne réalisent pas qu'ils peuvent économiser beaucoup d'argent sur les frais de clôture s'ils comparent les frais d'un prêteur à l'autre. En outre, vous n'êtes pas obligé de faire appel à la société en titre, à l'inspecteur des parasites ou à l'agent d'assurance du propriétaire suggéré par votre prêteur. Faites des devoirs et vous pourriez économiser beaucoup d'argent sur ces frais.
2. Calendrier fermant à la fin du mois. Une date de clôture proche ou à la fin du mois permet de réduire les frais d’intérêt journaliers payés d’avance. Un prêteur peut exécuter ce scénario pour vous permettre de déterminer combien vous pourriez économiser.
3. Faites appel au vendeur pour obtenir de l'aide. Vous pourrez peut-être demander à un vendeur de baisser le prix d'achat ou de couvrir une partie (ou la totalité - si vous êtes vraiment chanceux) de vos frais de clôture. Cela est plus probable si le vendeur est motivé et que la maison est sur le marché depuis longtemps avec peu d'offres. Cependant, sur de nombreux marchés immobiliers en ébullition, les conditions sont favorables aux vendeurs. Vous pouvez donc obtenir une réaction négative ou un «non» catégorique si vous demandez l'aide d'un vendeur. Il ne fait pas mal de demander.
4. Comparez l'estimation du prêt et les formulaires de clôture. Lorsque vous obtenez votre estimation de prêt initiale, examinez-la avec un peigne à dents fines. Si vous ne savez pas ce que les frais impliquent ou pourquoi ils sont facturés, demandez au prêteur de clarifier. Un prêteur qui ne peut pas expliquer les frais ou qui réagit à la demande doit être averti. De même, si vous remarquez de nouveaux frais ou des augmentations sensibles de certains frais de clôture, demandez à votre prêteur de vous expliquer les détails. Il n'est pas rare que les coûts de clôture fluctuent d'une approbation à l'autre, mais des sauts importants ou des ajouts surprenants pourraient avoir une incidence sur votre capacité à fermer.
5. Négocier des frais spécifiques à un prêt. Si vous pensez qu'un prêteur ajoute des frais inutiles à votre prêt, appelés «frais d'amortisseurs», parlez-en. Demandez au prêteur de supprimer ou de réduire les frais si vous remarquez une duplication. Les achats comparatifs peuvent être votre allié pour réduire les coûts de clôture, ainsi que pour trouver des conditions et des tarifs compétitifs. Méfiez-vous particulièrement des frais de traitement et de documentation excessifs dans les domaines suivants:
   1. frais d'inscription
   2. frais de souscription
   3. frais de blocage du taux
   4. frais de traitement de prêt
   5. remise de courtier
6. Intégrez les coûts de clôture dans votre prêt hypothécaire (en dernier recours). Dans certains cas, les prêteurs proposeront de payer vos frais de clôture ou de les intégrer à votre prêt. Mais vous n'êtes pas décroché; les prêteurs ont tendance à exiger des taux d’intérêt plus élevés pour se payer eux-mêmes l’absorption de vos frais de clôture, ce qui signifie que vous finissez par payer des intérêts sur votre prêt, ainsi que sur les frais de clôture.

Le résultat final

Les coûts de fermeture sont inévitables lorsque vous achetez une maison. Si vous prenez des mesures proactives pour magasiner et analysez de près votre estimation de prêt avec votre déclaration de clôture, vous pourriez économiser beaucoup sur ces frais. Lorsque vous commencez à économiser pour un acompte, mettez de côté suffisamment d’argent pour les frais de clôture. N'oubliez pas que certaines régions du pays ont des coûts de clôture plus élevés que d'autres. Surtout, soyez votre meilleur avocat. Pendant que vous magasinez, demandez aux prêteurs d’indiquer les frais qu’ils facturent et essayez de les négocier autant que possible.

(Voir également: Guide de l'hypothèque ultime, Comment obtenir une hypothèque préapprouvée?, Comment choisir la meilleure hypothèque, 11 Erreurs que les acheteurs d'une première maison devraient éviter, Combien d'argent dois-je mettre à l'abandon?, Qu'est-ce qu'une hypothèque? Assurance et quelles sont mes options? Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire et quels sont les principaux types de prêteurs hypothécaires? )