Investissements en actions et en dettes pour le financement participatif dans l'immobilier

Le financement participatif dans l'immobilier a pris son envol depuis l'adoption de la loi Bon départ, de notre entreprise, en 2012, et le marché devrait encore se développer. En octobre 2015, la SEC a rendu sa décision finale sur les dispositions du titre III de la loi sur l'emploi, autorisant les investisseurs non accrédités à participer à des transactions immobilières à financement participatif aux côtés d'investisseurs accrédités.

Investir dans l'immobilier via une plateforme de financement participatif présente certains avantages par rapport aux REIT ou à la propriété directe de biens immobiliers. L'un de ces avantages est la possibilité de choisir entre des investissements en dette et en actions. Avant de plonger dans le crowdfunding immobilier, il est utile de comprendre en quoi les deux diffèrent et quels sont les risques. (Pour en savoir plus sur les bases du crowdfunding immobilier, voir: Immobilier et financement participatif: une nouvelle voie pour les investisseurs.)

Points clés à retenir

• Le financement participatif dans l'immobilier est une alternative de plus en plus populaire aux REIT et aux FNB immobiliers pour l'ajout de propriétés à son portefeuille.
• Les placements immobiliers en actions rapportent des revenus de location payés par les locataires ou des gains en capital tirés de la vente de la propriété.
• Pour investir dans l'immobilier, il faut émettre des emprunts ou investir dans des hypothèques (ou des titres adossés à des créances hypothécaires).

Notions de base sur l'investissement en actions

La plupart des transactions de financement participatif dans l'immobilier impliquent des investissements en actions. Dans ce scénario, l'investisseur est actionnaire d'une propriété spécifique et sa participation est proportionnelle au montant qu'il a investi. Les retours sont réalisés sous la forme d'une part des revenus locatifs générés par le bien, moins les frais de service payés à la plateforme de financement participatif. Les investisseurs peuvent également recevoir une part de toute plus-value si la propriété est vendue.

Avantages:

• Pas de plafond de rendement: les investissements en actions offrent un horizon plus large en termes de potentiel de gain. Il est possible de voir des rendements annualisés allant de 18% à 25%. Comme il n'y a pas de plafond, cependant, le ciel est vraiment la limite du point de vue d'un investisseur.
• Avantages fiscaux: L’un des avantages de posséder un immeuble de placement est de pouvoir déduire certaines dépenses liées à sa propriété, telles que l’amortissement et le coût des réparations. Avec le financement participatif en fonds propres, les transactions sont normalement structurées par le biais d'une LLC, qui est traitée comme une entité intermédiaire aux fins de l'impôt. Cela signifie que les investisseurs peuvent profiter des avantages de la déduction pour amortissement sans avoir à posséder des biens directement.
• Frais réduits: les investissements en actions peuvent potentiellement être moins coûteux en ce qui concerne les frais. Plutôt que de payer des frais initiaux et des frais de service mensuels, les investisseurs peuvent payer des frais annuels uniques pour maintenir leur position dans la propriété. Les frais sont calculés sous forme de pourcentage du montant total investi et varient souvent entre 1% et 2%.

Inconvénients:

• Plus de risque: le financement participatif en actions peut mettre plus d'argent dans les poches des investisseurs, mais cela signifie prendre un risque plus élevé . Les investisseurs arrivent en deuxième position pour ce qui est de rentabiliser leur investissement. Si la propriété ne répond pas à ses attentes en matière de performance, cela peut facilement se traduire par une perte.
• Durée de conservation plus longue: les investisseurs en actions envisagent un délai beaucoup plus long que les investisseurs en obligations. Les durées de conservation peuvent s'étendre sur cinq, voire dix ans, ce qui est un facteur important si vous souhaitez conserver un niveau élevé de liquidité dans votre portefeuille.

Comment fonctionnent les investissements dans la dette

Lorsqu'il investit dans des titres de créance immobiliers, l'investisseur agit en tant que prêteur auprès du propriétaire ou du sponsor de la transaction. Le prêt est garanti par la propriété elle-même et les investisseurs reçoivent un taux de rendement fixe qui est déterminé par le taux d'intérêt du prêt et le montant de leurs investissements. Dans une transaction de dette, l'investisseur se situe au bas de la pile de capitaux, ce qui signifie qu'il a la priorité lorsqu'il s'agit de réclamer un paiement de la propriété. (Pour plus d'informations, consultez le didacticiel: Comment gagner de l'argent dans l'immobilier.)

Avantages:

• Temps d'attente plus court: les investissements dans la dette sont le plus souvent associés aux projets de développement. En conséquence, leur période de détention est généralement plus courte que celle des investissements en actions. Selon la nature de la transaction, la durée de conservation peut durer entre six et 24 mois. C'est un avantage pour les investisseurs qui ne sont pas à l'aise de geler des actifs à long terme.
• Risque réduit: en raison de la manière dont les transactions sont structurées; les investisseurs prennent moins de risques avec les investissements en dette. Le prêt est garanti par la propriété, qui agit comme une police d'assurance contre le remboursement du prêt. En cas de défaillance du propriétaire ou du sponsor, les investisseurs ont la possibilité de récupérer la perte de leur investissement par le biais d'une action en forclusion.
• Revenu stable: Les investissements par emprunt sont plus prévisibles en termes de montant et de fréquence de paiement des rendements. Bien que chaque transaction soit différente, il n’est pas rare que les investisseurs obtiennent des rendements variant de 8% à 12% par an. Ces retours sont généralement payés sur une base mensuelle ou trimestrielle.
• Retours plafonnés: Les investissements par emprunt comportent moins de risques, mais l'un des inconvénients majeurs est que les rendements sont limités par le taux d'intérêt du prêt. Les investisseurs doivent savoir s'ils sont prêts à renoncer à la possibilité d'obtenir des rendements plus élevés en échange d'un pari plus sûr.
• Frais plus élevés: bien que la plupart des plates-formes de financement participatif dans l’immobilier ne facturent rien aux investisseurs pour créer un compte et pour rechercher des investissements dans des titres de créance, il existe généralement un type de frais impliqué dans une transaction. La plateforme de financement participatif prend généralement un pourcentage du capital avant que tout intérêt ne soit versé, ce qui peut réduire votre rendement. Il se peut également que des frais d'origination de prêt distincts soient transférés aux investisseurs. (Pour en savoir plus sur les plates-formes de financement participatif dans l'immobilier, lisez: Les 5 principales entreprises de financement participatif dans l'immobilier.)

Les inconvénients:

• Rendement potentiel plus faible : avec un risque moins élevé, le rendement attendu est plus faible.
• Exposition au risque de remboursement anticipé: les créanciers hypothécaires remboursent parfois leur prêt plus tôt, soit en vendant une maison, soit en le refinançant. Cela pourrait interrompre les flux de trésorerie liés à votre investissement en dette et réduire la durée de votre portefeuille de prêts.

Le résultat final

Le financement participatif est une option attrayante pour les investisseurs qui souhaitent investir dans des transactions immobilières privées de manière rentable. L’investissement minimum avec de nombreuses plateformes varie entre 5 000 et 10 000 USD, ce qui est un prix relativement modeste à payer pour avoir accès à cette classe d’actifs. Les investissements en actions et en titres de créance ont leurs bons et leurs mauvais côtés, ce que les investisseurs avertis doivent prendre le temps de peser avec soin. Comprendre ce que vous gagnez par rapport à ce que vous risquez peut vous aider à déterminer si l'un ou l'autre type de placement convient à votre portefeuille.