Forclusion
La forclusion est la procédure légale par laquelle un prêteur prend le contrôle d'une propriété, expulse le propriétaire et le vend après l'avoir empêché de rembourser l'intégralité du principal et des intérêts de son prêt hypothécaire, comme stipulé dans le contrat de prêt hypothécaire.
Briser la forclusion
Le processus de forclusion tire son fondement juridique d'un contrat de prêt hypothécaire ou d'acte de fiducie, qui confère au prêteur le droit d'utiliser un bien immobilier en garantie au cas où l'acheteur ne respecterait pas son obligation de remboursement.
Dès qu'un emprunteur ne parvient pas à rembourser son prêt ou son emprunt hypothécaire à temps, le prêt devient en souffrance. Le processus de saisie débute lorsqu'un emprunteur fait défaut ou omet de rembourser un prêt ou une hypothèque. À ce stade, un propriétaire en défaut sera informé par le prêteur. Trois à six mois après l’absence d’un paiement hypothécaire par le propriétaire, en supposant que l’emprunteur soit toujours en souffrance et que le propriétaire n’ait pas compensé les paiements manqués dans un délai de grâce déterminé, le prêteur commencera à saisir. Plus l'emprunteur est loin derrière, plus il est difficile de rattraper son retard sur les paiements, car les prêteurs ajoutent des frais pour les paiements en retard, souvent après 10 à 15 jours.
Le processus de forclusion varie selon les États
Chaque État a ses lois régissant le processus de forclusion, y compris les avis qu'un prêteur doit afficher publiquement, les options offertes au propriétaire pour apporter le prêt en cours et éviter le forclusion, ainsi que le calendrier et le processus de vente de la propriété.
Une saisie, comme dans le cas du prêteur saisissant une propriété, est généralement la dernière étape après un long processus préalable à la saisie, qui peut inclure plusieurs solutions de rechange à la saisie, dont beaucoup peuvent atténuer les conséquences négatives de la saisie pour l'acheteur et pour le client. vendeur. Comme pour les saisies, les États ont leurs lois pour gérer ce processus.
Dans 22 États, dont la Floride, l'Illinois et New York, la forclusion judiciaire est la norme, ce qui signifie que le prêteur doit passer par les tribunaux pour obtenir une autorisation de forclusion en prouvant que l'emprunteur est délinquant. Si la forclusion est approuvée, le shérif local vend la propriété au plus offrant pour tenter de récupérer ce qui lui est dû, ou la banque en devient le propriétaire et la vend par la voie traditionnelle pour récupérer sa perte. L'ensemble du processus de saisie judiciaire, depuis le premier paiement de l'emprunteur jusqu'à la vente de la maison par le prêteur, prend généralement entre 480 et 700 jours, selon la Mortgage Bankers Association.
Les 28 autres États, dont l'Arizona, la Californie, la Géorgie et le Texas, utilisent principalement des saisies non judiciaires, également appelées «pouvoir de vente», qui ont tendance à être plus rapides et ne passent pas devant les tribunaux, à moins que le propriétaire ne poursuive le prêteur.
Dans certains cas, pour éviter de saisir une maison, les prêteurs apporteront des ajustements au calendrier de remboursement de l'emprunteur afin qu'il puisse payer les paiements et en conserver ainsi la propriété. Cette situation est connue sous le nom d'abstention spéciale ou de modification d'hypothèque.
Conséquences de la forclusion
Si une propriété ne parvient pas à être vendue lors d'une vente aux enchères ou si elle ne l'a jamais fait, les prêteurs - souvent des banques - en deviennent propriétaires et peuvent en faire un portefeuille accumulé de propriétés saisies, également appelées biens immobiliers appartenant à REO. ). Les biens saisis sont généralement facilement accessibles sur les sites Web des banques. Ces propriétés peuvent intéresser les investisseurs immobiliers car, dans certains cas, les banques les vendent à un prix inférieur à leur valeur de marché, ce qui a bien entendu une incidence négative sur le prêteur. (Voir plus sur ceci ici: L'achat d'une maison empêchée).
Pour l'emprunteur, une saisie peut rester sur un rapport de crédit pendant sept ans. L'impact d'une forclusion sur son score FICO diminue toutefois avec le temps, par FICO.