Comment les agents immobiliers sont-ils payés?

Si vous êtes sur le marché pour acheter ou vendre une maison, vous travaillerez probablement avec un agent immobilier pour vous aider dans le processus. Selon la National Association of Realtors, 87% des acheteurs ont acheté leur maison par l'intermédiaire d'un agent ou courtier immobilier en 2017, proportion en augmentation constante par rapport à 69% en 2001. La grande majorité des vendeurs ont également recours à des agents immobiliers; seuls 8% des vendeurs ont vendu leur maison par eux-mêmes.

En mars 2018, le salaire annuel moyen des agents immobiliers était de 40 587 USD, selon salaire.com. Le montant que gagnent les agents chaque année dépend d'un certain nombre de facteurs, notamment du nombre de transactions qu'ils effectuent, de la commission versée au courtier et du déversement de l'agent chez le courtier parrain. Ici, nous examinons comment les agents immobiliers sont payés.

Commissions Immobilières

La plupart des agents immobiliers gagnent de l'argent grâce aux commissions - paiements directement aux courtiers immobiliers pour les services rendus lors de la vente ou de l'achat de biens immobiliers. Une commission est généralement un pourcentage du prix de vente de la propriété, bien que cela puisse être un forfait. Pour comprendre le mode de rémunération des agents immobiliers, il est utile de connaître la relation entre un agent et un courtier. Les agents et les courtiers sont agréés par l'État dans lequel ils travaillent.

Les agents sont des vendeurs licenciés qui travaillent sous l'égide d'un courtier désigné. Les agents ne peuvent pas travailler de manière indépendante et il leur est interdit de toucher une commission directement aux consommateurs. Les courtiers, quant à eux, sont capables de travailler de manière indépendante et / ou de faire appel à des agents immobiliers (vendeurs). Toutes les commissions immobilières doivent être payées directement à un courtier, qui les scinde avec tout autre agent impliqué dans la transaction. (Pour une lecture connexe, voir: Fonctionnement des honoraires des agents et courtiers immobiliers .)

La rémunération du courtier est spécifiée dans la convention d'inscription, un contrat entre un vendeur et le courtier inscripteur détaillant les conditions de l'inscription. Le taux de la commission du courtier est négociable dans tous les cas. En fait, les membres de la profession qui enfreignent les lois fédérales antitrust tentent d'imposer, même de manière subtile, des taux de commission uniformes. Les commissions sont retirées du produit de la vente et c'est généralement le vendeur qui paie la commission, à moins que l'acheteur et le vendeur ne négocient une scission. La plupart des vendeurs intègrent la commission dans le prix demandé. On peut donc affirmer que l'acheteur paie au moins une partie de la commission dans les deux cas (en raison du prix demandé plus élevé).

Comment les agents immobiliers sont payés

Commissions de partage

Les commissions immobilières sont souvent partagées par de nombreuses personnes. Dans une transaction immobilière typique, la commission peut être divisée de quatre manières, parmi les suivantes:

• Agent inscripteur - L'agent qui a pris l'annonce d'un vendeur
• Listing broker - le courtier pour lequel l'agent inscripteur travaille
• Agent de l'acheteur - l'agent qui représente l'acheteur
• Agent de l'acheteur - l'agent pour lequel l'agent de l'acheteur travaille (pour en savoir plus, voir: Comment choisir le bon courtier immobilier .)

À titre d’illustration, supposons qu’un agent accepte une inscription sur une maison de 200 000 USD à un taux de commission de 6%. La maison vend au prix demandé et le courtier inscripteur et le courtier de l'acheteur reçoivent chacun la moitié de la commission, soit 6 000 $ chacun (prix de vente de 200 000 $ x 0, 06 commission 2). Les courtiers se partagent ensuite les commissions avec les agents. Un partage de commission commun donne 60% à l'agent et 40% au courtier, mais le partage peut être égal à 50/50, 60/40, 70/30 ou à tout rapport convenu entre l'agent et le courtier. Dans un partage 60/40, chaque agent dans notre exemple recevrait 3 600 USD (6 000 X 0, 6) et chaque courtier conserverait 2 400 USD (6 000 X 0, 4). La répartition finale de la commission serait la suivante:

• Agent inscripteur - 3 600 $
• Courtier inscripteur - 2 400 $
• Agent de l'acheteur - 3 600 $
• Courtier de l'acheteur - 2 400 $

Parfois, les commissions sont divisées entre moins de partis. Si un courtier répertorie une propriété et trouve ensuite un acheteur, par exemple, il conservera la totalité de la commission de 6% (ou un autre taux convenu). Ou bien, si un agent inscripteur vend également le bien (agissant à la fois en tant qu’agent inscripteur et agent acheteur), il ne partagerait la commission qu’avec son courtier parrain. Si la commission était de 12 000 dollars, comme dans l'exemple précédent, le courtier conserverait 4 800 dollars et l'agent recevrait 7 200 dollars, en supposant le même partage 60/40.

Bien sûr, comme dans d'autres professions, les revenus sont souvent érodés par les impôts et les dépenses d'entreprise. Les taxes fédérales, étatiques et indépendantes, ainsi que les coûts liés aux activités commerciales (assurance, cotisations, frais, frais MLS, publicité, etc.) peuvent finir par réduire considérablement les commissions autrement substantielles.

Aucun règlement ne peut être égal à aucun salaire

En général, les commissions ne sont payées que lorsqu'une transaction est réglée. Il existe cependant des cas où un vendeur est techniquement responsable de la commission du courtier, même si la transaction n'est pas clôturée. Si le courtier a une offre d'un acheteur prêt, disposé et capable, le courtier peut toujours avoir droit à une commission si le vendeur:

• A changé d'avis et refuse de vendre
• Est-ce qu'un conjoint qui a refusé de signer l'acte (si ce conjoint avait signé la convention d'inscription)
• A un titre qui contient des défauts non corrigés
• Commet une fraude en ce qui concerne la transaction
• Impossible de livrer la possession à l'acheteur dans un délai raisonnable
• Insiste sur les conditions qui ne figuraient pas dans l'accord d'inscription ou
• A mutuellement convenu avec l'acheteur d'annuler leur transaction

Dans certains cas, les agents immobiliers sont employés par leur courtier et reçoivent un salaire. Redfin.com, par exemple, est un site de recherche de propriétés en ligne qui emploie une équipe d’agents immobiliers à service complet qui perçoivent un salaire et une commission en fonction des taux de satisfaction de la clientèle collectés par la société. Il est cependant beaucoup plus fréquent que les agents reçoivent un pourcentage de la commission.

Le résultat final

La plupart des agents immobiliers gagnent de l'argent grâce aux commissions versées directement aux courtiers lorsque les transactions sont réglées. Une commission unique est souvent divisée de plusieurs manières entre l'agent inscripteur et courtier et l'agent et le courtier acheteur. La commission que reçoit un agent particulier dépend de l’accord qu’il a conclu avec son courtier parrain. Il est courant que les agents les plus expérimentés et les plus productifs reçoivent un pourcentage plus élevé de la commission.