Comment investir dans l'immobilier privé

Les fonds immobiliers de capital-investissement permettent aux particuliers et aux institutions fortunés, tels que les fonds de dotation et les fonds de pension, d’investir dans des avoirs en actions et en titres de créance dans des actifs immobiliers. Utilisant une stratégie de gestion active, l’immobilier de capital-investissement adopte une approche diversifiée en matière de propriété. Les partenaires généraux investissent dans une variété de types de propriétés situés à différents endroits. Les stratégies en matière de propriété peuvent aller de nouveaux projets de développement et d’exploitations foncières brutes à l’achèvement du réaménagement de propriétés existantes ou à l’injection de flux de trésorerie dans des propriétés en difficulté. ( Pour plus, lisez: Qu'est-ce que le capital d'investissement? )

Voici un aperçu de la manière dont les investisseurs peuvent participer à l'immobilier de capital-investissement, ainsi qu'un aperçu des opportunités, des risques et des restrictions du secteur.

Trouver le fonds immobilier idéal de capital-investissement

Premièrement, la personne moyenne est incapable de prendre part à des investissements immobiliers à capitaux privés. Le fonds de capital-investissement traditionnel exige que les investisseurs injectent un minimum de 250 000 dollars dans un fonds, bien que la plupart des gestionnaires recherchent des personnes ou des institutions prêtes à apporter plus de 20 à 25 millions de dollars à un fonds de placement collectif à long terme avec d'autres investisseurs.

Comme les fonds immobiliers de capital-investissement sont peu réglementés, les débouchés se limitent traditionnellement aux «investisseurs qualifiés». Cela signifie que l’investisseur doit avoir un actif personnel ou commun d’au moins 1 million de dollars (sans la valeur de leurs résidents principaux) ou le revenu annuel du particulier doit être d'au moins 200 000 $. Les couples dont le revenu combiné est d'au moins 300 000 $ au cours des deux années précédentes - et qui ont une "attente raisonnable" que leur niveau de revenu reste à ce niveau pendant l'année en cours - sont également éligibles.

Les personnes ou les couples souhaitant investir dans l'immobilier à capital-investissement doivent localiser une entreprise spécialisée dans cette discipline. Après avoir examiné les options de fonds des sociétés de capital-investissement, elles devraient comprendre la nature de la structure de chaque fonds de capital-investissement, qui est généralement une société en commandite.

Lorsqu’ils rejoignent un fonds, les investisseurs extérieurs deviennent des commanditaires, ce qui signifie qu’ils assument la responsabilité de l’argent qu’ils investissent dans le fonds et n’ont aucun droit de veto sur les biens immobiliers sélectionnés par les commandités. L'argent d'un commanditaire sera mis en commun avec d'autres investisseurs participants et les gestionnaires de fonds constitueront un portefeuille de propriétés visant à maximiser la rentabilité et à minimiser les risques financiers.

Comprendre les coûts et la structure d'investissement du Fonds

Les fonds immobiliers de capital-investissement comportent un certain nombre de frais de gestion et de performance que doivent payer les investisseurs. Il est courant que les fonds de capital-investissement exigent une commission annuelle de 2% du capital investi pour payer les salaires des entreprises, les coûts des services d’approvisionnement et juridiques, les coûts de données et de recherche, le marketing et les coûts fixes et variables supplémentaires. Toutefois, ces frais d’investisseur ne sont pas limités.

Les particuliers doivent bien maîtriser ces coûts avant d’investir, car cela limitera le retour total sur investissement. Par exemple, si un fonds immobilier de capitaux privés levait 500 millions de dollars, il collecterait 10 millions de dollars chaque année pour payer les dépenses associées. Sur la durée de son cycle de 10 ans, un fonds collecterait 100 millions de dollars de frais, ce qui signifie que seulement 400 millions de dollars seraient réellement investis au cours de cette décennie.

Les gestionnaires de capital-investissement reçoivent également un «carry», une commission de performance représentant traditionnellement 20% des bénéfices bruts excédentaires du fonds. Les investisseurs sont généralement disposés à payer ces commissions en raison de leur capacité à atténuer les problèmes de gouvernance d'entreprise et de gestion. qui pourrait affecter négativement une société ouverte.

La plupart des fonds immobiliers de capital-investissement sont considérés comme des investissements «fondés sur les besoins», ce qui signifie que les partenaires engagent des fonds avec des partenaires généraux par versements échelonnés en fonction des besoins. Au fur et à mesure que les commanditaires localisent des immeubles de placement potentiels, le fonds enverra une demande officielle de capital que les commanditaires ont promise au fonds immobilier au début du cycle. Appelé «appel de fonds propres», il s’agit d’une obligation légale à laquelle les associés commanditaires doivent s’acquitter. (Pour en savoir plus, lisez: Découvrez le mensonge de l’investissement en capital-investissement).

Si un commanditaire ne répond pas à un appel de fonds propres, un fonds peut forcer cette personne ou cette institution à faire défaut et perdre la totalité de ses actions. Les autres commanditaires ont généralement la possibilité d’acheter les actions confisquées en cas de défaillance.

Types de stratégies de capital-investissement immobilier

Lorsque l’on investit dans l’immobilier de capital-investissement, il existe traditionnellement quatre types de stratégies de placement:

• Noyau est la stratégie la plus prudente et ne peut inclure que des propriétés offrant des rendements moins risqués et moins potentiels, car elles existent dans des zones très peuplées ou très fréquentées. Cette stratégie pourrait également être fortement axée sur l'investissement dans des propriétés de grande qualité et de grande valeur nécessitant très peu de réaménagement ou d'entretien. Ces propriétés offrent des flux de trésorerie prévisibles et sont généralement composées de structures louées à plusieurs locataires.
• Core-plus nécessite un peu plus de risque, mais peut offrir un rendement supérieur à celui de la stratégie de base. Ces propriétés nécessitent des niveaux modestes d'activité à valeur ajoutée ou d'amélioration de l'emplacement.
• La valeur ajoutée est une stratégie à rendement moyen à élevé et à risque modéré qui est davantage axée sur la promotion immobilière et la synchronisation du marché. Dans cette stratégie, les gestionnaires de portefeuille achètent des propriétés, s’engagent dans un certain degré de réaménagement et vendent lorsque le marché est performant. Les propriétés à valeur ajoutée nécessitent généralement des modifications de la gestion, une amélioration physique ou le traitement des contraintes de capital. Ces étapes incluent la rénovation de bâtiments et la recherche de moyens d’augmenter les taux de location pour améliorer les marchés. Les stratégies à valeur ajoutée comprennent également le redressement des sociétés en exploitation défaillantes ou la prise en charge de dettes pour le contrôle de propriétés sous-jacentes.
• Opportuniste fournit le plus haut niveau de rendement, mais assume le plus grand risque. Avec cette stratégie, les gestionnaires achètent des propriétés comprenant des terres non développées ou des marchés peu performants ou faisant l'objet d'un trafic léger.

Acceptation des risques et perspectives à long terme

Les investisseurs en immobilier de capital-investissement doivent comprendre qu'en investissant dans un fonds, ils doivent être prêts à accepter que leur capital puisse être immobilisé pendant une période prédéterminée pouvant durer plusieurs années.

En outre, le marché immobilier comporte de multiples risques et des investissements importants pourraient être nécessaires lors des appels de capital, à un moment où une personne dispose de peu de liquidités. De nombreux généralistes structurent leurs fonds en investissements de dix ans ou plus et offrent aux investisseurs peu ou pas de possibilités de retirer ou de rembourser leur argent. La nature illiquide des fonds de capital-investissement oblige les investisseurs à comprendre les risques de garder leur argent immobilisé pendant une longue période.

La nature des structures de fonds de capital-investissement rend très difficile l’évaluation du rendement financier d’un fonds ou des propriétés qu’il détient. Étant donné qu’il existe une réglementation limitée des fonds immobiliers de capital-investissement, les partenaires généraux ne sont pas tenus d’offrir aux investisseurs des mises à jour sur les investissements potentiels, les évaluations du portefeuille ou toute autre information supplémentaire liée aux investissements. Pour investir dans des placements en actions de sociétés fermées, les commanditaires doivent engager un capital important et avoir pleinement confiance que le gestionnaire de fonds atteindra ses objectifs de placement sans disposer du degré de transparence requis. Cependant, les gestionnaires de fonds envoient généralement des mises à jour à leurs investisseurs et peuvent choisir de faire preuve de transparence en matière de performance afin d'instaurer la confiance dans tout fonds actuel ou futur.

Le résultat final

Avant d'investir dans l'immobilier de capital-investissement, les individus doivent déterminer s'ils sont qualifiés pour participer au processus. Les personnes qualifiées voudront explorer leurs objectifs de placement personnels, leurs besoins en liquidités et leur tolérance au risque sur les marchés immobiliers. Après s'être entretenus avec un conseiller financier, les investisseurs devraient étudier différents fonds afin de mieux comprendre les stratégies de gestion des commandités et les performances passées d'autres fonds immobiliers.