Comment gagner de l'argent dans l'immobilier

Si vous avez toujours été curieux du potentiel d'investissement de l'immobilier - ou simplement marre des publi-reportages promettant des moyens peu connus de "tirer profit de votre propriété!" - cela vaut la peine d'apprendre, vraiment, comment l'immobilier crée de la richesse.

Dans cet article, nous n’examinons pas de stratégies obscures pour investir dans l’immobilier ou proposer une introduction à l’accession à la propriété (pour ce dernier, voir le Guide du premier acheteur de maison ). Au lieu de cela, cet article portera sur les moyens fondamentaux de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Et heureusement pour nous, cela n'a pas changé depuis des siècles, quel que soit le type de gloss que les gourous du moment essaient de mettre.

Tutoriel: Explorer les investissements immobiliers

Appréciation

La manière la plus courante pour l'immobilier de générer un profit: elle s'apprécie, c'est-à-dire qu'elle prend de la valeur. Ceci est réalisé de différentes manières pour différents types de biens, mais cela ne se réalise que dans un sens: par la vente. Cependant, vous pouvez augmenter votre retour sur investissement sur une propriété de plusieurs manières. L’un d’eux - si vous avez emprunté de l’argent pour l’acheter en premier lieu - est de refinancer le prêt à un taux d’intérêt inférieur (utilisez notre calculatrice hypothécaire pour calculer les taux de refinancement actuels). Cela réduira votre base de coût pour la propriété, augmentant ainsi le montant que vous en déduisez.

Terre brute

La source d’appréciation la plus évidente des terres non aménagées est, bien sûr, leur mise en valeur. À mesure que les villes se développent, les terrains en dehors des limites prennent de plus en plus de valeur en raison de la possibilité qu’ils soient achetés par les promoteurs. Ensuite, les développeurs construisent des maisons qui augmentent encore cette valeur.

L’appréciation de la terre peut également provenir de la découverte de minéraux de valeur ou d’autres produits, à condition que l’acheteur en détienne les droits, bien entendu. Un exemple extrême de ceci serait le pétrole frappant, mais l'appréciation peut également provenir de dépôts de gravier, d'arbres, etc.

Propriété résidentielle

Lorsqu'on examine les propriétés résidentielles, l'emplacement est souvent le facteur le plus déterminant de l'appréciation. Au fur et à mesure que le quartier autour d'une maison évolue, l'ajout d'itinéraires de transport en commun, d'écoles, de centres commerciaux, de terrains de jeux, etc. peut entraîner une augmentation de la valeur. Bien entendu, cette tendance peut également s'inverser, les valeurs des maisons chutant à mesure que le quartier se dégrade.

Les améliorations domiciliaires peuvent également stimuler l'appréciation et c'est quelque chose qu'un propriétaire peut contrôler directement. Installer une salle de bain supplémentaire, chauffer un garage et rénover une cuisine avec des appareils ultramodernes ne sont que quelques-unes des façons dont un propriétaire peut essayer d'accroître la valeur d'une maison. Bon nombre de ces techniques ont été perfectionnées par des propriétaires de palmes qui se spécialisent dans l’ajout de correctifs à haut rendement pour les maisons en peu de temps.

Le remodelage immobilier et le retournement de propriété peuvent être un moyen rentable de créer une appréciation rapide à court terme, même s’il nécessite une planification minutieuse.

Propriété commerciale

Les biens commerciaux gagnent en valeur pour les mêmes raisons que les biens immobiliers fonciers et résidentiels bruts: emplacement, développement et améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont perpétuellement en demande. (Pour une lecture connexe, voir les 7 étapes d’une bonne transaction immobilière commerciale .)

Le rôle de l'inflation

Lors de la prise en compte de l'appréciation, il convient d'inclure un facteur majeur: l'impact économique de l'inflation. Un taux d'inflation annuel de 10% signifie que votre dollar ne peut acheter que 90% environ du même bien l'année suivante, et cela inclut la propriété. Si un terrain valait 100 000 dollars en 1970 et qu'il dormait, qu'il n'était ni aménagé ni aimé pendant des décennies, sa valeur serait encore bien supérieure aujourd'hui. En raison de l'inflation galopante dans les années 70 et de son rythme soutenu, il faudrait probablement plus de 500 000 USD pour acheter maintenant, en supposant que 100 000 USD soit la juste valeur marchande de l'époque.

Ainsi, l’inflation à elle seule peut entraîner une appréciation de l’immobilier, mais c’est un peu une victoire à la Pyrrhus. Même si l’inflation vous rapporte cinq fois plus cher, de nombreux autres biens coûtent cinq fois plus cher à acheter maintenant, alors le pouvoir d’achat dans le contexte actuel est toujours un facteur. (En savoir plus dans 5 Histoires d'inflation hors de contrôle .)

le revenu

La deuxième grande façon dont l’immobilier génère de la richesse consiste à verser des revenus réguliers. Généralement appelé loyer, le revenu immobilier peut prendre de nombreuses formes.

Revenu de terre brut

En fonction de vos droits sur le terrain, les entreprises peuvent vous verser des redevances pour toute découverte ou des paiements réguliers pour les structures qu'elles ajoutent. Celles-ci comprennent les pompes à vis, les pipelines, les gravières, les routes d'accès, les tours de téléphonie cellulaire, etc. Des terres brutes peuvent également être louées pour la production, généralement une production agricole.

Revenu de propriété résidentielle

La grande majorité des revenus de la propriété résidentielle se présente sous la forme d'un loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois - et cela augmentera avec l'inflation et la demande - et vous en retirez les coûts, en réclamant la portion restante à titre de revenu de location. S'il est vrai que vous obtiendrez un paiement d'assurance si vos locataires brûlent les lieux, le paiement couvre uniquement le coût de remplacement de ce qui est perdu et ne constitue pas un revenu réel.

Revenu de propriété commerciale

Les immeubles commerciaux peuvent générer des revenus provenant des sources susmentionnées, le loyer de base étant encore le plus courant, mais ils peuvent également en augmenter un sous la forme d'un revenu optionnel. De nombreux locataires commerciaux paieront des frais pour des options contractuelles telles que le droit de premier refus du bureau voisin. Les locataires paient une prime pour détenir ces options, qu’ils les exercent ou non. Les revenus d’options existent parfois pour des terres brutes et même des propriétés résidentielles, mais ils sont loin d’être courants.

Des alternatives

Les fiducies de placement immobilier (FPI), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés de placement hypothécaire (MIC) et les groupes de placement immobilier (REIG) peuvent être connus comme des alternatives dans le secteur immobilier. Ces investissements sont généralement considérés comme des moyens de générer des revenus immobiliers, mais ils ont des processus différents pour le faire et des processus d'entrée différents.

Dans le cas d'une FPI, le propriétaire de plusieurs immeubles commerciaux vend des actions (souvent cotées en bourse) à des investisseurs (généralement pour financer l'achat de plusieurs immeubles), puis transfère les revenus locatifs sous la forme d'une distribution. Le FPI est le propriétaire des locataires (qui paient le loyer), mais les propriétaires enregistrent des revenus une fois que les dépenses d’exploitation des immeubles et du FPI ont été sorties. Il existe une méthode spéciale pour évaluer une FPI.

Les MBS et les MIC sont même une étape supplémentaire supprimée, car ils investissent dans des prêts hypothécaires privés plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les MIC se distinguent des MBS par le fait qu’ils détiennent des hypothèques complètes et transfèrent l’intérêt des paiements aux investisseurs, plutôt que de titriser des portions de capital et / ou d’intérêts. Néanmoins, les deux ne sont pas tant des investissements immobiliers que des dettes.

D'autres alternatives peuvent également exister comme les REIG. Les REIG sont généralement des investissements privés dotés de leur propre structure, offrant aux investisseurs des investissements en actions ou des services de partenariat.

Plusieurs alternatives immobilières crédibles sont disponibles pour gagner de l'argent dans le secteur, mais elles comportent des mises en garde et des points d'entrée variables.

Fumée et miroirs

Semblable à d’autres alternatives dont l’immobilier sous-jacent à l’investissement, la plupart des méthodes consistant à "souffler l’esprit avec un rendement fantastique" sont simplement une couche au-dessus des flux de revenus de base.

Par exemple, il existe des options immobilières résidentielles informelles dans lesquelles vous payez des frais, ou une prime, pour avoir le droit d'acheter une maison pendant une période déterminée à un prix convenu. Ensuite, vous trouvez des investisseurs qui paieront plus que le prix de votre option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez correspond essentiellement à des honoraires d'intermédiaire pour faire correspondre une personne à la recherche d'un investissement à une personne cherchant à vendre, sans aucune différence avec la commission d'un agent immobilier. Bien que ce soit un revenu, cela ne vient pas de la possession (c’est-à-dire de la possession de l’acte) d’un bien immobilier. (Pour une discussion plus détaillée, voir Comment gagner de l'argent avec les options immobilières .)

Le résultat final

Il existe plusieurs stratégies éprouvées pour gagner de l'argent dans l'immobilier. L’appréciation, l’inflation et les revenus figurent en bonne place sur la liste, mais plusieurs placements immobiliers alternatifs existent également. Il vous appartient de comprendre vos investissements, vos risques et de déterminer si le processus en vaut la peine.