Propriétés de location: Cash Cow Or Money Pit?

Ceux qui investissent dans l'immobilier, comme dans tout actif, doivent constamment décider d'acheter, de vendre ou de conserver. Et ces décisions dépendent de l'évaluation de la propriété en question. Évaluer un bien immobilier en utilisant des méthodes d’actualisation des flux de trésorerie ou de capitalisation est similaire à l’évaluation des actions ou des obligations. La seule différence est que les flux de trésorerie proviennent de la location d'espace, par opposition à la vente de produits et services.

Les sociétés d'investissement immobilier ont développé des modèles d'évaluation sophistiqués pour les aider dans leurs décisions. Cependant, en utilisant des tableurs, une personne peut produire une évaluation adéquate de la plupart des biens immobiliers générant des revenus, y compris des biens immobiliers résidentiels achetés pour servir d’immeubles locatifs résidentiels.

Poursuivez votre lecture pour découvrir comment un investisseur peut créer une évaluation suffisamment satisfaisante pour pouvoir exploiter des opportunités d’investissement.

Évaluations individuelles

Certaines personnes estiment qu'il n'est pas nécessaire de produire une évaluation si une évaluation certifiée a été réalisée. Cependant, l'évaluation d'un investisseur peut différer de celle d'un évaluateur pour plusieurs raisons.

L’investisseur peut avoir des opinions divergentes sur la capacité de la propriété à attirer des locataires ou sur les taux de location que les locataires sont disposés à payer. En tant qu'acheteur ou vendeur potentiel, l'investisseur peut avoir le sentiment que le bien présente plus ou moins de risques que l'évaluateur.

Les évaluateurs procèdent à des évaluations distinctes de la valeur. Ils comprennent le coût de remplacement de la propriété, une comparaison des transactions récentes et comparables et une approche de revenu. Certaines de ces méthodes sont généralement à la traîne par rapport au marché, sous-estimant la valeur lors des tendances à la hausse et surévaluant les actifs dans une tendance à la baisse.

Pour trouver des opportunités sur le marché immobilier, vous devez rechercher des propriétés mal évaluées par le marché. Cela signifie souvent que la gestion d'une propriété dépasse les attentes du marché. Une évaluation doit fournir une estimation du potentiel de production réel d'un bien immobilier.

Évaluation immobilière

L’approche par les revenus de l’évaluation de l’immobilier est similaire au processus d’évaluation des actions, des obligations ou de tout autre investissement générant des revenus. La plupart des analystes utilisent la méthode de l'actualisation des flux de trésorerie (DCF) pour déterminer la valeur actuelle nette (VAN) d'un actif .

La VAN est la valeur de la propriété en dollars d'aujourd'hui qui permettra d'obtenir le rendement corrigé du risque de l'investisseur. La VAN est déterminée en actualisant le flux de trésorerie périodique disponible pour les propriétaires selon le taux de rendement requis de l'investisseur. Étant donné que le RROR est le taux de rendement requis par l'investisseur pour les risques encourus, la valeur obtenue est une valeur ajustée au risque pour cet investisseur individuel. En comparant cette valeur aux prix du marché, un investisseur peut prendre une décision d'achat, de détention ou de vente.

La valeur des actions est obtenue en actualisant les dividendes, la valeur des obligations en actualisant les paiements de coupons d’intérêts. Les propriétés sont évaluées en actualisant les flux de trésorerie nets ou les liquidités disponibles pour les propriétaires une fois que tous les frais ont été déduits des revenus locatifs. Pour évaluer un bien immobilier, il faut estimer tous les revenus de location, puis déduire toutes les dépenses nécessaires à l’exécution et au maintien de ces baux.

Décomposition des baux

Toutes les estimations de revenus proviennent directement de baux. Les baux sont des accords contractuels entre des locataires et un propriétaire. Toutes les augmentations de loyer et les augmentations contractuelles de loyer (augmentations) seront détaillées dans les baux, ainsi que les options pour des concessions de locaux et de loyer. Les propriétaires récupèrent également une partie ou la totalité des dépenses immobilières des locataires. La manière dont ces revenus sont perçus est également indiquée dans le contrat de location. Il existe trois principaux types de baux:

• Baux complets
• Baux nets
• Baux Triple Net (NNN)

Dans les contrats de location à service complet, les locataires ne paient rien en plus du loyer. Dans les contrats de location nets, les locataires paient généralement leur part de l'augmentation des dépenses pour la période suivant leur emménagement dans l'immeuble. Dans les baux triple net, le locataire paie une quote-part de tous les frais immobiliers.

Les types de dépenses à prendre en compte lors de la préparation d’une évaluation du revenu sont les suivants:

• Frais de location
• Frais de gestion
• Coûts en capital

Les coûts de location se rapportent aux dépenses nécessaires pour attirer des locataires et exécuter des contrats de location. Les coûts de gestion font référence aux dépenses au niveau de la propriété, telles que les services publics, le nettoyage, les taxes, etc., ainsi que tous les coûts de gestion de la propriété. Le revenu moins les dépenses d’exploitation équivaut au bénéfice d’exploitation net. Le bénéfice d'exploitation net correspond aux flux de trésorerie provenant des activités normales de la propriété. Le flux de trésorerie est ensuite obtenu en soustrayant les coûts en capital du résultat opérationnel net. Les coûts en capital sont les dépenses en capital périodiques pour entretenir la propriété. Celles-ci comprennent tout capital pour les commissions de location, les améliorations locatives ou les réserves de capital pour les mises à niveau futures.

Exemple d'évaluation

Une fois que les flux de trésorerie périodiques sont déterminés, ils peuvent être actualisés pour déterminer la valeur de la propriété. La figure 1 illustre un modèle d'évaluation simple pouvant être ajusté pour valoriser la plupart des propriétés.

Figure 1

L’évaluation suppose qu’un bien immobilier génère un revenu locatif annuel de 100 000 USD la première année, qui augmente de 4% par an et de 3% après l’année 10. Les dépenses sont estimées à 40% du revenu. Les réserves de capital sont modélisées à 10 000 dollars par an. Le taux d'actualisation, ou RROR, est fixé à 13%. Le taux de capitalisation permettant de déterminer la valeur de réversion du bien au cours de la dixième année est estimé à 10%. En termes financiers, ce taux de capitalisation est égal à Kg, où K est le taux de rendement requis de l'investisseur et la croissance attendue du revenu. Le kilogramme est également appelé rendement du revenu requis de l'investisseur, ou montant du rendement total généré par le revenu.

La valeur de la propriété en 10ème année est obtenue en prenant le NOI estimé pour la 11ème année et en le divisant par le taux de capitalisation. En supposant que le taux de rendement requis par l'investisseur reste à 13%, la capitalisation serait alors égale à 10%, ou Kg (13% à 3%). Dans la figure 2, le NOI de la onzième année est de 88 812 dollars. Une fois les flux de trésorerie périodiques calculés, ils sont ensuite actualisés au taux d’actualisation (13%) pour obtenir la VAN de 58 333 $.

Figure 2 (en milliers de dollars)

La figure 2 fournit un format de base qui peut être utilisé pour évaluer tout bien productif ou locatif. Les investisseurs qui achètent des immeubles résidentiels à titre d’immeubles locatifs doivent préparer des évaluations afin de déterminer si les tarifs de location facturés sont suffisants pour justifier le prix d’achat du bien. Bien que les évaluateurs utilisent souvent par défaut un flux de trésorerie de 10 ans, les investisseurs doivent générer des flux de trésorerie reflétant les hypothèses sur lesquelles la propriété est supposée être achetée. Ce format, bien que simplifié, peut être ajusté pour valoriser n’importe quelle propriété, quelle que soit sa complexité. Même les hôtels peuvent être évalués de cette façon. Il suffit de penser aux locations de chambres à la nuit comme à des baux d’un jour.

Acheter, vendre ou conserver

Lors de l'achat d'une propriété, si la valeur estimée d'un investisseur est supérieure à l'offre ou à la valeur estimée du vendeur, la propriété peut être achetée avec une probabilité élevée de recevoir le RRR. À l'inverse, lors de la vente d'une propriété, si la valeur estimée est inférieure à l'offre d'un acheteur, la propriété doit être vendue. De plus, si la valeur estimée correspond au marché et que le RROR offre un rendement adéquat du risque encouru, le propriétaire peut décider de conserver l'investissement jusqu'à ce qu'il y ait un déséquilibre entre l'évaluation et la valeur marchande.

La valeur peut être définie comme le montant maximal qu'une personne serait disposée à payer pour une propriété. Lors de l'achat d'un actif, le financement ne doit pas affecter la valeur finale de la propriété, car chaque acheteur dispose de différentes options de financement.

Cependant, ce n'est pas le cas pour les investisseurs qui possèdent déjà des propriétés financées. Le financement doit être pris en compte lors du choix du moment approprié pour la vente, car les structures de financement, telles que les pénalités de paiement anticipé, peuvent priver l'investisseur du produit de sa vente. Ceci est important dans les cas où les investisseurs ont reçu des conditions de financement favorables qui ne sont plus disponibles sur le marché. L’investissement avec dette existant peut générer de meilleurs rendements corrigés du risque que ceux pouvant être obtenus lors du réinvestissement du produit des ventes éventuelles. Ajustez le RRR de risque pour inclure le risque financier supplémentaire lié à la dette hypothécaire.

Le résultat final

Qu'il s'agisse d'achat ou de vente, il est possible de produire un modèle d'évaluation suffisamment précis pour faciliter le processus de prise de décision. Le calcul nécessaire à la création du modèle est relativement simple et à la portée de la plupart des investisseurs. Après avoir acquis des connaissances rudimentaires sur les normes du marché local, les structures de crédit-bail et le fonctionnement des revenus et des dépenses dans différents types de biens, vous devriez être en mesure de prévoir les flux de trésorerie futurs.