Jeunes professionnels: faut-il louer ou acheter?

Louer ou acheter? C'est une décision importante, en particulier pour les jeunes professionnels qui se lancent dans la carrière et commencent à élaborer leur plan financier à long terme. Un sondage de Rent.com a révélé que 85% des jeunes adultes âgés de 18 à 34 ans sont locataires, mais cela ne signifie pas qu'ils empruntent la route la moins chère. Selon un sondage de RentCafe, les Millennials dépensent environ 93 000 $ en loyer à l’âge de 30 ans.

Ce nombre pourrait grimper avec la hausse des prix des loyers à l'échelle nationale, entraînant potentiellement davantage de jeunes professionnels dans le domaine de l'achat de maison. Les taux de location d'appartements aux États-Unis ont augmenté de 28, 5% depuis 2010, et 23% des membres de la génération Y déclarant que c'est un facteur de motivation dans leur décision d'acheter, selon un sondage réalisé par Multifamily Executive.

Mais lequel est le plus logique? Voici ce que les jeunes professionnels devraient considérer.

Points clés à retenir

• Les jeunes professionnels veulent vivre le rêve américain et acheter leur propre maison.
• Cependant, de nombreux jeunes adultes ont également des prêts étudiants, une dette de carte de crédit et ont de faibles niveaux d'épargne.
• Le rapport coût-bénéfice de la propriété par rapport à la location dépendra de plusieurs facteurs - mais gardez toujours à l'esprit le long terme.

Commencer avec les considérations de coûts

Le coût est un facteur évident dans la décision de louer ou d’acheter. Cependant, il est important d'avoir une image financière bien équilibrée de la comparaison des deux. "Il y a toujours un point critique quant au moment où le coût d'achat sera plus avantageux que la location, mais certains facteurs interviennent dans le choix des acheteurs, et à quel moment", explique l'agent Gina Ko de Triplemint, basé à New York.

Au-delà du prix d'achat d'une propriété, les jeunes professionnels doivent également tenir compte d'éléments tels que le versement initial, les frais de clôture, les frais d'association de propriétaires ou de coopérative de logement, l'assurance, les taxes foncières, les services publics et l'entretien. Ces coûts peuvent varier considérablement en fonction du type de propriété que vous souhaitez acheter.

Votre choix de marché compte également. Dans certaines villes, il peut y avoir peu de différence entre les taux de location et un versement hypothécaire. San Francisco est un excellent exemple. Le loyer médian en juin 2018 était de 4 500 dollars, selon Zillow. En comparaison, la California Association of Realtors a fixé le paiement hypothécaire médian dans la région de la baie de 4 520 USD au quatrième trimestre de 2017.

L'acompte pourrait être un facteur déterminant. Bien qu'il soit possible d'obtenir un prêt de la FHA avec un minimum de 3, 5%, Ko dit que même ce montant pourrait être difficile à économiser pour quelqu'un qui est dans les premières années de sa carrière.

Selon Wes Woodruff, conseiller en prêts hypothécaires chez Angel Oak Home Loans, les taux d’intérêt sont également une considération. Les taux d'intérêt ont une incidence sur le montant que vous allez payer pour un prêt hypothécaire, mais ils peuvent également entraîner une augmentation des taux de location. Vous n'avez aucun contrôle sur ce qu'un propriétaire vous facturera, dit Woodruff, et "il pourrait être moins cher d'acheter aujourd'hui que de rester dans un endroit avec des augmentations de loyer constantes."

La Réserve fédérale a encore augmenté le taux des fonds fédéraux en juin 2018, deux augmentations supplémentaires étant attendues avant la fin de l'année. Selon Kiplinger, il est prévu que d'ici la fin de 2019, les taux augmentent encore de trois à quatre, ce qui pourrait inciter les jeunes professionnels à obtenir dès maintenant un taux d'intérêt moins élevé sur une hypothèque.

Considérons le long terme

En plus des coûts, les jeunes professionnels devraient réfléchir à l’endroit où leur chemin de carrière les mènera lorsqu’ils envisagent de passer de la location à l’achat. Ko dit qu'elle rencontre souvent des acheteurs plus jeunes qui ne savent pas exactement où ils vont faire carrière dans trois ou cinq ans. Un compromis fréquent consiste à acheter un condo qu'ils peuvent louer si leur travail les emmène dans une direction différente ou dans une autre ville.

"Votre trajectoire de carrière a un impact considérable sur votre décision de location ou d'achat", déclare Shane Lee, analyste en communication d'entreprise pour RealtyHop. L'un des facteurs les plus importants est l'impact qu'un changement de carrière pourrait avoir sur votre revenu. "Posséder une maison nécessite un énorme engagement financier, et si votre revenu va fluctuer au cours des trois à cinq prochaines années, il ne sera peut-être pas idéal pour vous d'acheter."

Woodruff dit que, si vous savez que vous resterez à votre emplacement actuel pendant au moins trois ans, vous pouvez en acheter. Mais vous devez regarder les différents scénarios hypothétiques. Cela inclut la possibilité d'être transféré, de faire démarrer la start-up pour laquelle vous travaillez, ou de changer de société et de prendre une réduction de salaire.

Fonder une famille entre également en jeu. Lee dit que si vous êtes célibataire et que vous n'avez pas l'intention de fonder une famille dans l'immédiat, il se peut que l'achat ne soit pas du tout sur votre radar. D'un autre côté, si vous envisagez un conjoint et des enfants - ou si vous avez déjà une famille - le fait de posséder une maison peut offrir plus de sécurité et de stabilité.

Lorsque vous êtes motivé par des considérations familiales, louer ou acheter consiste davantage à trouver le bon quartier qui offre des écoles de qualité, un environnement sûr et des déplacements raisonnables pour aller au travail. Sans parler de l’espace dont vous avez besoin. "Je pense que c'est vraiment difficile d'avoir un appartement avec des enfants", déclare Woodruff. "Avoir une maison à soi avec une arrière-cour aide beaucoup une famille à grandir."

Soyez prêt à acheter quand le moment est venu

Si vous envisagez de louer un peu plus longtemps avant d'acheter, ne perdez pas ce temps. Utilisez-le pour vous préparer financièrement à l'accession à la propriété.

"Votre pointage de crédit est énorme", déclare Woodruff. Les jeunes professionnels ne comprennent pas toujours le fonctionnement du crédit. Les notes de crédit ne sont pas le seul facteur déterminant dans les décisions en matière d’hypothèque, mais elles sont très importantes et une note plus élevée pourrait se traduire par un taux d’intérêt inférieur sur un prêt immobilier. Si vous ne faites que commencer à utiliser le crédit, Woodruff vous recommande d'ouvrir une ou deux cartes de crédit et de ne facturer que ce que vous pouvez vous permettre de payer en entier chaque mois. Et surtout, effectuez vos paiements à temps.

Evaluez votre salaire actuel par rapport à son potentiel de croissance afin de déterminer le type de budget avec lequel vous devrez travailler lorsque vous serez prêt à acheter. Si vous faites face à une dette importante, en particulier à un prêt étudiant, Lee recommande de travailler pour en rembourser une partie afin que vous disposiez de plus de revenus pour payer une maison.

Enfin, considérez votre acompte et vos frais de clôture. Économiser un acompte de 20% ou plus vous permet d’éviter l’assurance prêt hypothécaire privé (PMI), bien qu’il soit possible d’acheter une maison avec moins d’argent. Les coûts de clôture peuvent ajouter 2% à 5% supplémentaires au montant total des liquidités que vous devrez acheter.

Comprendre exactement combien de maison vous pouvez vous permettre et quel type d’hypothèque est le meilleur peut vous aider à déterminer les montants que vous devez économiser pour votre mise de fonds et vos frais de clôture. Exécuter les chiffres avec une calculatrice hypothécaire peut vous donner une idée de la comparaison entre vos coûts d’achat estimés et vos coûts de location réels.

Le résultat final

La location et l'achat ont tous les deux leurs avantages et inconvénients pour les jeunes professionnels. La location vous permet d’éviter certains coûts, tels que les réparations et les améliorations, les taxes foncières et l’assurance du propriétaire, mais, selon votre lieu de résidence, posséder une maison peut être l’option la plus abordable. Peser les deux côtés de l'équation, ainsi que les considérations financières, peut vous aider à déterminer ce qui a plus de sens. Surtout, gardez votre objectif ultime en perspective.

"Décidez quelles sont vos priorités et objectifs [sont]", déclare Ko, "et travaillez à rebours pour vous assurer de pouvoir les atteindre et les atteindre."