Combien de versements hypothécaires puis-je manquer avant la forclusion?
Le nombre de paiements que vous pouvez manquer sur votre prêt hypothécaire avant le début du processus de saisie dépend de plusieurs facteurs. Pour cette raison, il n’ya pas de réponse unique à cette question.
Parmi les principaux facteurs qui influent sur la durée pendant laquelle un emprunteur peut rester sans payer avant d’être forcée de saisir les biens sont les pratiques et les politiques de votre prêteur. Si le prêteur dispose d'un large portefeuille de prêts à faible risque, les paiements manqués peuvent être moins sévères. Souvent, il pardonnera un paiement manquant occasionnel et pourrait ne pas renvoyer votre situation aux autorités responsables du logement tant que vous n'avez pas effectué quatre paiements ou plus. Toutefois, si le prêteur a un portefeuille de prêts à haut risque, la possibilité de procédures de forclusion commençant même après seulement deux paiements manqués est élevée. Même si vous êtes un emprunteur à faible risque, la procédure peut être déclenchée par des normes en raison du risque de défaillance global du portefeuille de prêts hypothécaires appartenant au prêteur.
L’état général de votre marché du logement est un autre facteur qui joue un rôle dans le choix du moment des procédures de forclusion. Si de nombreuses saisies sont en attente dans le quartier ou la région, il est probable que vous puissiez rester chez vous plus longtemps, car les autorités locales chargées du logement peuvent être en retard et manquer de ressources pour traiter autant de cas. Il y a eu des situations où les gens ont oublié 10 paiements mensuels ou plus avant de perdre leur maison.
Si vous êtes en défaut, votre agent hypothécaire doit vous contacter à plusieurs reprises pour tenter de remédier à la situation. Généralement, le prêteur communique avec vous par téléphone au plus tard le 36e jour après votre dernier paiement. Au plus tard le 45e jour après l’oubli d’un paiement, votre prestataire de services hypothécaires doit vous contacter par écrit et vous fournir des informations sur les options qui vous sont offertes.
Chronologie typique des forclusions hypothécaires
Bien que les circonstances et le lieu puissent dicter des variations dans la chronologie d'une saisie hypothécaire, il existe un modèle pour la manière dont cela se produit habituellement.
Quelles que soient les circonstances qui ont conduit à un paiement hypothécaire manquant, vous devez vous rappeler que les sociétés de prêt hypothécaire veulent obtenir leur argent sans un processus de forclusion compliqué, si possible; c'est plus rentable. Cela signifie qu'ils souhaitent prendre un arrangement avec vous pour le paiement, si possible.
Un délai de grâce de 15 jours est courant. Si vous payez dans ce délai, vous êtes tous bons. Si vous omettez de payer et que vous ratez un autre paiement, les choses se compliquent. Des frais de retard peuvent être ajoutés, et une fois que vous manquez le deuxième paiement, vous êtes en défaut.
Si vous oubliez un deuxième versement hypothécaire, vous constaterez probablement un changement de service. Ils deviendront normalement plus affirmés dans leur façon de traiter avec vous. Cette situation peut être effrayante, mais vous pouvez quand même parvenir à un accord avec le prêteur.
À 90 jours de retard sur votre prêt hypothécaire ...
Si vous ne parvenez pas à un accord avec votre prêteur hypothécaire et que vous omettez trois versements hypothécaires, la situation est grave. Vous recevrez une lettre du prêteur hypothécaire indiquant que vous disposez de 30 jours pour mettre votre compte à jour. Si vous voulez rester dans votre maison, vous devez parler au prêteur afin d'éviter les procédures de forclusion. Ils s’attendent normalement à ce que le paiement intégral de l’argent qui leur est dû soit versé, mais vous pouvez quand même parvenir à un arrangement de paiement.
Une fois le délai de 30 jours écoulé, si aucun paiement n'a été effectué et aucun accord conclu, la saisie commence. Si vous comptez, c'est quatre versements hypothécaires mensuels manqués avant le début de la forclusion.
Les lois régissant la forclusion peuvent varier d'un État à l'autre. Dans certains États, les prêteurs hypothécaires doivent rencontrer les emprunteurs avant de pouvoir demander la forclusion.
Après trois à six mois de retard, le prêteur enregistre un avis public auprès du bureau du registraire du comté, indiquant que l'emprunteur a fait défaut sur l'hypothèque. C'est ce qu'on appelle généralement un avis de défaut (NOD) ou une litispendance - latin pour «poursuite en cours».
Le résultat final
Si vous faites face à une forclusion, le mieux est de rester en communication avec votre prêteur et de lui parler de votre situation. Ils peuvent avoir des programmes pour vous aider à garder votre maison. Si tout le reste échoue, la vente serait une meilleure alternative à la saisie de la maison.