De combien d'argent ai-je besoin pour contracter une hypothèque?

• Combien de maison pouvez-vous vous permettre?
• Acompte et ratio prêt / valeur
• Comment votre acompte affecte vos offres
• Programmes de prêt à faible versement initial
• 4 façons d'économiser davantage pour un acompte

Lorsque vous achetez une maison, l’acompte est l’une des dépenses initiales les plus importantes. À ne pas confondre avec les frais de clôture, l’acompte est la partie du prix d’achat que vous payez au moment de la clôture. En règle générale, si vous mettez moins d'argent sur une maison à la clôture, vous paierez plus de frais et d'intérêts sur la durée du prêt (et vice versa).

Le montant que vous désignez comme acompte aide le prêteur à déterminer le montant à vous prêter et le type d’hypothèque qui répond le mieux à vos besoins. Mais combien est juste le bon montant pour un acompte? Payer trop peu vous coûtera des intérêts et des frais au fil du temps. Trop pourrait épuiser vos économies ou avoir une incidence négative sur votre santé financière à long terme. De plus, vous devez toujours prendre en compte les frais de clôture, les frais de déménagement et les autres factures mensuelles. En fin de compte, le montant de votre mise de fonds dépend de vous: vos économies, vos revenus et votre budget pour une nouvelle maison.

Tout d’abord, vous devez déterminer votre budget et son impact sur votre mise de fonds. La calculatrice hypothécaire en ligne gratuite d’Investopedia vous aide à calculer vos versements hypothécaires mensuels et à prendre les bonnes décisions financières lors de l’achat d’une maison. L'un des champs demande un montant estimé de l'acompte.

Combien de maison pouvez-vous vous permettre?

Lorsque vous êtes pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, un prêteur vous indiquera le montant maximum du prêt auquel vous êtes admissible, en fonction des réponses fournies dans votre demande. Votre demande de prêt hypothécaire demande quel est le montant de votre mise de fonds, votre revenu, votre emploi, vos dettes et vos avoirs. Un prêteur extrait également votre dossier de crédit et votre pointage de crédit. Tous ces facteurs influencent la décision du prêteur de vous prêter de l’argent pour l’achat d’une maison, de combien d’argent et sous quelles conditions.

En règle générale, de nombreux propriétaires potentiels peuvent se permettre d’hypothéquer une propriété dont le revenu représente entre 2 et 2, 5 fois leur revenu brut. Par exemple, si vous gagnez 100 000 dollars par an, vous pouvez vous permettre d’acheter une maison entre 200 000 et 250 000 dollars.

Plutôt que de simplement emprunter le montant maximal du prêt approuvé par un prêteur, vous feriez mieux d’évaluer votre versement hypothécaire mensuel estimé. Disons que vous êtes approuvé pour un prêt de 300 000 $. Si votre versement hypothécaire mensuel et vos autres dettes mensuelles dépassent 43% de votre revenu mensuel brut, vous aurez peut-être de la difficulté à rembourser votre emprunt si les temps sont durs. En d'autres termes, soyez prudent lorsque vous achetez plus de maison que vous pouvez raisonnablement vous permettre.

Si vous louez depuis un certain temps - ou si vous possédez déjà une maison et souhaitez acheter à nouveau -, vous avez probablement une grande maîtrise du versement hypothécaire mensuel que vous pouvez vous permettre. Les locataires doivent garder à l'esprit que le fait de posséder une maison ou un condo inclut des frais supplémentaires tels que les taxes foncières, l'entretien, les assurances, les éventuels frais de l'Association de propriétaires d'habitations (HOA) et les réparations imprévues.

Au-delà de l’achat d’une maison, vous pouvez également contribuer à d’autres objectifs financiers tels que l’épargne pour la retraite, la constitution d’une famille, la constitution d’un fonds d’épargne d’urgence et le remboursement de la dette. Accepter un versement hypothécaire mensuel trop élevé grignotera des liquidités qui pourraient sinon servir à atteindre certains de ces objectifs importants.

Acompte et ratio prêt / valeur

Votre mise de fonds joue un rôle clé dans la détermination de votre ratio prêt / valeur (LTV). Pour calculer le ratio LTV, le montant du prêt est divisé par la juste valeur marchande de la maison, déterminée par une évaluation de la propriété. Plus votre mise de fonds est importante, plus votre LTV est faible (et inversement). Étant donné que les prêteurs utilisent LTV pour évaluer les prêts hypothécaires avec un risque d'emprunteur et leur prix, une valeur LTV inférieure signifie que vous payez des taux d'intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire et évitez ainsi des coûts supplémentaires.

Un ratio LTV inférieur présente moins de risques pour les prêteurs. Pourquoi? Vous commencez avec plus d'équité dans votre maison, ce qui signifie que vous avez une participation plus importante dans votre propriété par rapport au solde du prêt. En bref, les prêteurs supposent que vous serez moins susceptible de faire défaut sur votre prêt hypothécaire. Si vous prenez du retard sur votre prêt hypothécaire et qu'un prêteur doit saisir votre maison, il est plus susceptible de le revendre et de récupérer la plus grande partie de la valeur du prêt si le ratio de LTV est inférieur.

En plus d'évaluer votre risque, les prêteurs utilisent le ratio LTV pour fixer le prix de votre prêt hypothécaire. Si votre ratio LTV est inférieur, vous recevrez probablement un taux d'intérêt inférieur. Mais si le ratio LTV dépasse 80%, ce qui signifie que vous avez mis moins de 20% de la valeur de la maison comme acompte, attendez-vous à des taux d'intérêt plus élevés. Ces taux couvrent le risque accru du prêteur de vous prêter de l'argent.

En outre, si votre ratio de LTV dépasse 80%, vous devrez probablement payer pour une assurance hypothécaire privée ou PMI. Le montant du PMI que vous paierez dépend de votre type de prêt. Par exemple, certains prêts assurés par la Federal Housing Administration exigent à la fois une prime d’assurance prêt hypothécaire payée à la clôture et une prime d’assurance prêt hypothécaire annuelle pour toute la durée du prêt. Alors que les prêts FHA ont une exigence de mise de fonds minimale de 3, 5%, le coût total d'emprunt d'argent tel que calculé dans le taux annuel effectif a tendance à être beaucoup plus élevé pour ces prêts.

Comment votre acompte affecte vos offres

Lorsque vous êtes à la recherche de la bonne maison, le temps presse. Les maisons à bas prix se vendent généralement rapidement et vous voulez mettre votre meilleur atout en faisant une offre, car vous aurez probablement de la concurrence. Lorsque les marchés sont concurrentiels et que les vendeurs reçoivent plusieurs offres, ils souhaitent connaître les meilleures offres des acheteurs, y compris un versement initial important. Du point de vue du vendeur, les acheteurs qui ont plus d'argent à dépenser sont plus attrayants car ils ont plus de peau.

Un acompte plus élevé peut indiquer à un vendeur que vous disposez de suffisamment de liquidités et de finances solides pour obtenir l'approbation finale d'un prêt (et vous rendre à la table de clôture) sans accroc. En outre, un acompte plus élevé pourrait supplanter les autres offres demandant aux vendeurs de payer les frais de clôture ou d’offrir des prix inférieurs au prix demandé. Il est peu probable que quelqu'un avec un acompte important demande une telle assistance, et les vendeurs ont plus de chances de travailler avec un acheteur qui a l'argent et la motivation pour mener à bien l'achat avec un marchandage minimal.

Programmes de prêt à faible versement initial

Auparavant, les acheteurs de maison avaient besoin de 20% de réduction pour acheter une maison. Les temps ont changé. De nombreux acheteurs de maison, en particulier les primo-accédants, ne disposent tout simplement pas d’un acompte de 20%. Cela devient de plus en plus le cas lorsque les prix des maisons montent en flèche sur de nombreux marchés du logement aux États-Unis. Par exemple, le prix médian des maisons existantes en janvier 2018 était de 240 500 $, soit une hausse de 5, 8% par rapport à 227 300 $ en janvier 2017, selon la National Association of Realtors.

En fait, les acheteurs de maison qui ont financé leur maison ont imputé en moyenne 10% du prix d'achat, selon le profil 2017 des acheteurs et vendeurs de logements de NAR. L’enquête a révélé que les primo-accédants utilisant un financement ne représentaient en général que 5% du prix d’achat.

Pour ceux qui ne peuvent pas payer un acompte de 20%, plusieurs types d’hypothèques offrent une option de versement initial peu élevée.

Prêts conventionnels

Programmes Fannie Mae et Freddie Mac (3% de moins)

Fannie Mae et Freddie Mac, entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent et vendent la plupart des prêts hypothécaires aux États-Unis, n’ont besoin que de 3% pour les emprunteurs bénéficiant d’un crédit solide. Les deux programmes considéreront certains emprunteurs sans cote de crédit en établissant un rapport de crédit non traditionnel - à condition que ces emprunteurs respectent certaines directives relatives au ratio d'endettement et au ratio prêt / valeur en plus des autres exigences. Le programme de prêt hypothécaire HomeReady de Fannie Mae permet un ratio de prêt de 97% pour les emprunteurs avec un pointage de crédit minimum de 620. Le prêt hypothécaire Home Possible Advantage de Freddie Mac offre également un ratio de prêt de 97% pour les emprunteurs, mais nécessite un pointage de crédit minimum de 660 pour être admissible.

Programmes de prêteurs individuels (baisse de 1% à 3%)

De nombreux prêteurs offrent les programmes de Fannie Mae et Freddie Mac, et ajoutent leur propre avantage en matière d’acompte pour un prêt classique. Par exemple, Guild Mortgage requiert 1% de réduction et offre un cadeau de 2% aux emprunteurs ayant de faibles revenus éligibles et une note de crédit minimale de 680. Votre hypothèque YourFirst de Wells Fargo autorise une réduction de 3% sans exigence de revenu médian pour la région. Ce ne sont que deux des nombreuses options. Si vous avez besoin d'un prêt assorti d'une faible mise de fonds, demandez aux prêteurs quelles sont leurs offres pour vous aider à préciser vos choix.

Prêts Jumbo (en baisse de 10% à 20%)

Les prêts jumbo constituent le type le plus courant de prêt classique non conforme disponible pour les acheteurs de maison. Les prêteurs ont différentes directives de qualification pour les prêts jumbo, qui dépassent la limite de prêt conforme d'une zone définie par le gouvernement fédéral. Étant donné que les emprunteurs jumbo présentent plus de risques pour un prêteur, attendez-vous à mettre entre 10% et 20% du prix d'achat à la baisse. Les emprunteurs avec des cotes de crédit de 700 ou plus ont tendance à obtenir les meilleurs prix, mais certains prêteurs travaillent avec des emprunteurs jumbo avec un score minimum de 660. Les prêteurs peuvent vous demander d’avoir 10% du prix d’achat de la maison en espèces ou autres vous rencontrez des problèmes pour rembourser votre prêt hypothécaire.

Prêts assurés par le gouvernement

Prêts FHA (baisse de 3, 5%)

Si vous avez un pointage de crédit minimum de 580, vous pouvez réduire vos prêts FHA à hauteur de 3, 5%. Les prêteurs agréés par la FHA prendront également en considération les emprunteurs ayant des antécédents de crédit non traditionnels aussi longtemps que vous avez eu des paiements de loyer dans les délais impartis. 12 derniers mois, pas plus d'un retard de paiement de 30 jours à d'autres créanciers et aucune action en recouvrement (les frais médicaux étant l'exception) déposée au cours des 12 derniers mois. En outre, la propriété que vous achetez doit être conforme aux normes de propriété définies par le département américain du Logement et du Développement urbain pour les maisons unifamiliales et en copropriété et doit respecter les limites de prêt de la FHA. Un autre avantage des prêts FHA est que vous pouvez utiliser un cadeau financier d'un membre de votre famille ou d'un ami pour régler tout ou partie de votre mise de fonds, si vous fournissez des documents indiquant qu'il s'agit d'un cadeau et non d'un prêt à une tierce partie.

Prêts VA (baisse de 0%)

Les membres des forces armées américaines, les anciens combattants et leurs familles peuvent prétendre à des prêts de zéro soutenus par le Département américain des anciens combattants. Les autres avantages incluent un plafond sur les frais de clôture (qui peuvent être payés par le vendeur), pas de frais de courtier ni de MIP. Les prêts VA exigent des «frais de financement», soit un pourcentage du montant du prêt qui aide à compenser le coût pour les contribuables. Les frais de financement varient en fonction de votre catégorie de service militaire et du montant du prêt.

Prêts USDA (baisse de 0%)

Le Département de l'agriculture des États-Unis garantit des prêts pour aider les acheteurs à faibles revenus des zones rurales à accéder à la propriété. Ces prêts ne nécessitent aucune mise de fonds pour les emprunteurs qualifiés - tant que les propriétés respectent les règles d'éligibilité de l'USDA.

Programmes d'aide au versement initial

Des programmes spéciaux dans votre état ou votre autorité locale du logement offrent de l'aide aux premiers acheteurs. Bon nombre de ces programmes sont disponibles en fonction du revenu ou des besoins financiers des acheteurs. Ces programmes, qui offrent généralement une assistance sous la forme de subventions d’acompte, peuvent également contribuer aux frais de clôture. Le Département du logement et du développement urbain des États-Unis répertorie les nouveaux programmes d’accession à la propriété par État. Sélectionnez votre état, puis «Assistance à l'accession à la propriété» pour trouver le programme le plus proche de chez vous.

4 façons d'économiser davantage pour un acompte

Il peut être difficile d'économiser de l'argent pour un acompte sur une maison. Voici quelques astuces pour vous y rendre:

1. Commencez tôt avec un plan automatisé. En plus d'un compte d'épargne ou d'un fonds d'urgence, ouvrez un compte d'épargne dédié pour votre versement initial. Après chaque période de paie ou une aubaine (cadeau financier, remboursement d’impôt, bonus ou héritage, par exemple), déposez de l’argent dans votre compte d’acompte et observez l’évolution du solde au fil du temps. Contribuer à ce fonds le plus tôt possible et le plus souvent possible vous aidera à rester sur la bonne voie.
2. Réduisez vos dépenses. Si l’accès à la propriété est important pour vous, éliminez ou réduisez les dépenses inutiles telles que le câble et la télévision, les repas au restaurant, les vacances ou d’autres activités non essentielles. En dépensant moins, vous économiserez plus sur votre mise de fonds et aurez plus d’argent pour rembourser d’autres dettes. Faire des sacrifices maintenant peut vous aider grandement à atteindre vos objectifs d’accession à la propriété.
3. Rembourser les dettes à intérêt élevé. Les cartes de crédit ou les prêts à taux d'intérêt élevés peuvent nuire à votre crédit et sont coûteux à long terme. Concentrez-vous d'abord sur le remboursement de ces comptes, et vous constaterez un effet boule de neige sur la réduction de votre dette. Une fois ces comptes réglés, vous pouvez appliquer les montants des paiements mensuels à vos économies d’acompte. Cependant, ne fermez pas ces comptes; cela peut réduire votre pointage de crédit car vous perdez une marge de crédit ouverte et un historique de compte. Au lieu de cela, utilisez-les de manière minimale (achetez de l'essence ou un dîner occasionnel dans un restaurant) et payez le solde immédiatement. Ce comportement contribue à renforcer l'historique de vos paiements et montre une utilisation responsable aux agences d'évaluation du crédit et aux prêteurs.
4. Obtenez un deuxième emploi. De nombreux acheteurs pour la première fois constatent qu'ils peuvent économiser beaucoup plus rapidement s'ils augmentaient leurs revenus. Trouver des concerts de côté à faire à la maison ou travailler dans un commerce de détail saisonnier peut vous aider à augmenter vos économies d’acompte. Même si vous travaillez temporairement pendant six mois ou un an avant d'acheter une maison, le revenu supplémentaire pourrait être le coup de pouce dont vous avez besoin pour obtenir une mise de fonds décente.

Le résultat final

Il n'est pas impossible d'acheter une maison si vous n'avez pas beaucoup d'argent économisé pour un versement initial. Faire le tour du bon prêteur et du bon type de prêt est une étape cruciale. Avec une mise de fonds moins élevée, attendez-vous à payer des frais de prêt et des taux d’intérêt plus élevés, ainsi que des PMI. De plus, n'oubliez pas de puiser dans les programmes d'aide au versement initial proposés par votre état ou votre ville. Si une personne offre un cadeau financier pour votre mise de fonds, assurez-vous qu'elle comprend que cela ne peut pas être un prêt. Enfin, il n'y a pas de raccourci pour économiser en mise de fonds: cela prend du temps, de la discipline et des efforts. Mais le résultat - l'achat d'une maison de votre choix - peut être enrichissant, à la fois financièrement et personnellement.

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