Combien d'hypothèque pouvez-vous vous permettre?

En 2019, les acheteurs potentiels peuvent être découragés par la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation du prix des logements. Selon les prévisions de Zillow pour le marché du logement. À moins que vous ne puissiez vous permettre une transaction entièrement en espèces, au lieu de demander "Puis-je me permettre cette maison?" Les acheteurs devraient se demander: "Puis-je me permettre d'emprunter de l'argent pour cette maison?"

2½ revenu brut

De manière générale, la plupart des propriétaires potentiels peuvent se permettre de financer une propriété dont le revenu brut représente entre deux et deux fois plus élevé. Selon cette formule, une personne gagnant 100 000 dollars par an peut se permettre une hypothèque de 200 000 à 250 000 dollars. Mais ce calcul n’est qu’une directive générale. Vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire d'Investopedia pour mieux estimer les paiements mensuels.

En fin de compte, lorsque vous choisissez une propriété, vous devez prendre en compte quelques facteurs supplémentaires. Premièrement, il est judicieux de comprendre ce que votre prêteur pense que vous pouvez vous permettre (et comment il en est arrivé à cette estimation). Deuxièmement, vous devez déterminer certains critères personnels en évaluant non seulement vos finances, mais également vos préférences et vos priorités.

Hypothèques: combien pouvez-vous vous permettre?

Critères des prêteurs

Alors que chaque prêteur hypothécaire détermine ses propres critères d’abordabilité, votre capacité à acheter une maison, ainsi que la taille et les conditions du prêt que vous méritez, dépend en grande partie des facteurs suivants:

Revenu brut

Il s'agit du niveau de revenu qu'un acheteur potentiel gagne avant les impôts sur le revenu. Ceci est généralement considéré comme un salaire majoré de tout revenu supplémentaire et peut inclure des gains à temps partiel, des gains provenant d'un travail indépendant, des prestations de sécurité sociale, une invalidité, une pension alimentaire et une pension alimentaire. Le revenu brut joue un rôle clé dans la détermination du ratio initial.

Ratio frontal

Ce ratio est le pourcentage de votre revenu annuel brut qui peut être consacré au paiement de votre prêt hypothécaire chaque mois. Un versement hypothécaire comprend quatre éléments (souvent appelés collectivement PITI): capital, intérêts, impôts et assurance, assurance de biens et assurance hypothécaire privée.

En règle générale, le PITI ne doit pas dépasser 28% de votre revenu brut. Cependant, de nombreux prêteurs ont laissé les emprunteurs dépasser les 30%, et certains ont même laissé les emprunteurs dépasser les 40%.

Ratio de back-end

Également appelé ratio d'endettement, le calcul du pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir vos dettes. Les dettes comprennent les paiements par carte de crédit, la pension alimentaire pour enfants et les autres prêts en cours (auto, étudiant, etc.). En d’autres termes, si vous payez 2 000 dollars par mois en dépenses et que vous gagnez 4 000 dollars par mois, votre ratio est de 50% - la moitié de votre revenu mensuel est utilisée pour payer la dette.

Voici la mauvaise nouvelle: un ratio dette / revenu de 50% ne vous donnera pas cette maison de rêve. La plupart des prêteurs recommandent que votre DTI ne dépasse pas 36% de votre revenu brut. Pour calculer votre dette mensuelle maximale en fonction de ce ratio, multipliez votre revenu brut par 0, 36 et divisez par 12. Par exemple, si vous gagnez 100 000 $ par an, le maximum de vos dépenses en dette mensuelle ne devrait pas dépasser 3 000 $. Plus le ratio DTI est bas, mieux c'est.

Votre pointage de crédit

Si l'un des côtés de la pièce de l'accessibilité financière est le revenu, alors l'autre côté est un risque. Les prêteurs hypothécaires ont mis au point une formule pour déterminer le niveau de risque d'un acheteur de maison éventuel. La formule varie, mais est généralement déterminée en utilisant la cote de crédit du demandeur. Un demandeur avec une cote de crédit faible peut s'attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé, également appelé taux annuel effectif global (TAP), sur son prêt.

Si vous savez que vous chercherez une maison dans le futur, travaillez sur votre pointage de crédit maintenant. Et vous devez garder un œil attentif sur vos rapports. S'il y a des entrées inexactes, il faudra du temps pour les supprimer et vous ne voudrez pas manquer cette maison de rêve à cause de quelque chose qui n'est pas de votre faute.

Comment calculer un acompte

L'acompte est le montant que l'acheteur peut se permettre de payer de sa résidence, en espèces ou en liquidités. Un acompte correspondant à au moins 20% du prix d'achat d'une maison est généralement demandé par les prêteurs (et constitue le minimum requis pour éviter de devoir souscrire une assurance hypothécaire privée), mais beaucoup laissent les acheteurs acheter une maison avec des pourcentages nettement plus faibles. Évidemment, cependant, plus vous pouvez vous endetter, moins vous aurez besoin de financement et mieux vous vous tournerez vers la banque.

Par exemple, si un acheteur potentiel peut se permettre de payer 10% sur une maison de 100 000 dollars, l’acompte est de 10 000 dollars, ce qui signifie que le propriétaire doit financer 90 000 dollars.

En plus du montant du financement, les prêteurs veulent également connaître le nombre d'années pour lesquelles le prêt hypothécaire est nécessaire. Une hypothèque à court terme a des versements mensuels plus élevés mais est probablement moins chère sur la durée du prêt.

Comment les prêteurs décident

La décision du prêteur hypothécaire concernant l'abordabilité des acheteurs de maison dépend de nombreux facteurs, mais ils se résument essentiellement à un revenu et à une dette, à des actifs et à des passifs. Parfois, nous pensons que nos demandes de prêt hypothécaire sont jugées par une personne qui utilise un instinct plutôt que des critères objectifs, mais en réalité, même si votre prêteur hypothécaire passait une mauvaise journée, vous pouvez être assuré que la plupart du processus est une formule.

Un prêteur souhaite connaître le revenu de son demandeur, le nombre de demandes auxquelles il est soumis et son potentiel pour les deux à l'avenir, bref tout ce qui pourrait compromettre sa capacité à être remboursé. Le revenu, les acomptes et les dépenses mensuelles sont généralement des critères de base pour le financement, tandis que l'historique et le score de crédit déterminent le taux d'intérêt du financement lui-même.

Critères personnels pour les acheteurs de maison

Le prêteur peut vous dire que vous pouvez vous permettre une grande propriété, mais pouvez-vous vraiment? Rappelez-vous que les critères du prêteur tiennent en grande partie à votre salaire brut. Le problème avec l'utilisation de la rémunération brute est simple: vous intégrez jusqu'à 30% de votre salaire, mais qu'en est-il des impôts, des déductions FICA et des primes d'assurance-maladie? Même si vous obtenez un remboursement dans votre déclaration de revenus, cela ne vous aide pas pour le moment - et combien récupérerez-vous réellement?

C'est pourquoi certains experts financiers estiment qu'il est plus réaliste de penser à votre revenu net (salaire net) et que vous ne devriez pas utiliser plus de 25% de votre revenu net sur votre versement hypothécaire. Sinon, même si vous êtes littéralement en mesure de payer l’hypothèque tous les mois, vous pourriez bien être «pauvre en maison».

Les coûts de l’achat et de l’entretien de votre maison pourraient représenter un pourcentage tellement élevé de votre revenu, bien au-dessus du ratio nominal initial, que vous ne disposeriez plus d’argent pour couvrir d’autres dépenses discrétionnaires ou des dettes en souffrance, ou épargnez pour la retraite ou même un jour de pluie.

La décision de devenir ou non «pauvre au foyer» est en grande partie une question de choix personnel, car obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire ne signifie pas que vous pouvez réellement vous permettre de payer les paiements.

Considérations pré-hypothécaires

En plus des critères du prêteur, tenez compte des facteurs suivants lorsque vous envisagez de payer un prêt hypothécaire.

le revenu

Comptez-vous sur deux revenus uniquement pour payer les factures? Votre travail est-il stable? Pouvez-vous facilement trouver un autre poste qui paie le même salaire, voire un salaire supérieur, si vous perdez votre emploi actuel? Si respecter votre budget mensuel dépend de chaque centime gagné, même une petite réduction peut être un désastre.

Les dépenses

Le calcul de votre ratio de financement final inclura la plupart de vos dépenses de dette actuelles, mais qu'en est-il des autres dépenses que vous n'avez pas encore générées? Auras-tu des enfants qui iront à la fac un jour? Prévoyez-vous acheter une nouvelle voiture, un nouveau camion ou un nouveau bateau? Votre famille profite-t-elle de vacances annuelles?

Mode de vie

Êtes-vous disposé à changer votre style de vie pour obtenir la maison que vous voulez? Si le nombre de visites au centre commercial et le resserrement du budget ne vous dérangent pas, il peut être judicieux d'appliquer un ratio de back-end plus élevé. Si vous ne pouvez effectuer aucun ajustement ou si vous avez déjà un solde considérable sur votre compte de carte de crédit, vous voudrez peut-être faire preuve de prudence et adopter une approche plus conservatrice de la recherche d'un logement.

Personnalité

Il n'y a pas deux personnes qui ont la même personnalité, peu importe leur revenu. Certaines personnes peuvent dormir paisiblement la nuit en sachant qu'elles doivent 5 000 dollars par mois pour les 30 prochaines années, tandis que d'autres craignent un paiement de moitié. La perspective de refinancer la maison afin de pouvoir payer une nouvelle voiture rendrait certaines personnes folles sans en inquiéter d'autres.

Coûts au-delà de l'hypothèque

Bien que l’hypothèque soit certainement la plus grande responsabilité financière de l’accession à la propriété, il existe une foule de dépenses supplémentaires, dont certaines ne disparaissent pas, même après le remboursement de l’hypothèque. Les acheteurs avisés feraient bien de garder à l’esprit les points suivants:

Entretien

Même si vous construisez une nouvelle maison, elle ne le restera pas éternellement, pas plus que les gros appareils ménagers coûteux tels que les cuisinières, les lave-vaisselle et les réfrigérateurs. Il en va de même pour le toit, la chaudière, l'allée, le tapis et même la peinture sur les murs de la maison. Si vous êtes «pauvre en logement» lorsque vous contractez ce premier versement hypothécaire, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile si vos finances ne s'améliorent pas au moment où votre maison a besoin de réparations majeures.

Utilitaires

Le chauffage, l'électricité, l'eau, les eaux usées, l'enlèvement des ordures, la télévision par câble et les services téléphoniques coûtent tous de l'argent. Ces frais ne sont pas inclus dans le ratio initial, ni calculés dans le ratio final. Mais ils sont inévitables pour la plupart des propriétaires.

Frais d'association

De nombreux quartiers ou communautés planifiées évaluent les frais d'association mensuels ou annuels. Parfois, ces frais sont inférieurs à 100 dollars par an, parfois à plusieurs centaines de dollars par mois. Dans certaines communautés, ils comprennent l'entretien des pelouses, le déneigement, la piscine communautaire et d'autres services.

Certains frais ne sont utilisés que pour les frais administratifs liés au fonctionnement de la communauté. Il est important de se rappeler que même si un nombre croissant de prêteurs incluent des frais d'association dans le ratio initial, il est bon de se rappeler que ces frais vont probablement augmenter avec le temps.

Meubles et Décor

Après le coucher du soleil, traversez presque n'importe quelle communauté de maisons neuves et vous remarquerez probablement des lumières intérieures illuminant de grandes pièces vides que vous ne pouvez voir que parce que ces grandes et belles maisons n'ont pas de couvre-fenêtres.

Ce n'est pas la dernière tendance en matière de décoration. C'est le résultat d'une famille qui a dépensé tout son argent pour la maison et qui ne peut plus se permettre de rideaux ni de meubles. Avant d’acheter une nouvelle maison, regardez bien le nombre de pièces à aménager et le nombre de fenêtres à recouvrir.

Le résultat final

Le coût d'une maison est la plus grande dépense personnelle à laquelle la plupart des gens seront confrontés. Avant de vous endetter, prenez le temps de faire le calcul. Après avoir calculé les chiffres, réfléchissez à votre situation personnelle et à votre mode de vie, pas seulement maintenant, mais dans les deux ou trois prochaines années.

La maison de rêve correspond peut-être à tout ce que vous vouliez à un prix avantageux, mais vaut-elle la peine de s’étendre sur vous-même et votre famille? Serez-vous hypothéquer non seulement votre maison, mais toute votre vie? Un prêteur vous aide à acheter une maison. Mais la vraie personne qui devrait décider si vous pouvez réellement vous le permettre, c'est vous.