Comment déjouer l'assurance prêt hypothécaire privé

Personne ne veut payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Ce n'est pas bon marché et cela ajoute au coût mensuel du prêt. Pour déterminer si vous pouvez éviter le PMI, vous devez commencer par comprendre pourquoi vous êtes peut-être coincé avec ce produit.

L'une des mesures de risque que les prêteurs utilisent pour souscrire une hypothèque est le ratio prêt / valeur (LTV) de l'hypothèque. Ceci est un calcul simple fait en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison. Plus le ratio LTV est élevé, plus le profil de risque de l'hypothèque est élevé. La plupart des prêts hypothécaires dont le ratio de LTV est supérieur à 80% exigent que l’emprunteur souscrive à une assurance hypothécaire privée. En effet, un emprunteur qui possède moins de 20% de la valeur de la propriété est considéré comme plus susceptible de faire défaut sur un prêt.

Points clés à retenir

• L’assurance prêt hypothécaire privé (PMI) peut être une exigence coûteuse pour obtenir un prêt immobilier.
• Une assurance hypothécaire privée sera probablement requise pour les hypothèques dont le ratio de LTV est supérieur à 80%.
• Éviter les PMI peut réduire vos paiements mensuels et rendre votre maison plus abordable.
• L’appréciation anticipée de la valeur de la maison est un facteur déterminant pour choisir une voie permettant d’éviter les PMI.

PMI en profondeur

Supposons, par exemple, que le prix de la maison que vous achetez est de 300 000 $ et que le montant du prêt est de 270 000 $ (ce qui signifie que vous avez versé un acompte de 30 000 $), ce qui donne un ratio prêt / valeur de 90%. Le paiement mensuel du PMI serait compris entre 117 et 150 USD, selon le type d’hypothèque que vous contractez. (Les prêts hypothécaires à taux ajustable, ou ARM, nécessitent des paiements PMI plus élevés que les prêts hypothécaires à taux fixe.)

Cependant, le PMI n'est pas nécessairement une exigence permanente. Les prêteurs doivent abandonner le PMI dès que le ratio prêt / emprunt d'un prêt hypothécaire atteint 78% en combinant réduction du principal de l'hypothèque et appréciation du prix du logement. Si une partie de la réduction du ratio d'endettement est due à la hausse du prix de la maison, n'oubliez pas que vous devrez payer une nouvelle évaluation pour pouvoir vérifier le montant de la plus-value.

Une alternative au paiement du PMI consiste à utiliser une deuxième hypothèque ou ce que l'on appelle un prêt de ferroutage. Voici comment cela fonctionne: vous obtenez une première hypothèque d'un montant égal à 80% de la valeur de la maison, évitant ainsi le PMI, puis vous contractez une deuxième hypothèque d'un montant égal au prix de vente de la maison moins le montant de la acompte et le montant de la première hypothèque.

En vous servant des chiffres de l'exemple ci-dessus, vous auriez une première hypothèque de 240 000 $, un versement initial de 30 000 $ et une deuxième hypothèque de 30 000 $. Cela élimine le besoin de payer le PMI car le ratio prêt / valeur de la première hypothèque est de 80%; Cependant, vous avez également maintenant une deuxième hypothèque qui portera presque certainement un taux d'intérêt plus élevé que votre première hypothèque. Bien qu'il existe de nombreux types de seconde hypothèque, le taux d'intérêt le plus élevé est comparable à la moyenne. Néanmoins, les paiements combinés pour les première et deuxième hypothèques sont généralement inférieurs aux paiements de la première hypothèque plus le PMI.

Les compromis

En résumé, en ce qui concerne le PMI, si vous avez moins de 20% du prix de vente ou de la valeur d’une maison à utiliser comme acompte, vous avez deux options de base:

1. Utilisez une première hypothèque «autonome» et payez le PMI jusqu'à ce que le ratio prêt / valeur de l'hypothèque atteigne 78%, point auquel le PMI peut être éliminé.
2. Utilisez une deuxième hypothèque. Cela entraînera probablement des dépenses hypothécaires initiales moins élevées que le paiement de PMI. Toutefois, une deuxième hypothèque porte généralement un taux d'intérêt plus élevé que la première et ne peut être supprimée qu'en la remboursant ou en refinançant les première et deuxième hypothèques en une nouvelle hypothèque distincte, sans doute lorsque le ratio prêt / valeur atteint 80% ou moins. (donc pas de PMI sera nécessaire).

Plusieurs autres variables peuvent jouer dans cette décision. Par exemple:

• Comparez les économies d'impôt possibles associées au paiement d'un PMI par rapport aux économies d'impôt associées au paiement d'intérêts sur une deuxième hypothèque. La loi fiscale de 2017 a modifié les limites applicables à la déduction des intérêts hypothécaires. Consultez votre comptable pour connaître votre situation financière.
• Comparez le coût d'une nouvelle évaluation visant à éliminer le PMI par rapport aux coûts de refinancement d'une première et d'une deuxième hypothèques en une seule hypothèque. Notez le risque que les taux d’intérêt augmentent entre le moment où la décision hypothécaire initiale est prise et le moment où les premier et deuxième prêts hypothécaires seraient refinancés.
• Vérifiez les différents taux d'une réduction principale des deux options.
• Notez la valeur temporelle de l'argent (l'idée que l'argent que vous dépensez maintenant vaut plus que le même montant dans le futur).

Cependant, la variable la plus importante dans la décision est le taux prévu d’appréciation du prix des maisons. Si vous choisissez une première hypothèque autonome qui vous oblige à payer le PMI - au lieu d'obtenir une deuxième hypothèque sans PMI - à quelle vitesse votre maison pourrait-elle prendre de la valeur au point où le ratio prêt / valeur est de 78% et que le PMI peut être éliminé ? C’est là le facteur décisif et, par conséquent, celui sur lequel nous allons nous concentrer maintenant.

Appréciation: la clé de la prise de décision

Voici le facteur de décision le plus important: une fois que le PMI est éliminé de la première hypothèque autonome, le paiement mensuel que vous devez sera inférieur aux versements combinés des première et deuxième hypothèques. Cela soulève deux questions. Premièrement, combien de temps faudra-t-il avant que le PMI puisse être éliminé? Et deuxièmement, quelles sont les économies associées à chaque option?

Voici deux exemples basés sur différentes estimations du taux d’appréciation du prix des maisons.

Exemple 1: Une lente augmentation du prix du logement

Les tableaux ci-dessous comparent les paiements mensuels d'un prêt hypothécaire à taux fixe autonome de 30 ans avec un PMI par rapport à un prêt hypothécaire de premier rang à taux fixe de 30 ans combiné à un second prêt hypothécaire de 30 ans / à échéance sur 15 ans.

Les hypothèques présentent les caractéristiques suivantes:

Figure 1. Droits d'auteur © 2017 Investopedia.com

La figure 2 présente les taux annuels d’appréciation du prix des maisons.

Figure 2. Droits d'auteur © 2017 Investopedia.com

Notez que le paiement de 120 USD PMI est retiré du paiement mensuel total de la première hypothèque autonome au mois 60 (voir la figure 3 ) lorsque le LTV atteint 78% par une combinaison de réduction du principal et d’appréciation du prix du logement.

Figure 3. Droits d'auteur © 2017 Investopedia.com

Le tableau de la figure 4 indique les paiements mensuels combinés des première et deuxième hypothèques. Notez que le paiement mensuel est constant. Le taux d'intérêt est une moyenne pondérée. Le LTV n’est que celui de la première hypothèque.

Figure 4. Droits d'auteur © 2017 Investopedia.com

En utilisant les première et deuxième hypothèques, vous pouvez économiser 85 dollars par mois pendant les 60 premiers mois. Cela équivaut à une économie totale de 5 100 $. À compter du mois 61, la première hypothèque autonome gagne un avantage de 35 $ par mois pour la durée restante de l'hypothèque. Si nous divisons 5 100 $ par 35 $, nous obtenons 145. En d'autres termes, dans ce scénario de lente appréciation du prix des logements, à compter du mois 61, il faudrait encore 145 mois avant que l'avantage du paiement de la première hypothèque autonome ne gagne sauvegarder l'avantage initial des première et deuxième hypothèques combinées. (Cette période serait prolongée si la valeur temporelle de l'argent était prise en compte.)

Exemple 2: Une appréciation rapide du prix du logement

L'exemple ci-dessous est basé sur les mêmes hypothèques que celles présentées ci-dessus. Toutefois, les estimations suivantes de l’appréciation du prix des maisons sont utilisées.

Figure 5. Droits d'auteur © 2017 Investopedia.com

Dans cet exemple, nous affichons un seul tableau de paiements mensuels pour les deux options (voir la figure 6 ). Notez que le PMI est abandonné dans ce cas le mois 13 en raison de la hausse rapide du prix des maisons, qui réduit rapidement le LTV à 78%.

Figure 6

Avec une appréciation rapide du prix des maisons, le PMI peut être éliminé relativement rapidement.

Les hypothèques combinées ne bénéficient que d’un avantage de paiement de 85 USD pour 12 mois. Cela équivaut à une économie totale de 1 020 $. À compter du mois 13, le prêt hypothécaire autonome présente un avantage de paiement de 35 $. Si nous divisons 1 020 $ par 35, nous pouvons déterminer qu'il faudrait 29 mois pour combler les économies initiales des première et deuxième hypothèques combinées. En d’autres termes, à partir du mois 41, l’emprunteur bénéficierait d’une meilleure situation financière en optant pour la première hypothèque autonome avec PMI. (Cette période serait prolongée si la valeur temporelle de l'argent était prise en compte.)

Le résultat final

Si vous êtes un emprunteur qui a une mise de fonds inférieure à 20%, la décision d’utiliser une première hypothèque autonome et un PMI ou d’opter pour une combinaison des deux hypothèques dépend en grande partie de la rapidité avec laquelle vous vous attendez. la valeur de votre maison à augmenter.

• Si vous choisissez de payer le PMI, il peut être éliminé par une évaluation lorsque le LTV atteint 78%.
• Si vous choisissez d'utiliser une combinaison de première et de seconde hypothèques, vous aurez probablement des économies sur le paiement initial. Cependant, le seul moyen d'éliminer la deuxième hypothèque, qui portera probablement un taux d'intérêt plus élevé que la première, consiste à la rembourser ou à refinancer vos premier et deuxième emprunts en une nouvelle hypothèque autonome.

Si vous ne parvenez pas à obtenir un versement initial plus élevé ou une maison moins chère, calculez vos options en fonction de votre horizon temporel et de la manière dont vous prévoyez que le marché immobilier pourrait se développer. Bien entendu, rien n’est totalement prévisible, mais cela vous donnera les meilleures chances de prendre la décision la plus favorable.