Comment Sam Zell a fait fortune

Samuel Zell est une figure emblématique du monde de l'immobilier américain. À l'âge de 26 ans, il créa une société, Equity Group Investments, pour investir dans des propriétés. Depuis sa fondation, Equity Group Investments, maintenant connu sous le nom d'Equity International, s'est étendu au-delà de l'immobilier. La société privée contrôle un portefeuille d’investissements d’un milliard de dollars avec des intérêts répartis sur plusieurs continents et dans plusieurs secteurs, notamment les finances, les transports, l’énergie et les médias.

Zell est considéré comme le créateur de la fiducie de placement immobilier contemporaine (REIT) et lui et son équipe ont joué un rôle déterminant dans la création de certaines des plus grandes REIT cotées en bourse au monde. Il s’agit notamment d’Equity Residential (EQR), une SRI d’appartements ayant une capitalisation boursière de près de 24 milliards de dollars, ainsi que d’Equity Commonwealth (EQC), une SIR de bureaux comptant 86 immeubles à travers les États-Unis et d’une capitalisation boursière de près de 4 milliards de dollars Septembre 2018).

Selon Forbes, la valeur nette de Zell est de 5, 6 milliards de dollars. Voici un aperçu de la façon dont il a fait sa fortune.

Petite enfance et scolarisation

Né en 1941, Zell a été élevé dans une famille juive à Chicago. Ses parents avaient émigré aux États-Unis en 1939 peu de temps avant l’invasion de la Pologne par l’Allemagne, et son père était grossiste en bijoux.

Dès son plus jeune âge, Zell s'intéressait au monde des affaires. En 1953, à l'âge de 12 ans, il achète des copies de Playboy en gros pour deux trimestres puis les revendra entre 1, 50 et 3 dollars. "Pendant le reste de l'année, je suis devenu importateur - des magazines Playboy en banlieue", a rappelé Zell lors d'une réunion en 2013 de l'Urban Land Institute, qualifiant cette expérience de "première leçon sur l'offre et la demande".

Le parcours entrepreneurial de Zell s'est poursuivi tout au long de ses années de collège. À l’Université du Michigan, lui et un ami, Robert Lurie, ont géré les appartements d’étudiants pour différents propriétaires; leur premier concert a impliqué 15 maisons. Mais ils ont en réalité passé beaucoup de temps à acheter et à améliorer des propriétés en difficulté dans le but de les retourner ou de les louer à des étudiants. Après avoir obtenu son diplôme en 1966, Zell avait géré un total de 4 000 appartements et en possédait personnellement entre 100 et 200. Il a vendu sa part des activités de gestion immobilière à Lurie avant de revenir à Chicago.

Début de carrière dans l'immobilier

Peu de temps après avoir obtenu son diplôme en droit et passé le barreau, Zell a rejoint un cabinet d'avocats, qu'il a quitté après sa première semaine. Il a finalement décidé de faire une carrière à plein temps sur l'investissement dans l'immobilier.

En 1968, Zell a fondé ce qui devait devenir Equity Group Investments et, l'année suivante, a convaincu Lurie, son partenaire en droit, de travailler avec lui.

Aux États-Unis, de nombreuses constructions excessives ont eu lieu à la fin des années 60 et au début des années 70, contribuant à précipiter un effondrement du marché en 1973. L'immobilier résidentiel multifamilial a d'abord été touché par le ralentissement du marché. D'autres types de propriétés ont ensuite emboîté le pas. De nombreux prêts sur des propriétés commerciales sont entrés en défaut et de nombreux développeurs ont fini par abandonner leurs projets. La situation a offert à Zell et Lurie l’occasion idéale d’acquérir des propriétés de haute qualité à des prix abordables. À la fin de la crise, ils ont réussi à se démarquer avec un précieux portefeuille d'immeubles d'appartements, de bureaux et de commerces.

Ils ont détenu le portefeuille pendant de nombreuses années, ce qui leur a permis de récupérer la valeur des immeubles, puis de dépasser leurs niveaux de valorisation précédents. Entre-temps, Zell et Lurie ont été en mesure de rembourser leurs dettes grâce aux revenus locatifs mensuels générés par les biens immobiliers. Cette approche de l'investissement immobilier était assez nouvelle à l'époque. la plupart des investisseurs immobiliers gagnaient leur argent en retournant des bâtiments plutôt qu'en accumulant des revenus locatifs.

Au-delà de l'immobilier

Après avoir réussi à transformer des propriétés en difficulté en propriétés de valeur, Zell a décidé de diversifier ses investissements. Dans les années 1980, il a commencé à acheter des entreprises. Cependant, sa stratégie d'investissement est restée la même. Comme il l’a déjà décrit dans une interview avec le magazine LEADERS en 2011, «j’ai fait fortune en tournant à droite quand tout le monde le faisait. À la fin des années 80 et au début des années 90, j’achetais des immeubles de bureaux à 50 cents le dollar. J'ai continué à regarder par-dessus mon épaule pour voir qui était ma compétition, mais il n'y avait personne. Je ne pouvais pas m'empêcher de me demander si j'avais tort. La peur et le courage sont très étroitement liés. "

Zell s'est concentré sur la reprise d'entreprises défaillantes dans le but de les redresser. Depuis l’élargissement du portefeuille d’investissement du groupe Equity, Zell a investi dans des sociétés opérant dans divers secteurs, notamment le rail, la location de conteneurs, les croisières de passagers, les emballages en plastique, les produits chimiques agricoles et la fabrication industrielle. À une époque, elle détenait une participation majoritaire dans la Tribune Company, propriétaire de le Chicago Tribune et le Los Angeles Times - un achat très critiqué, car en prenant la société à titre privé, Zell l'a lourdement endettée au point de faire faillite.

En 2007, Zell a fait la une en 2007 après avoir vendu son portefeuille de 573 immeubles de bureaux, le Equity Office REIT, au groupe Blackstone (BX), le plus grand gestionnaire de placements alternatifs au monde, pour 39 milliards de dollars. À cette époque, la transaction était la plus importante acquisition par emprunt de l'histoire. Il a également été considéré rétrospectivement comme un geste judicieux, car il s’est produit juste avant la crise des prêts hypothécaires à risque et la crise immobilière qui a suivi.

Le résultat final

Dans un article pour le New York University Review, Sam Zell a décrit sa stratégie immobilière comme "une danse sur le squelette des erreurs des autres". La ligne lui a valu le surnom de "Grave Dancer". Bien que ses opérations aient fait de lui un personnage controversé, il est sans conteste l'un des entrepreneurs les plus riches du monde.