Le prix de la maison ou le taux d'intérêt sont-ils plus importants?
Deux évolutions du marché du logement incitent les acheteurs potentiels à faire appel à des agents immobiliers. Le premier est une baisse des prix du logement et le second, des taux hypothécaires bas. Le choix du facteur le plus important peut faire la différence dans plusieurs domaines, le plus important pouvant être dans votre portefeuille.
Impact sur le paiement mensuel
Supposons que vous lanciez le processus de recherche de domicile lorsque les taux d’intérêt étaient de 6%. Vous avez vu un condo d'une chambre à vendre pour 100 000 $. Vous avez calculé votre versement hypothécaire mensuel sur 30 ans sur 80 000 $, montant que vous hypothéqueriez après un acompte de 20% et vos frais de clôture. Votre paiement mensuel serait de 480 $.
Vous décidez que vous n'aimez pas ce paiement et ce taux, vous attendez donc six mois et le taux d'intérêt baisse à 4%. Cependant, un condo dans le quartier de votre choix coûte maintenant 120 000 $. Vous mettez 20% plus les frais de clôture et vous vous retrouvez avec un prêt hypothécaire de 96 000 $. Votre versement mensuel sur une hypothèque de 30 ans est de 458 $. Votre paiement a chuté de 22 $.
Mais une baisse de paiement compense-t-elle financièrement le versement initial le plus élevé? En tenant compte du fait que votre mise de fonds s'élevait à 4 000 dollars de plus, vous économisiez encore environ 10 à 11 dollars par mois, soit environ 3 920 dollars sur 30 ans.
Si le prix de l'immobilier n'avait pas augmenté dans votre quartier potentiel par rapport au point de 100 000 $ auquel vous aviez commencé et que vous aviez eu un taux d'intérêt de 4%, votre versement hypothécaire mensuel aurait été de 382 $. Vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire d'Investopedia pour connaître le montant de vos paiements.
Impact sur les acomptes
Dans l'exemple du condo qui est passé de 100 000 $ à 120 000 $, votre paiement mensuel a chuté en raison d'un taux d'intérêt plus bas. Mais le versement inférieur vous aiderait-il si vous ne disposiez pas de 4 000 USD de plus pour un versement initial plus important? La différence dans le versement initial pourrait éliminer la possibilité d’acheter la maison que vous voulez ou de vous assommer complètement du marché de l’acheteur si vous ne trouvez pas un quartier moins cher. En outre, perdre ces 4 000 dollars supplémentaires affectera votre capacité à payer des réparations imprévues, réduira le montant de vos économies d’urgence et diminuera votre capacité à vous permettre de meubler votre nouvelle maison.
Coexistence de taux bas et de prix bas
Comment savez-vous ce qu'est un faible taux? Vous pouvez trouver les taux hypothécaires historiques et les prix des logements sur le site Web Freddie Mac. Par exemple, en 2012, les taux d’intérêt et les prix des logements étaient plutôt bas comparés à ceux de l’année précédente et des trois à cinq années suivantes. Regardez les cinq dernières années pour les hauts et les bas par rapport à la situation actuelle.
Rien ne garantit que l'histoire se répètera et créera d'autres marchés du logement à prix bas / bas. Selon les analystes du marché immobilier interrogés par Reuters en février 2018, les prix des logements aux États-Unis augmenteraient deux fois plus vite que l'inflation et les salaires cette année. L'offre de maisons unifamiliales est en deçà de la demande croissante, rendant le logement moins abordable. Si vous avez besoin d'une maison rapidement, l'option d'attendre une situation idéale du marché du logement peut ne pas être réaliste.
Impact sur la mobilité
Les taux d'intérêt importent moins si vous pouvez vous permettre facilement de payer et si vous vivez chez vous pendant cinq ans ou moins. Même si rien ne garantit que les prix des logements ne baisseront pas davantage, vous pouvez consulter les prix estimés des logements pour les 10 dernières années en sélectionnant une adresse dans le quartier que vous étudiez en ligne.
Comparez toujours les valeurs du quartier au lieu de national ou ville par ville. La structure des prix des logements varie considérablement d'un quartier à l'autre et d'un État à l'autre. La probabilité que vous ayez plus que ce que vaut votre maison (être sous l'eau) sera moindre si vous achetez une maison alors que votre marché immobilier local est en deçà de son apogée.
Le facteur HOA
Toutes les maisons que vous considérez ne se trouveront pas dans une communauté planifiée ou fermée, ni dans un condominium avec une HOA. Mais si vous vous retrouvez dans cette situation, sachez que les frais de logement majorés coûtent souvent plus cher pour les habitations plus chères et peuvent grimper quand plus de logements sont vacants. Pourquoi?
Les HOA couvrent des services partagés tels que l’entretien des pelouses, des copropriétés, des pavillons, des piscines, des courts de tennis et / ou des rues privées. Lorsque moins de propriétaires partagent les coûts, les frais de HOA augmentent. Comme pour les autres données historiques, vous devez contacter les HOA potentiels et demander les tarifs des 10 dernières années.
Vous devriez également vous renseigner sur les frais maximum et sur les facteurs qui déterminent les hausses et les baisses de taux. Renseignez-vous toujours sur les frais d’administration de logement sur toutes les maisons que vous envisagez. Les frais de HOA peuvent être moins élevés pour une maison dont le prix est légèrement plus élevé, surtout si le nombre de services offerts est réduit. Dans les environnements à faible taux d’intérêt, les paiements HOA peuvent représenter une charge mensuelle excessive, alors assurez-vous que ces paiements sont pris en compte dans votre budget mensuel.
Refinancement
L'avantage d'acheter à un prix de maison inférieur à celui d'un taux d'intérêt bas est que votre maison peut être refinancée ou modifiée à l'avenir. Si les taux d'intérêt diminuent, vous pouvez réduire vos coûts. Fondamentalement, le problème des taux d’intérêt initiaux élevés peut être atténué à l’avenir si les taux diminuent.
Si le taux d'intérêt de votre maison actuelle est considérablement plus élevé que les taux actuels, demandez aux banquiers hypothécaires potentiels combien il en coûterait pour modifier votre prêt. La plage peut être n'importe où de libre à des milliers. Rien ne garantit que les taux d'intérêt sur les prêts au logement vont baisser, mais vous pouvez vous assurer que vous pouvez vous permettre de refinancer si cela se produit.
Le résultat final
La décision d’acheter une maison doit toujours reposer principalement sur votre capacité de payer le paiement mensuel, l’acompte, les réparations domiciliaires et les meubles, tout en laissant assez pour un fonds d’urgence. Tenez toujours compte de facteurs tels que les frais de HOA et la possibilité de rembourser votre prêt hypothécaire si vous devez agir rapidement.
Idéalement, achetez lorsque les taux d’intérêt et les prix des maisons sont bas. Si ce n'est pas possible, calculez les coûts à court et à long terme d'un taux d'intérêt inférieur à un prix d'achat inférieur. Lorsque les chiffres vous semblent les plus judicieux, faites votre choix.
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