Hypothèque non conforme
Une hypothèque non conforme ne respecte pas les directives des entreprises parrainées par le gouvernement, telles que Fannie Mae et Freddie Mac. Par conséquent, il ne peut être vendu à Fannie Mae ou Freddie Mac. Les lignes directrices de GSE comprennent, entre autres facteurs, le montant maximum du prêt, les propriétés appropriées, les conditions d’acompte et les conditions de crédit.
RUPTURE D'HYPOTHÈQUE NON CONFORME
Les prêts hypothécaires non conformes ne sont pas mauvais en ce sens qu'ils sont risqués. Cependant, les institutions financières les détestent car elles sont plus difficiles à vendre. Pour cette raison, les banques ont généralement un taux d’intérêt plus élevé.
Bien que les banques privées aient initialement souscrit la plupart des hypothèques, elles se retrouvent souvent dans les portefeuilles de Fannie Mae et Freddie Mac. Ces deux entreprises financées par le gouvernement (GSE) achètent des prêts auprès de banques, puis les conditionnent sous la forme de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), qui se vendent sur le marché secondaire. Un MBS est un type de titre adossé à des actifs, garanti par un ensemble d’hypothèques émanant d’une institution financière réglementée et autorisée. Bien qu'il existe des sociétés financières privées qui vont acheter, emballer et revendre un MBS, Fannie et Freddie sont les deux plus gros acheteurs.
Les banques utilisent l'argent provenant de la vente de prêts hypothécaires pour investir dans de nouveaux prêts, au taux d'intérêt actuel. Mais Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter n'importe quel produit hypothécaire. Les deux GSE ont des règles fédérales limitant l’achat de prêts jugés relativement sans risque. Ces prêts sont conformes aux hypothèques et les banques les aiment, précisément parce qu’elles vont facilement vendre.
En revanche, les prêts hypothécaires que Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter sont intrinsèquement plus risqués pour les banques. Ces prêts invendables doivent rester dans le portefeuille de la banque ou être vendus à des entités spécialisées dans le marché secondaire pour les prêts non conformes.
Types de prêts hypothécaires non conformes
Selon Fannie et Freddie, les emprunteurs sont considérés comme non conformes à différentes situations.
- Le prêt hypothécaire non conforme le plus courant est ce qu'on appelle souvent un prêt hypothécaire jumbo. Les hypothèques Jumbo sont des emprunts pour un montant plus substantiel que les limites de Fannie Mae et Freddie Mac. En 2018, ce plafond était de 453 100 dollars dans la plupart des pays des États-Unis, mais dans certaines zones à coût élevé, il peut atteindre 679 650 dollars.
- Mais les hypothèques n'ont pas besoin d'être jumbo pour être non conformes. Un faible acompte peut déclencher un statut non conforme. Le seuil varie, mais pourrait être de 10% sur un prêt conventionnel ou de 3% sur un prêt FHA.
- En outre, un facteur est le ratio d'endettement de l'acheteur (DTI), qui doit généralement être inférieur à 42% pour être qualifié de prêt conforme. Un pointage de crédit supérieur à 630-650 est également généralement requis.
- Le type de propriété peut également déterminer si une hypothèque est non conforme. Par exemple, les acheteurs de copropriétés sont souvent décontenancés lorsqu'ils apprennent que leur logement de vacances de rêve est non conforme, car le complexe est considéré comme n'étant pas garanti. Cela inclut les associations de copropriétés où une seule entité, telle que le développeur, possède plus de 10% des unités. Les autres pièges comprennent notamment le fait que la majorité des unités ne sont pas occupées par leur propriétaire, que plus de 25% de la superficie est commerciale ou que l’association des propriétaires (HOA) est en litige.