Échange de même nature
Un échange de même nature, parfois qualifié d’échange de type similaire, est une transaction à imposition différée qui permet la cession d’un actif et l’acquisition d’un autre actif similaire sans générer d’impôt sur les plus-values lors de la vente du premier actif.
Jusqu'à l'adoption de la législation fiscale en décembre 2017, cela aurait pu inclure l'échange d'une entreprise contre une autre ou d'un bien corporel, tel qu'une œuvre d'art ou un équipement lourd, contre un autre. Après 2017, un échange de même nature s'applique uniquement à l'échange d'une entreprise ou d'un immeuble de placement immobilier contre un autre bien.
Points clés à retenir
- Un échange de même nature est utilisé lorsque quelqu'un souhaite vendre un actif et en acquérir un tout en évitant l'impôt sur les gains en capital.
- Les échanges de même nature font l’objet d’une surveillance étroite de la part de l’IRS et nécessitent une comptabilité précise pour éviter toute pénalité fiscale.
- Les vendeurs avisés peuvent utiliser cet échange pour différer d'autres types de gains spécifiques, tels que l'amortissement.
Comment fonctionne un échange de même nature
Lorsqu'un bien commercial ou un immeuble de placement est vendu pour un gain, l'investisseur est tenu de payer un impôt sur les gains en capital sur le profit réalisé. Toutes les plus-values sont imposées au taux des plus-values à court terme compris entre 10% et 37% pour les bénéfices réalisés sur une vente dans un délai d'un an, ou au taux à long terme de 10% à 20% pour les bénéfices réalisés sur une vente après une vente. un an à compter de la date d'achat initiale.
Un échange de type similaire est également appelé échange 1031 ou échange Starker.
Toutefois, l'article 1031 de l'Internal Revenue Code (IRC) exempte un investisseur de verser un impôt sur un gain si le produit de la vente ou de la vente du bien est réinvesti dans un bien similaire de valeur égale ou supérieure dans le cadre d'un contrat éligible. échange similaire. Tout bien immobilier, à l'exception de sa propre résidence personnelle, est considéré comme semblable à tout autre bien immobilier. En règle générale, tout bien immobilier détenu à des fins productives dans le commerce ou les affaires ou à des fins d’investissement peut faire l’objet d’un échange de même nature.
Un contribuable qui vend un immeuble de placement et en achète un autre dans les délais impartis n'aura pas à payer d'impôt lors de la première cession. Ils devront payer des taxes lors de la vente ou de la cession de la deuxième propriété, à moins qu'un autre échange de même nature ne soit effectué, auquel cas le paiement de l'impôt sera différé à nouveau.
Il convient de garder à l'esprit plusieurs considérations importantes lors d'un échange de type similaire afin d'éviter qu'un impôt à payer ne soit créé lors de la vente du premier actif:
- L'actif vendu doit être un immeuble de placement et ne peut être une résidence personnelle.
- L'actif acheté avec le produit doit être similaire à l'actif vendu.
- Le produit de la vente doit être utilisé pour acheter l'autre actif dans les 180 jours suivant la vente du premier actif, bien que vous deviez identifier le bien ou l'actif que vous achetez dans une bourse de même nature dans les 45 jours suivant la vente.
Il existe certaines limitations sur le montant du gain en capital avec report d'impôt, alors assurez-vous de vérifier les dernières règles fiscales avant de procéder à un échange de type similaire.
Considérations particulières
En plus des avantages de report d'impôt, un échange de même nature permet au vendeur de différer sa récupération par amortissement - le gain tiré de la vente d'une immobilisation amortissable qui doit être déclaré à titre de revenu aux fins de l'impôt sur le revenu. Un contribuable peut également éviter les taxes d’État sur les échanges de même nature.
Par exemple, certains États exigent qu'un acheteur ou un vendeur paie des impôts sur le revenu lors de la vente d'un bien, appelé retenue à la source obligatoire. Les biens transférés dans un échange de même nature peuvent toutefois bénéficier d'une exemption. Pour réclamer l'exemption, le contribuable devra signer un formulaire d'exemption ou un certificat fourni par l'État. Certains États exigent du vendeur qu'il soumette l'exemption 20 jours avant la fermeture, tandis que d'autres peuvent autoriser le formulaire d'exemption à être soumis à la clôture.
Exemple concret d'échanges de même nature
Un échange de type similaire est idéal pour un propriétaire d'entreprise cherchant à vendre son entreprise et investir dans une autre ou un investisseur immobilier cherchant à vendre un bien locatif et en acheter un autre. Un formulaire 8824 doit être déposé auprès de l'Internal Revenue Service (IRS) détaillant les conditions de la transaction. Le gain est comptabilisé parce que l’argent initial, les dettes, ou d’autres biens qui ne sont pas de même nature et qui sont donnés ou reçus dans un échange de ce type sont reçus sur le formulaire 8949, annexe D (formulaire 1040) ou le formulaire 4797, comme suit: en vigueur. Si l’amortissement doit être récupéré, il peut être nécessaire de déclarer le gain comptabilisé en tant que revenu ordinaire.
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