Vivre à New York: Coopératives contre Condos
Les condos et les coopératives partagent des similitudes, mais présentent également des caractéristiques uniques qui offrent une variété d'options aux résidents. À bien des égards, le marché immobilier de la ville de New York ne ressemble à aucun autre aux États-Unis. Une des plus grandes différences est que les appartements à vendre à New York sont des condos ou des coopératives. Dans la plupart des endroits, les condos sont la règle, mais pas dans la Grosse Pomme. Bien que les coopératives soient plus nombreuses que les condos à New York (environ 75%, selon la plupart des estimations), il y a plus de condos sur le marché actif à un moment donné.
Commençons par un bref examen de la différence entre une coopérative et un condominium. Lorsque vous achetez un condominium, votre appartement ainsi qu’un pourcentage des parties communes vous appartiennent. Lorsque vous achetez une coopérative, vous n'achetez pas réellement votre appartement. au lieu de cela, vous achetez des actions dans une société qui est votre immeuble. La taille de votre part dépend de la taille de votre appartement. L’achat d’actions vous permet d’occuper une unité dans l’immeuble de la coopérative. À la fermeture d'un condo, un acte vous sera remis; à la fermeture d'une coopérative, vous obtiendrez un bail exclusif.
Dans la plupart des cas, les condos et les coopératives ont un portier et un directeur général. certains ajouteront un concierge qui fera tout ce que les deux autres ne font pas. Les commodités peuvent être simples (peut-être juste une salle de stockage au sous-sol) ou globales, telles qu'une terrasse aménagée, une salle de billard, une salle de piano, une salle de projection, une salle de jeux pour enfants et une salle de sport.
Points clés à retenir
- Lorsque vous achetez un condominium, votre appartement ainsi qu’un pourcentage des parties communes vous appartiennent.
- Lorsque vous achetez une coopérative, vous n'achetez pas réellement votre appartement. au lieu de cela, vous achetez des actions dans une société qui est votre immeuble.
- Les prix des copropriétés sont plus élevés que ceux des coopératives, mais celles-ci nécessitent un acompte plus important, des frais mensuels plus élevés et un long processus d'approbation.
- Les condos permettent la sous-location de l'appartement, contrairement aux coopératives, ce qui offre aux acheteurs une communauté plus stable et moins transitoire.
Condos
Vous trouverez les condos dans les quartiers les plus récents, autrefois considérés comme des valeurs aberrantes, mais maintenant considérés comme branchés. Selon Gary Malin, président de Citi Habitats, une société de courtage immobilier basée à New York, "si vous préférez vivre dans une maison de verre dans le ciel, vous aurez probablement recours à de nombreux condos. Les immeubles de copropriété ne sont pas devenus courants. à New York jusqu’aux années 1970, ils sont donc souvent plus modernes que les coopératives. «Comme le nombre de terrains disponibles pour la construction de condominiums neufs est limité à Manhattan», dit-il, «les condominiums les plus récents se trouveront probablement dans Dans les quartiers de Queens et de Brooklyn, de nombreux condos de construction neuve ont été construits dans les anciennes zones industrielles situées le long des quais de Long Island City et de Williamsburg, ainsi que dans le centre-ville de Brooklyn. ”
Acompte et prix
Le coût peut souvent guider le processus de décision pour l'achat d'un bien immobilier, et les condos offrent des acomptes intéressants, dans lesquels, habituellement, seulement 10% du prix d'achat est requis. Cependant, les condos ont tendance à avoir des prix plus élevés que les coopératives.
Frais de clôture
Les coûts de fermeture d'un condo sont plus élevés que ceux d'une coopérative. Pour plus de détails, nous avons demandé à l'avocat immobilier de New York, Adam Stone, de comparer les deux. Voici ce qu'il a proposé: Pour un condo de 1 million de dollars avec une hypothèque de 800 000 dollars, les coûts de clôture seraient les suivants: assurance titres pour acheteur, 4 500 dollars; assurance titres pour prêteur, 1 000 $; recherches de titres, 700 USD, frais d'enregistrement, 700 USD, taxe de séjour dans l'État de New York, 10 000 USD, taxe d'enregistrement NYS, 15 370 USD. Le total général: 32 270 $ (sans les frais du prêteur, lesquels varient d’un prêteur à l’autre).
Et pour ceux qui se demandent quelle est la taxe de séjour, Stone explique: «L’État de New York applique un droit de mutation de 0, 4% du prix de vente, qui est facturé au vendeur de tout bien résidentiel. Il dispose également d'une taxe sur les transferts de 1%, également appelée «taxe de séjour», car elle ne s'applique qu'aux propriétés résidentielles dont le prix est égal ou supérieur à 1 million de dollars ».
Frais mensuels
Les propriétaires de copropriété ont une facture mensuelle appelée "charges communes", qui sert à l'entretien du bâtiment: zones communes, aménagement paysager, paiement du personnel et souvent à certains services publics.
Les propriétaires de copropriété écrivent deux chèques par mois (un pour l'entretien du bâtiment et un pour les taxes foncières), mais le total combiné de ce dernier est inférieur à la facture d'entretien du propriétaire de la coopérative.
Le tableau
Les conseils de copropriété ont tendance à être moins exigeants que les conseils de coopératives. Les coopératives ont un processus d'approbation plus long, y compris une entrevue. Le conseil d'administration décide si un acheteur éventuel peut acheter la coopérative.
Selon Warner M. Lewis de Lewis Harkov Lewis sur la propriété Halstead, «Avec un condo, un immeuble peut demander un paquet à l'acheteur», dit Lewis, «mais il n'y a pas d'interview et l'immeuble n'a que le droit de premier refus (c'est-à-dire doit approuver, ou le condo doit l'acheter eux-mêmes) ce qui signifie, lorsque vous avez un contrat signé, sauf si quelque chose arrive à l'acheteur (ou le financement), la transaction est aussi bonne que faite. "
Règles
Les condos ont tendance à avoir moins de règles, y compris des restrictions sur l'utilisation de fonds étrangers pour l'achat. Les condos permettent aux investisseurs internationaux d'acheter et de louer leurs espaces; généralement avec quelques mises en garde, mais aucune de celles qui sont lourdes. Les condos permettent également à l'appartement d'être sous-loué ou loué à une autre partie. Cependant, certaines associations de copropriétés peuvent imposer plus de règles que d'autres. En conséquence, il est important que les acheteurs potentiels fassent leurs recherches pour déterminer ce qui est autorisé ou non.
La préférence de l'acheteur
Gary Malin, président de Citi Habitats, a déclaré: «Si vous préférez marcher au rythme de votre batteur et que vous accordez de l'importance à la flexibilité, un condo peut-être un choix judicieux. Cependant, comprenez que cette liberté a un prix. Les condos sont presque toujours plus chers que les coopératives équivalentes. De plus, si le fait de voir régulièrement de nouveaux visages dans l'ascenseur vous pose problème, cherchez ailleurs. Les locataires peuvent être communs dans les immeubles en copropriété. Les propriétaires profitent souvent des politiques plus libérales d'un condo.
Co-Ops
De manière générale, les zones résidentielles anciennes et bien établies ont une prépondérance de coopératives. Comme l'explique Gary Malin: «Si vous aimez les propriétés historiques, vous risquez de vous retrouver dans une coopérative, car presque tous les bâtiments d'avant-guerre sont organisés de cette manière. De plus, comme les immeubles de coopératives ont tendance à être plus anciens que les immeubles en copropriété, ils sont souvent situés dans des endroits plus centraux. Par exemple, presque tous les immeubles résidentiels qui bordent Park Avenue dans l'Upper East Side (un emplacement de choix, quelle que soit leur mesure) sont des coopératives ».
Acompte et prix
Comme pour un condo, la décision peut dépendre du montant que vous pouvez dépenser et que vous avez économisé pour un acompte. Bien qu'il soit possible de ne placer que 10% du prix d'achat d'un condo, une coopérative peut nécessiter un acompte beaucoup plus élevé, de l'ordre de 20% à 50% du prix d'achat. La bonne nouvelle est que le prix d'achat d'une coopérative a tendance à être inférieur à celui des condos. Bien que les prix puissent varier en fonction du quartier.
Frais de clôture
Selon Adam Stone, avocat spécialisé en droit immobilier à New York, les coûts de clôture d'une coopérative sont moins élevés. Dans l'exemple cité ci-dessus pour un condominium dont les coûts s'élèvent à plus de 32 000 $, une coopérative ne perçoit que la taxe d'habitation de 10 000 $. La différence substantielle est due au fait que le condo est un bien immobilier, alors que les actions de coopérative sont des biens personnels. "Cela peut n'être que sémantique pour certains, mais pas lors du calcul des frais de clôture."
Frais mensuels
Les propriétaires de coopératives écrivent un chèque par mois appelé "frais de maintenance". Semblable à des condos, les frais mensuels vont à l'entretien de base de la propriété et le personnel nécessaire pour que le bâtiment fonctionne correctement. Les frais de coopération tendent à être plus élevés que les frais de copropriété, car ils comprennent souvent au moins une partie de l'hypothèque sur l'immeuble. Bien que les frais mensuels peuvent varier en fonction de la taille du bâtiment.
Cependant, il est important de noter que l'entretien et les charges communes ne sont pas immuables. Toute dépense majeure - un nouveau toit, un nouveau lobby, plus de membres du personnel - peut déclencher une évaluation: quelque chose que les membres du conseil d'administration décident et quelque chose qui peut rarement être inversé.
Le tableau
Comme indiqué précédemment, la plupart des conseils d'administration de coopératives appliquent un processus de demande rigoureux et souvent long qui peut obliger l'acheteur à transmettre des informations financières, à se soumettre à une vérification de son emploi et éventuellement à une vérification de ses antécédents personnels.
Warner M. Lewis de l’équipe Harkov Lewis de Halstead Property, résume: «Dans une coopérative, vous devez non seulement disposer de l’argent nécessaire pour acheter l’appartement (ou le financement nécessaire), mais vous devez également être approuvé par le conseil. après avoir soumis une demande, ce qui est généralement très détaillé et prend beaucoup de temps. Ensuite, avec peu ou pas de raison, un acheteur peut être rejeté après son entretien ou même avant, simplement à cause d'un élément de son colis. J'ai eu des offres et vu des offres où il n'y a aucune rime ou raison pour les refus. "
Règles
Les conseils d'administration des coopératives ont tendance à avoir plus de règles que les condos et peuvent vous imposer lorsque vous pouvez pratiquer votre trombone, que vous puissiez placer des décorations de fêtes sur votre porte et que votre animal de compagnie puisse emménager avec vous. La plupart des règles visent à promouvoir l'harmonie, le calme et la civilité d'une vie coopérative.
Mais les règles qui découragent certains acheteurs nationaux, et à peu près tous les acheteurs internationaux, sont des restrictions coopératives sur la sous-location - il est rare que les coopératives autorisent les actionnaires à louer leurs appartements pour une période prolongée, voire pas du tout. Une autre règle des coopératives qui rend impossible les achats des internationaux est qu’il est peu probable qu’ils acceptent une personne dont les fonds sont en dehors des États-Unis.
Selon Lewis, «les coopératives ont toutes pour objectif de constituer un groupe de résidents stable et à long terme. Les condos ne semblent pas aussi préoccupés par ça. "
La préférence de l'acheteur
Selon Gary Malin, "Les coopératives sont un choix judicieux pour ceux qui attachent de l'importance à la stabilité et qui veulent s'implanter dans un bâtiment. Demandez-vous simplement: 'Suis-je à long terme?' Les coopératives sont beaucoup moins transitoires que les condos, elles sont donc un endroit où il fait bon vivre si vous souhaitez connaître vos voisins. Préparez-vous simplement à être analysé, manipulé et poussé, mais comprenez que ce processus coop un investissement stable et remarquablement sûr. "