L'empire immobilier de plusieurs millions de dollars de Grant Cardone

En 2019, à l'âge de 60 ans, Grant Cardone est reconnu comme entraîneur de vente de renommée internationale et auteur à succès de The 10X Rule et Si vous n'êtes pas le premier, vous êtes le dernier . Son entreprise principale, Cardone Training Technologies, fournit aux entreprises du Fortune 500, aux petites entreprises et aux entrepreneurs une plate-forme de formation à la vente interactive.

En outre, il a acquis une popularité croissante en construisant à lui seul un vaste empire immobilier, dont la valeur actuelle du portefeuille avoisine les 900 millions de dollars. Son véhicule d'investissement, Cardone Capital, a été impliqué dans plus de 800 millions de dollars de transactions immobilières couvrant environ 4 700 unités de propriétés multifamiliales dans de nombreux États américains. Voici un aperçu de la façon dont Cardone a construit son empire immobilier de plusieurs millions de dollars sans lever de capital externe auprès de quiconque au-delà des membres de sa famille proche.

Explorer l'empire de Cardone

L’intérêt de Cardone pour l’immobilier en tant qu’option d’investissement est dû à plusieurs raisons majeures et comprend les offres du marché immobilier. Ils comprennent une meilleure stabilité des évaluations immobilières comparée à la forte volatilité observée sur le marché des actions, des flux de trésorerie réguliers sous forme de loyer mensuel des locataires, des avantages liés à l’amortissement, le loyer des locataires réduisant la dette et contribuant à la création d’un patrimoine à long terme, la fiscalité. les avantages disponibles sous forme d'amortissement, de potentiel d'appréciation à long terme de la valeur de la propriété et de mise à disposition d'un effet de levier qui permet d'acheter une propriété d'une valeur quatre fois supérieure à celle dont ils disposent réellement.

Basée sur le slogan « Rendre les grandes affaires accessibles aux investisseurs ordinaires », l'entreprise immobilière de Cardone recueille des fonds auprès du public en lançant des fonds d'actions publics dans lesquels les investisseurs ordinaires peuvent acheter des parts / actions. L'argent collecté est utilisé pour acheter des propriétés génératrices de revenus existantes et les bénéfices sont partagés avec les investisseurs sous forme de distributions mensuelles régulières. Créé à partir d’une valeur réelle et d’actifs corporels, Cardone prétend simplifier l’investissement immobilier de l’investisseur Joe moyen.

Par exemple, le Cardone Equity Fund IV utilisera le capital collecté pour investir dans l’achat de propriétés multifamiliales dans les États de Floride, du Texas et de l’Alabama. Le gestionnaire de fonds peut également investir à l'occasion dans des propriétés unifamiliales et commerciales, ainsi que dans d'autres investissements adossés à des actifs immobiliers sur d'autres marchés de la zone continentale des États-Unis.

Cardone gère toutes les propriétés et s’occupe de tous les frais généraux opérationnels liés aux transactions immobilières ainsi que de la maintenance des propriétés. Cela permet aux investisseurs ordinaires de ne pas avoir à gérer de tels problèmes opérationnels. Ils bénéficient d'un flux régulier de revenus mensuels, d'une appréciation de la valeur de la propriété à long terme, et peuvent se concentrer sur leurs emplois et leurs activités habituels. Cardone prétend essentiellement laisser les investisseurs créer un flux de revenus passif qui garantisse des flux de trésorerie réguliers, une marge d'appréciation de la valeur et la possibilité de créer une richesse à long terme en tant qu'activité / investissement parallèle.

Activité secondaire axée sur la croissance du capital

Contrairement à la majorité des empereurs immobiliers, qui ont construit avec succès leurs importants portefeuilles en tant que carrière à plein temps, les avoirs immobiliers de Cardone ont été lentement développés en tant qu'activité parallèle. Le projet immobilier de Cardone ne devait pas être son activité principale ni sa principale source de revenus. Au lieu de cela, il a été créé pour lui permettre de conserver une place de réserve stable afin de préserver et d'accroître les revenus de sa société de conseil en vente.

Lors d'une entrevue accordée au podcast BiggerPockets en février 2015, Cardone a déclaré: «Chaque fois que je reçois de l'argent, je me retrouve à nouveau en faillite parce que je l'inscris dans cette affaire immobilière." Il a poursuivi en expliquant que "je prends ces trois entreprises qui être détruit dans ma vie, que j'ai fait une tonne d'argent, et je prends tout cet argent et je le parque ici, donc je suis toujours fauché de courir ces trois, ou je dois bousculer chaque jour pour obtenir de nouvelles de l'argent et je le fourre ici.

Bien qu’au fond, il se considère comme un entrepreneur et non comme un investisseur immobilier, Cardone pensait que l’immobilier offrait un moyen de préserver la richesse que ses autres entreprises ne pourraient offrir.

Early Tryst - Investissements immobiliers

Depuis l'âge de 15 ans, Cardone était activement impliqué dans le marché immobilier et étudiait les subtilités des transactions. Au cours de son enfance, lui et son père ont régulièrement visité différentes propriétés lors de sorties en famille. Au fil du temps, son intérêt pour l'achat d'immeubles s'est développé. À ce jour, il aime toujours faire des achats dans l'immobilier avec sa femme et ses enfants.

En 1981, Cardone a obtenu un diplôme en comptabilité de l'université. Bien que désireux d'acquérir immédiatement des propriétés, il l'a retardée de quelques années. Cela lui a permis de faire fructifier l'argent qu'il utiliserait plus tard pour faire des investissements. En outre, cela lui donnait suffisamment de temps pour s'imprégner autant qu'il le pouvait au sujet de l'immobilier.

Dans un épisode de son émission immobilière en octobre 2014, Cardone a révélé que beaucoup de ses études - "comprenant différents termes tels que bénéfice d'exploitation net (NOI), ce qu'est un pro forma et à quoi ressemble un bon marché" - ne sont pas venues des études universitaires, mais de réellement "en regardant différentes offres, et les agents de réunion." En fait, Cardone n’a jamais rien lu sur l’investissement immobilier: il a remplacé les connaissances que l’on peut trouver dans les livres par celles qu’il est possible d’acquérir en consultant des listes de différents marchés.

La première étape de l'investissement

À 29 ans, Cardone met enfin ses années d'études en immobilier à profit. Il a acheté une propriété unifamiliale à Houston qui a d’abord bien fonctionné. Cependant, après quelques mois, les locataires sont partis et la trésorerie de Cardone s'est tarie. Il a détesté le fait qu'il ait dû réduire son activité principale pour trouver de nouveaux locataires. Craignant que cette situation ne se reproduise, Cardone a rapidement vendu la propriété à un prix correspondant à l'équilibre financier et a juré qu'il n'achèterait plus jamais un immeuble résidentiel unifamilial à titre d'investissement.

Approche lente et régulière

La deuxième acquisition de Cardone n’a eu lieu que cinq ans plus tard, en 1987. Pendant cette période, il a continué à accumuler des liquidités et à approfondir ses connaissances en matière d’investissement immobilier. Sa première transaction immobilière multi-familiale était un complexe de 38 unités à San Diego. Cardone a acquis la propriété pour 1, 9 million de dollars, faisant un acompte de 350 000 $. Un peu plus d’un mois plus tard, il a acquis un autre complexe.

Cardone a continué à acheter plus de complexes - au début, un à la fois, bien que le rythme ait repris plus tard. En 2012, Cardone Capital a réalisé ce qui était surnommé la plus grande acquisition privée de plusieurs familles par une partie privée en Floride. Il s'agissait d'un portefeuille de 1 016 appartements répartis dans cinq communautés d'appartements pour un total de 58 millions de dollars.

Financement des acquisitions

Dans une interview accordée à Joe Fairless en mars 2015, qui proposait le "meilleur conseil en investissement immobilier de tous les temps", Cardone a révélé que moins de 2% de son portefeuille immobilier est détenu par des partenaires externes, qui sont tous ses proches membres de la famille et ses amis. La majorité de ses acquisitions sont financées par l'argent personnel de Cardone ainsi que par des prêts bancaires classiques. Une grande partie de la transaction en Floride a été financée avec des dettes de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Ses actifs immobiliers actuels sont basés en Alabama, en Arizona, en Californie, en Floride, en Géorgie, en Caroline du Nord, au Tennessee et au Texas, et continuent de se développer dans de nombreuses autres régions, de nouveaux fonds étant lancés régulièrement.

Le résultat final

Bien que Grant Cardone soit un entraîneur de vente professionnel réputé, il a construit avec succès un empire immobilier dont la valeur dépasse maintenant 740 millions de dollars et qui comprend un portefeuille diversifié de propriétés multifamiliales couvrant plusieurs États américains. Plus de personnes louent maintenant qu’à un moment quelconque au cours des 50 dernières années et le nombre de propriétaires reste relativement inchangé. Le marché est vaste et, en offrant des options de placement simples aux investisseurs habituels, Cardone capitalise sur le grand potentiel offert par l’achat de propriétés multifamiliales. Les investisseurs doivent toutefois noter que ces investissements comportent leur propre ensemble de risques de marché immobilier spécifiques à un secteur, et que l'appréciation de la propriété nécessite des périodes de détention plus longues.