Hypothèque sans mise de fonds: comment en obtenir un

Les acomptes sont traditionnellement les éléments les plus coûteux d'un achat de maison neuve. Ces frais sont une réalité pour la plupart des gens, car très peu de prêts hypothécaires sont disponibles sans un prêt hypothécaire. Mais cela n'a pas toujours été le cas. En fait, les prêts hypothécaires à taux zéro ou sans argent étaient facilement disponibles avant la fusion des prêts hypothécaires à risque de 2008, lorsque la valeur des maisons augmentait rapidement et que les directives en matière de crédit étaient assouplies.

Aujourd'hui, les prêts au logement sans mise de fonds ne sont disponibles que pour les personnes sélectionnées qui sont en mesure de documenter le revenu adéquat nécessaire pour rembourser les prêts. Ces acheteurs doivent également présenter une cote de crédit minimale de 620. Les prêteurs privés peuvent exiger des cotes de crédit encore plus élevées.

Heureusement, il existe plusieurs programmes auxquels certains propriétaires en herbe peuvent prétendre. Cet article répertorie certaines de ces options de prêt moins connues.

Points clés à retenir

• Les acomptes sont traditionnellement les éléments les plus coûteux d'un achat de maison neuve. Ces frais sont presque inévitables, car très peu de prêts hypothécaires sont disponibles sans un prêt hypothécaire.
• De nos jours, les prêts immobiliers sans mise de fonds ne sont disponibles que pour des personnes sélectionnées, qui peuvent documenter le revenu adéquat nécessaire pour rembourser le prêt. Ces acheteurs doivent également présenter un bon crédit, avec un score minimum de 620.
• Il existe des programmes sans acompte auxquels certaines personnes peuvent prétendre.

Prêts VA

Les familles de militaires et les anciens combattants peuvent être admissibles à un prêt VA (Anciens Combattants), qui offre un financement à 100%. Disponible depuis la Seconde Guerre mondiale, ce programme d’assurance garantit des prêts jusqu’à une certaine limite, généralement 424 100 $. Non seulement ces prêts renoncent à la mise de fonds requise, mais l’assurance prêt hypothécaire de 2, 15 points peut être intégrée au prêt. Les conditions de prêt varient d’un prêteur à l’autre, mais elles exigent généralement un ratio dette / revenu d’environ 41%. Les demandeurs de prêt VA doivent d'abord obtenir un certificat d'éligibilité (COE) d'un centre d'admissibilité VA, en prouvant leur service militaire.

USDA prêts au logement pour le développement rural

Les acheteurs potentiels qui vivent dans des régions du pays spécifiquement désignées peuvent être admissibles à un prêt au logement du Département de l’agriculture des États-Unis (USDA). Bien que ces programmes s'adressent aux résidents des régions éloignées, certains résidents vivant plus près des centres-villes peuvent également être admissibles à ce programme. (Consultez la page d'admissibilité de l'USDA pour les zones désignées.)

En plus de satisfaire aux critères d'éligibilité du lieu d'implantation, les demandeurs de prêt USDA doivent se situer au-dessous de certains seuils de revenu, car ces programmes s'adressent aux ménages à revenu faible ou moyen qui ont du mal à épargner pour les acomptes. Les cotes de crédit minimales requises varient de 600 à 640. Des frais de garantie de prêt initiaux de 3, 5% du montant du prêt sont requis. Toutefois, les emprunteurs peuvent intégrer ces frais au solde du prêt, évitant ainsi le besoin de liquidités à la clôture.

Prêts fédéraux de la marine

La Marine Federal Credit Union - le plus important actif et membre du pays, offre un financement à 100% aux membres qualifiés qui achètent des résidences principales. L'admissibilité est limitée aux militaires, aux employés du département américain de la défense et aux membres de leur famille. Ce programme de réduction zéro est similaire à celui des VA, mais bénéficie de frais de financement inférieurs de 1, 75%.

Quand les hypothèques sans mise de fonds sont-elles une bonne idée?

Les prêts sans mise de fonds sont idéaux pour les personnes qui doivent acheter de toute urgence une nouvelle maison, mais ne peuvent pas se procurer les fonds nécessaires à un versement initial. Il est intéressant de noter que les taux d’intérêt hypothécaire sont actuellement au plus bas historique. Par conséquent, certains experts financiers estiment que le moment est idéal pour bloquer ces taux avant qu'ils ne commencent à grimper.

Quand les hypothèques sans mise de fonds sont-elles une mauvaise idée?

Réduire à zéro l'argent a ses inconvénients. Si vous financez 100% de l'achat d'une maison, vous ne disposez pas de capitaux propres, c'est-à-dire que vous n'en possédez aucune, comme si vous aviez versé un acompte. Par conséquent, les prêteurs peuvent vous considérer comme un emprunteur à haut risque et vous obliger à souscrire une assurance prêt hypothécaire privé (PMI) avant de signer le prêt. Cette assurance, qui protège la société de prêt hypothécaire en cas de défaillance du prêt, coûte généralement entre 0, 5% et 1% du montant total du prêt, sur une base annuelle. Et contrairement aux paiements hypothécaires eux-mêmes, cette dépense peut ne pas être déductible des impôts.

Enfin, les hypothèques sans mise de fonds portent souvent des taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques traditionnelles, car les prêteurs réservent généralement les meilleures conditions aux emprunteurs qui peuvent payer au comptant. Par exemple, la Republic Bank, basée à Louisville, dans le Kentucky, offre actuellement un prêt hypothécaire sans mise de fonds sans indice PMI et un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) sur sept ans, assorti d'un taux d'intérêt initial de 4, 729%. Ce taux est presque supérieur d’un point de pourcentage au taux annoncé par Wells Fargo. Le versement mensuel sur le prêt de la Republic Bank s'élèverait à 533 USD par tranche de 100 000 USD empruntés, pour les sept premières années, après quoi le taux d'intérêt sera ajusté une fois par an en fonction du taux LIBOR majoré d'une marge de 2, 75%.

Alternatives à l'hypothèque sans mise de fonds

Il existe des alternatives aux programmes de prêt sans acompte, tels que:

Prêts locaux : Presque tous les États américains, les comtés et les municipalités offrent un programme d’encouragement aux acheteurs de maison, qui prévoit une aide à l’acompte, une aide aux frais de clôture, des prêts immobiliers à faible taux d’intérêt ou une combinaison de ces éléments. Beaucoup sont réservées aux acheteurs qui atteignent certains niveaux de revenus, et certaines sont réservées aux acheteurs d'une première maison. En outre, certains programmes s'adressent à des groupes de professionnels, tels que les enseignants, le personnel médical ou les premiers intervenants en cas d'urgence. Bien que tous ces programmes ne permettent pas d'éliminer le besoin d'acompte, certains offrent des subventions ou des prêts sans intérêt qui couvrent une partie ou la totalité de l'acompte.

Programmes FHA: Ces prêts nécessitent un acompte de 3, 5%. Toutefois, les directives de la FHA permettent de verser des acomptes à l'aide de dons en argent de parents, de fiancées, d'organisations à but non lucratif ou d'autres sources. De même, la FHA offre le prêt Bon voisin d'à côté aux enseignants, aux policiers et à d'autres employés du secteur public, qui peuvent acheter une maison avec seulement 100 dollars de moins - un financement pas tout à fait à 100%, mais très proche.

Hypothèques Piggy-back: cette stratégie implique la souscription de deux emprunts: l’un pour 80% du prix d’achat de la maison, l’autre pour le reste autant que possible. Avant la crise des prêts hypothécaires à risque, un partage de 80% / 20% était assez courant. Dans le climat plus rude d’aujourd’hui, le maximum pourrait être un plan à 80% -15% -5%, dans lequel vous financez 80% avec une hypothèque principale, 15% avec une deuxième hypothèque ou un prêt immobilier, et effectuez un versement initial de 5%.

Wait and Save: reporter le rêve de devenir propriétaire jusqu'à ce que vous puissiez effectuer l'acompte standard est une option viable. En outre, le moment d'acheter peut arriver plus tôt que vous ne le pensez, surtout si vous avez déjà des économies. Par exemple, jusqu'à 10 000 USD peuvent être retirés d'un IRA pour les dépenses liées à l'achat d'un premier logement, y compris les acomptes, sans encourir la pénalité typique de 10% de retrait anticipé.

Le résultat final

Il est révolu le temps où pratiquement tout le monde pouvait obtenir un prêt hypothécaire facile avec peu ou pas d'argent. Mais il existe des programmes publics et quelques prêteurs privés qui peuvent aider.