Pré-forclusion
Pré-forclusion désigne la situation juridique dans laquelle se trouve une propriété au cours des premières étapes de la reprise de possession. L'atteinte du statut de pré-forclusion commence lorsque le prêteur dépose une notification par défaut sur la propriété, qui informe le propriétaire que le prêteur engagera une action en justice en vue de la forclusion si la dette n'est pas payée.
À ce stade, le propriétaire peut rembourser la dette en souffrance, il peut inverser le statut par défaut en rattrapant les retards de paiement afin que la maison ne soit plus en pré-saisie, ou elle peut vendre la propriété avant qu'elle ne soit saisie.
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Comment fonctionne la pré-forclusion
Lorsqu'un acheteur contracte un emprunt pour acheter une propriété, il signe un contrat avec l'institution prêteuse afin de rembourser le prêt par versements mensuels. Ces mensualités couvrent une partie des paiements de capital et d’intérêts sur l’hypothèque. On dit qu'il est en défaut s'il omet de faire les paiements pendant au moins trois mois. La pré-saisie ne peut commencer que pendant trois mois au moins.
Il recevra un avis de défaut, qui sera également rendu public. Cette action commence le processus de pré-verrouillage.
La période de pré-forclusion peut durer de trois à 10 mois. Une vente aux enchères publique ou une vente de syndic sont organisées à la fin de cette période.
Considérations particulières
Une maison de pré-forclusion qui monte en vente est généralement appelée une vente à découvert. La vente peut être une transaction privée entre le propriétaire et l'acheteur, mais l'offre de l'acheteur doit être approuvée par la banque avant que la vente ne puisse être finalisée. Le prix d'achat peut être inférieur au solde du prêt, raison pour laquelle la vente est dite "courte". Cependant, toutes les ventes à découvert ne sont pas des pré-saisies. Les propriétaires choisissent parfois de vendre leurs propriétés par tous les moyens possibles avant que leurs défauts atteignent ce stade.
Une maison pré-saisie peut être inspectée par l'acheteur avant de faire une offre sur la maison. L'acheteur peut être un investisseur cherchant à acheter la propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande complète, puis à la vendre à un prix plus élevé pour réaliser un bénéfice.
Si le propriétaire met la propriété en vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier, les acheteurs potentiels contacteront l’agent inscripteur. La banque prêteuse doit approuver toute vente à découvert et engagera un ou plusieurs courtiers immobiliers afin de préparer un avis sur le prix du courtier (BPO) - une valeur marchande estimée basée sur une analyse de maisons similaires récemment vendues sur le marché local. La valeur de marché estimée aide la banque à décider si le prix de vente proposé est acceptable.
Les propriétaires confrontés à une saisie peuvent contacter le programme fédéral Making Home Affordable au 888-995-HOPE (888-955-4673) pour obtenir de l'aide afin de conserver leur logement ou de déménager dans un nouveau logement si cela n'est pas possible.
- La pré-forclusion commence lorsque le prêteur dépose un avis de défaut sur la propriété parce que le propriétaire est au moins trois mois en retard avec les paiements d'hypothèque.
- Un propriétaire pourrait avoir la possibilité de vendre sa maison avant la saisie en tant que vente à découvert après l'approbation du prêteur.
- Si le propriétaire ne couvre pas les paiements en souffrance et ne vend pas la maison pendant la période précédant la saisie, le prêteur finira par vendre la propriété, généralement aux enchères.
Avantages et inconvénients de la pré-forclusion
Une maison qui est vendue pendant la phase de pré-forclusion peut être une solution gagnante pour toutes les parties impliquées. La propriétaire est en mesure de vendre la propriété tout en évitant les dommages qu'une saisie aurait sur ses antécédents de crédit. L'acheteur pourrait peut-être attraper la propriété pour une valeur inférieure à celle du marché. L'institution prêteuse est en mesure de transférer efficacement l'hypothèque à l'acheteur et d'éviter le coût de la forclusion.
Toutefois, les acheteurs de logements pré-saisis doivent être informés de tout privilège ou impôt non acquitté sur ces logements, car ils peuvent éventuellement devenir leur responsabilité une fois qu'ils ont acheté les biens immobiliers. L'acheteur doit également tenir compte des coûts de réparation et de rénovation si la maison pré-saisie est en mauvais état, sinon il risque de se retrouver avec des dépenses dépassant son budget.
Si le propriétaire ne couvre pas les paiements dus et ne vend pas la maison au cours de la période précédant la saisie, le prêteur finira par vendre la propriété, généralement aux enchères. La banque est propriétaire de la propriété à ce stade et est plus susceptible d'essayer de la vendre à un prix encore plus bas plutôt que de maintenir ses dépenses courantes, telles que les taxes et les assurances.