Les actions immobilières écrasent le marché alors que le cloud alimente la croissance

La ruée vers les positions défensives des investisseurs sur un marché incertain a poussé les titres immobiliers à la hausse, certains gagnant plus de 50% cette année, ce qui correspond à un rythme environ trois fois supérieur à celui du S & P 500. À présent, ces titres devraient augmenter encore d'autres vents contraires secouent le marché. Parmi les principaux bénéficiaires: American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Stockage public (PSA) ) et Prologis Inc. (PLD), comme indiqué dans un rapport récent de Barron.

Des paris plus sûrs surperforment

La demande accrue d’actions de sociétés appartenant à des industries plus sûres, moins exposées aux marchés étrangers, a entraîné une hausse des prix des fonds de placement immobilier ou des actions de sociétés propriétaires de tours à bureaux, d’hôtels, de centres commerciaux et d’autres propriétés commerciales.

Steve Shigekawa, gestionnaire du fonds Neuberger Berman Real Estate, se concentre sur les actions de sociétés de haute qualité «peu endettées, de portefeuilles immobiliers divers et d'équipes de direction expérimentées ayant géré leurs entreprises au cours de multiples cycles économiques», selon Barron's. Cette stratégie d'investissement a conduit le fonds Neuberger Berman Real Estate à afficher un rendement annualisé de 12, 0% au cours des trois dernières années, surperformant ainsi 90% de ses pairs dans la catégorie immobilière de Morningstar. Au cours de la dernière décennie, sa classe d'actions institutionnelle plus ancienne a battu 79% de ses pairs.

Plutôt que d'investir dans des sociétés immobilières traditionnelles, telles que l'hébergement, des centres commerciaux et des centres commerciaux régionaux, dans lesquels le fonds de Shigekawa est exposé à moins de 7%, il a doublé sa participation dans les sociétés de centres de données, dans lesquelles le fonds dispose de 12%. exposition.

«Nous sommes moins exposés aux secteurs immobiliers plus cycliques tels que l’hébergement et la vente au détail, en raison de l’impact du commerce électronique sur les ventes au détail», a déclaré le gestionnaire du fonds. Le fonds Shigekawa utilise une approche descendante de la sélection de titres, qui consiste à examiner des indicateurs macroéconomiques pour orienter les investissements dans environ 40 sociétés. Par exemple, une période de baisse des taux d’intérêt a permis de renforcer les actions d’actions immobilières, qui souffrent souvent de la hausse des taux d’intérêt en raison de l’endettement qu’elles contractent.

Entreprises de centres de données

La demande croissante de centres de données pour la prise en charge du cloud computing est l’un des moteurs de la croissance de ces entreprises. «Lorsque vous pensez à la demande en informatique en nuage, il faudra davantage de centres de données», a déclaré le gestionnaire de fonds. Cette tendance stimulera particulièrement les sociétés immobilières spécialisées dans les centres de traitement de l'information, comme Redwood City, Californie, - basée à Equinix, dont les actions ont explosé de plus de 62% depuis le début de l'année.

La société leader dans l’espace des centres de données répertorie les propriétés de 24 pays à travers le monde et affirme qu’elle n’a en grande partie pas été affectée par une nouvelle escalade des tensions commerciales en provenance de Washington.

«Alors que le commerce mondial des biens physiques est en train de s’effondrer, l’inverse est vrai en ce qui concerne notre économie numérique mondiale», a déclaré Charles Meyers, PDG d’Equinix.

Parallèlement, les centres de données et les FPI de tour devraient bénéficier du passage à la prochaine génération de réseaux cellulaires, appelée 5G, qui devrait être 10 fois plus rapide que les téléphones 4G actuels. Les FPI de tour de téléphonie mobile, également appelées «FPI d’infrastructure», représentaient 17% du fonds Neuberger Berman Real Estate.

Les FPI en tant qu '«agents de risque» stables

Scott Craig, gestionnaire de portefeuille du fonds immobilier Eaton Vance, considère les FPI comme un moyen efficace de se protéger contre la volatilité des marchés, selon un autre rapport de Barron. Alors que les vents contraires persistent, les FPI pourraient continuer à se redresser à mesure qu’elles gagnent en popularité en tant qu’atténuateur de risque avec un revenu stable et des flux de trésorerie immobilisés.

Bien que les FPI exerçant des activités à l'étranger et générant des revenus dans plusieurs devises puissent être davantage exposées à la volatilité des changes, elles sont généralement de plus grande envergure et maintiennent des profils de croissance et des bilans solides, selon le Wall Street Journal.

Et après?

À l'avenir, les investisseurs privilégieront probablement les entreprises qui s'adressent à l'économie numérique mondiale plutôt que les noms cycliques plus vulnérables aux récessions, aux tarifs et aux perturbations sectorielles telles que les détaillants et les hôtels.

Parmi les autres segments du marché qui pourraient connaître des turbulences, on peut citer ceux qui pourraient être confrontés à des coûts plus élevés, tels que la construction, à un climat de confiance des consommateurs et à des pénuries de main-d'œuvre, selon Sandler O'Neill + Partners LP, citée par le Journal.