Maisons en location: comment fonctionne le processus

Si vous êtes comme la plupart des acheteurs, vous aurez besoin d’une hypothèque pour financer l’achat d’une nouvelle maison. Pour être admissible, vous devez avoir une bonne cote de crédit et de l'argent pour un acompte. Sans ces éléments, la voie traditionnelle d'accès à la propriété pourrait ne pas être une option.

Il existe toutefois une alternative: un contrat de location avec option d'achat, dans lequel vous louez une maison pour une certaine durée, avec la possibilité de l'acheter avant l'expiration du bail. Les contrats de location avec option d'achat se composent de deux parties: un contrat de location standard et une option d'achat. Voici un récapitulatif des éléments à surveiller et du fonctionnement du processus de location avec option d'achat. C'est plus compliqué que de louer, et vous devrez prendre des précautions supplémentaires pour protéger vos intérêts. Cela vous aidera à déterminer si la transaction est un bon choix si vous souhaitez acheter une maison.

Points clés à retenir

• Un contrat de location avec option d'achat est un contrat dans lequel vous vous engagez à louer une propriété pour une période déterminée, avec la possibilité de l'acheter avant l'expiration du bail.
• Les contrats de location avec option d'achat incluent un contrat de location standard et une option permettant d'acheter la propriété ultérieurement.
• Comprenez que les contrats d'option de location vous donnent le droit d'acheter la maison lorsque le bail expire, alors que les contrats de location-achat vous obligent à l'acheter.
• Vous payez un loyer pendant toute la durée du bail et, dans certains cas, un pourcentage du paiement est appliqué au prix d'achat.
• Avec certains contrats de location-acquisition, vous devrez peut-être entretenir la propriété et payer les réparations.

Maisons en location: comment fonctionne le processus

Frais initiaux non remboursables

Dans un contrat de location avec option d'achat, vous (en tant qu'acheteur) payez au vendeur des frais initiaux uniques, généralement non remboursables, appelés frais d'option, argent d'option ou contrepartie d'option. Ces frais sont ce qui vous donne la possibilité d’acheter la maison à une date ultérieure. Les frais d'option sont souvent négociables, car il n'y a pas de taux standard. Néanmoins, les frais se situent généralement entre 2, 5% et 7% du prix d’achat.

Bail-Option vs Bail-Achat

Il est important de noter qu'il existe différents types de contrats de location avec option d'achat, certains étant plus souples et plus conviviaux que d'autres. Les contrats d’option de location vous donnent le droit, mais non l’obligation, d’acheter la maison à l’expiration du bail. Si vous décidez de ne pas acheter la propriété à la fin du bail, l'option expire tout simplement et vous pouvez vous retirer sans aucune obligation de continuer à payer le loyer ou d'acheter.

Surveillez les contrats de location-achat. Avec ceux-ci, vous pourriez être légalement obligé d'acheter la maison à la fin du bail, que vous puissiez vous le permettre ou non. Pour pouvoir acheter sans obligation, il faut que ce soit un contrat avec option de location. Parce que le jargon juridique peut être difficile à déchiffrer, il est toujours bon de revoir le contrat avec un avocat spécialisé en immobilier avant de signer quoi que ce soit, afin de connaître vos droits et de savoir dans quoi vous vous engagez.

S'entendre sur le prix d'achat

Les contrats de location-vente doivent spécifier quand et comment le prix d'achat de la maison est déterminé. Dans certains cas, vous et le vendeur serez d’accord sur un prix d’achat lors de la signature du contrat, souvent à un prix supérieur à la valeur marchande actuelle. Dans d'autres situations, le prix est déterminé à l'expiration du contrat de location en fonction de la valeur marchande actuelle de la propriété. De nombreux acheteurs préfèrent «bloquer» le prix d'achat, en particulier sur les marchés où les prix des maisons sont à la hausse.

Appliquer un loyer au principal

Vous devrez payer un loyer pendant toute la durée du bail. La question est de savoir si une partie de chaque paiement est appliquée au prix d'achat éventuel. Par exemple, si vous payez 1 200 USD de loyer chaque mois pendant trois ans et que 25% de ce montant est crédité pour l'achat, vous obtiendrez un crédit de loyer de 10 800 USD (1 200 USD x 0, 25 = 300 USD; 300 USD x 36 mois = 10 800 USD). Généralement, le loyer est légèrement supérieur au taux en vigueur dans la région pour compenser le crédit de loyer que vous recevez. Mais assurez-vous de savoir ce que vous obtenez pour payer cette prime.

Dans certains contrats, tout ou partie de l’argent d’option que vous devez payer peut être appliqué au prix d’achat éventuel à la clôture.

Entretien de la location avec option d'achat

Selon les termes du contrat, vous pourriez être responsable de l'entretien de la propriété et du paiement des réparations. Habituellement, cette responsabilité incombe au propriétaire. Lisez donc attentivement les détails de votre contrat. Étant donné que les vendeurs sont responsables en dernier ressort des frais d'association de propriétaires, des taxes et des assurances (il s'agit toujours de leur maison), ils choisissent généralement de couvrir ces coûts. Dans les deux cas, vous aurez besoin d'une police d'assurance du locataire pour couvrir les pertes de biens personnels et garantir votre responsabilité si une personne est blessée à la maison ou si vous blessez quelqu'un accidentellement.

Assurez-vous que les conditions de maintenance et de réparation sont clairement définies dans le contrat (demandez à votre avocat de vous expliquer vos responsabilités). Entretenir la propriété, par exemple tondre la pelouse, ratisser les feuilles, nettoyer les gouttières, etc., est très différent du remplacement d'un toit endommagé ou de la mise au point électrique. Que vous soyez responsable de tout ou simplement de tondre la pelouse, faites inspecter la maison, commandez une évaluation et assurez-vous que les taxes foncières sont à jour avant de signer quoi que ce soit.

Achat de la propriété

Ce qui se passe à la fin du contrat dépend en partie du type d’accord que vous avez signé. Si vous avez un contrat avec option de location et souhaitez acheter la propriété, vous devrez probablement obtenir une hypothèque (ou un autre financement) pour pouvoir payer intégralement le vendeur.

Inversement, si vous décidez de ne pas acheter la maison ou si vous ne parvenez pas à obtenir un financement avant la fin du bail, l'option expire et vous quittez la maison, comme si vous louiez une autre propriété. Vous perdrez probablement toute somme versée jusque-là, y compris la somme liée aux options et tout crédit de loyer gagné, mais vous n'êtes pas obligé de continuer à louer ou d'acheter la maison.

Si vous avez un contrat de location-achat, vous pouvez être légalement obligé d'acheter la propriété à l'expiration du bail. Cela peut être problématique pour de nombreuses raisons, notamment si vous ne pouvez pas obtenir une hypothèque. Les contrats d'option de location sont presque toujours préférables aux contrats de location-achat car ils offrent plus de flexibilité et vous ne risquez pas d'être poursuivi en justice si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas acheter la maison à l'expiration du bail.

Traitez le processus de la même manière que si vous achetiez directement une maison: faites preuve de diligence raisonnable, faites des recherches sur la région, comparez les prix avec les maisons voisines, faites une recherche sur le contrat et sur l'historique du vendeur.

Le candidat idéal au locataire

Un contrat de location avec option d'achat peut être une excellente option si vous êtes un aspirant propriétaire mais que vous n'êtes pas tout à fait prêt financièrement. Ces accords vous permettent de mettre de l'ordre dans vos finances, d'améliorer votre pointage de crédit et d'économiser de l'argent pour un acompte tout en «immobilisant» la maison que vous souhaitez posséder. Si l'argent de l'option et / ou un pourcentage du loyer sert à couvrir le prix d'achat, ce qui est souvent le cas, vous pouvez également constituer un capital.

Alors que les contrats de location avec option d'achat s'adressent généralement aux personnes qui ne peuvent pas prétendre à un prêt conforme, il existe un deuxième groupe de candidats qui ont été largement ignorés par l'industrie de la location avec option d'achat: les personnes qui ne peuvent pas obtenir d'hypothèque des marchés de prêts coûteux et non conformes. «Sur les marchés immobiliers urbains à coûts élevés, où les prêts jumbo (non conformes) sont la norme, il existe une forte demande pour une meilleure solution pour les personnes financièrement viables et solvables qui ne peuvent pas obtenir ou ne veulent pas encore d'hypothèque. », Explique Marjorie Scholtz, fondatrice et PDG de Verbhouse, une start-up basée à San Francisco qui redéfinit le marché de la location-acquisition.

«À mesure que les prix des logements augmentent et que de plus en plus de villes ne respectent pas les limites de prêt et sont obligées de recourir à des prêts énormes, le problème se déplace des consommateurs vers le secteur de la finance résidentielle», déclare Scholtz. Avec des directives de souscription automatiques strictes et des exigences de mise de fonds de 20% à 40%, même les personnes financièrement capables peuvent avoir des difficultés à obtenir un financement sur ces marchés.

«Tout ce qui est inhabituel - en termes de revenus, par exemple - jette les personnes à revenus modestes dans un statut« aberrant », car les souscripteurs ne peuvent pas les mettre parfaitement dans une boîte», explique Scholtz. Cela inclut les personnes qui ont des revenus non traditionnels, sont des travailleurs indépendants ou contractuels, ou ont un crédit américain non établi (par exemple, des ressortissants étrangers) - et celles qui n'ont tout simplement pas l'énorme somme de 20% à 40% exigée par les banques pour les prêts non conformes.

Les marchés à coûts élevés ne sont pas l'endroit évident où vous trouverez des propriétés de location, ce qui rend Verbhouse inhabituel. Cependant, tous les acheteurs potentiels de maisons à loyer auraient intérêt à essayer d’inscrire ses caractéristiques centrées sur le consommateur dans des contrats de location à la vente: les frais d’option et une partie de chaque loyer réduisent le prix d’achat au prix d’achat, le loyer et le prix d'achat sont bloqués pour une période pouvant aller jusqu'à cinq ans et les participants peuvent constituer des fonds propres et saisir l'appréciation du marché, même s'ils décident de ne pas acheter. Selon Scholtz, les participants peuvent effectuer un «retrait» à la juste valeur marchande: Verbhouse vend la maison et le participant conserve l'appréciation du marché, ainsi que les fonds propres éventuellement accumulés lors de l'abattement du loyer.

Avant de signer le contrat

Même si vous louez avant d'acheter, il est judicieux de faire preuve de la même diligence que si vous achetiez la maison en l'état. Si vous envisagez de louer une propriété, assurez-vous de:

• Choisissez les bons termes. Entrez un contrat d'option de location plutôt qu'un contrat de location-achat.
• Obtenir de l'aide. Embaucher un avocat immobilier qualifié pour expliquer le contrat et vous aider à comprendre vos droits et obligations. Vous voudrez peut-être négocier certains points avant de signer ou éviter l’accord si cela ne vous convient pas suffisamment.
• Rechercher le contrat. Assurez-vous de comprendre:
• les délais (ce qui est dû quand)
• les frais d'option et les paiements de loyer - et quelle quantité de chaque s'applique au prix d'achat
• comment le prix d'achat est déterminé
• comment exercer votre option d'achat (par exemple, le vendeur peut vous demander de fournir un préavis écrit de votre intention d'acheter)
• si les animaux domestiques sont autorisés
• qui est responsable de l'entretien, des cotisations de l'association de propriétaires, des taxes foncières, etc.
• Rechercher la maison. Commandez une évaluation indépendante, obtenez une inspection de la propriété, assurez-vous que les taxes foncières sont à jour et assurez-vous qu'il n'y a pas de privilège sur la propriété.
• Rechercher le vendeur. Consultez le rapport de crédit du vendeur pour rechercher des signes de difficultés financières et obtenez un rapport de titre pour savoir depuis combien de temps le vendeur est propriétaire de la propriété: plus longtemps ils le possèdent et plus les fonds propres sont nombreux, mieux c'est.
• Revérifier. Dans quelles conditions perdriez-vous votre option d'achat de la propriété? En vertu de certains contrats, vous perdez ce droit si vous êtes en retard sur un seul paiement de loyer ou si vous omettez d'avertir le vendeur par écrit de votre intention d'acheter.

Le résultat final

Un contrat de location avec option d'achat permet aux acheteurs potentiels d'emménager immédiatement dans une maison. Plusieurs années sont alors nécessaires pour améliorer leur pointage de crédit et / ou économiser en vue d'un acompte avant de tenter d'obtenir un prêt hypothécaire. Bien entendu, certaines conditions doivent être remplies conformément au contrat de location avec option d'achat. Même si un agent immobilier vous assiste dans le processus, il est essentiel de consulter un avocat en immobilier qualifié, qui peut clarifier le contrat et vos droits avant de signer quoi que ce soit.