Deuxième hypothèque
Une deuxième hypothèque est un type d'hypothèque subordonnée contractée alors qu'une hypothèque initiale est encore en vigueur. En cas de défaillance, l'hypothèque initiale recevrait tout le produit de la liquidation de la propriété jusqu'à son paiement intégral. Étant donné que la deuxième hypothèque ne sera remboursée que lorsque la première aura été remboursée, le taux d’intérêt appliqué à la deuxième hypothèque a tendance à être plus élevé et le montant emprunté sera inférieur à celui de la première hypothèque.
Une deuxième hypothèque est aussi appelée un prêt sur valeur nette.
Comprendre la deuxième hypothèque
Lorsque la plupart des gens achètent une maison ou une propriété, ils contractent un emprunt auprès d'une institution de crédit qui l'utilise comme garantie. Ce prêt immobilier s'appelle une hypothèque, ou plus précisément une hypothèque de premier rang. L'emprunteur est tenu de rembourser le prêt par versements mensuels composés d'une partie du principal et des intérêts. Au fil du temps, au fur et à mesure que le propriétaire effectue ses paiements mensuels, la valeur de la maison s'apprécie aussi de manière économique. La différence entre la valeur marchande actuelle de la maison et tout versement hypothécaire restant est appelée valeur nette de la maison.
Un propriétaire peut décider d'emprunter sur sa valeur nette de la maison pour financer d'autres projets ou dépenses. Le prêt qu'il contracte contre la valeur nette de sa maison est appelé une deuxième hypothèque, car il a déjà une première hypothèque en souffrance. La deuxième hypothèque est une somme forfaitaire de paiement faite à l'emprunteur au début du prêt. Comme les hypothèques de premier rang, les hypothèques de second rang doivent être remboursées sur une durée déterminée à un taux d'intérêt fixe ou variable, en fonction de l'accord de prêt signé avec le prêteur. Le prêt doit être remboursé avant que l’emprunteur puisse contracter une autre hypothèque contre la valeur nette de sa maison.
Certains emprunteurs utilisent une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) comme hypothèque de second rang. Une HELOC est une ligne de crédit renouvelable qui est garantie par la valeur nette de la maison. Le compte HELOC est structuré comme un compte de carte de crédit en ce sens que vous ne pouvez emprunter qu’un montant prédéterminé et effectuer des paiements mensuels sur le compte en fonction du montant que vous devez actuellement sur le prêt. À mesure que le solde du prêt augmente, les paiements augmenteront également. Toutefois, les taux d’intérêt sur les prêts HELOC et secondaires sont en général inférieurs aux taux d’intérêt des cartes de crédit et des dettes non garanties.
Étant donné que la première hypothèque ou l’achat est utilisée comme un prêt pour l’achat de la propriété, de nombreuses personnes ont recours à la deuxième hypothèque en guise de prêt pour des dépenses importantes qui peuvent être très difficiles à financer. Par exemple, les personnes peuvent contracter une deuxième hypothèque pour financer les études universitaires d'un enfant ou pour acheter un nouveau véhicule. Les hypothèques de second rang peuvent également constituer une méthode de consolidation de la dette en utilisant l’argent de la deuxième hypothèque pour rembourser d’autres sources d’encours de la dette, qui peuvent avoir porté des taux d’intérêt encore plus élevés.
Étant donné que la deuxième hypothèque utilise également le même bien en garantie que la première hypothèque, l'hypothèque initiale a priorité sur la garantie en cas de défaillance de l'emprunteur dans ses paiements. Si le prêt est en souffrance, le premier prêteur hypothécaire est payé avant le second prêteur. Cela signifie que les hypothèques de second rang sont plus risquées pour les prêteurs qui demandent un taux d'intérêt plus élevé pour ces hypothèques que pour l'hypothèque initiale.
À l'instar de l'hypothèque d'achat, la souscription d'une deuxième hypothèque entraîne des coûts. Ces coûts comprennent les frais d’évaluation, les frais d’exécution d’une vérification de la solvabilité et les frais d’origine.
Bien que la plupart des prêteurs hypothécaires de second rang déclarent qu'ils ne facturent pas de frais de clôture, l'emprunteur doit néanmoins payer les frais de clôture d'une manière ou d'une autre, ce coût étant inclus dans le coût total de la souscription d'un deuxième prêt sur une maison.
Dans la mesure où un prêteur en deuxième position assume plus de risques qu’un en première position, tous les prêteurs ne proposent pas une deuxième hypothèque. Ceux qui le font prennent de grandes mesures pour s'assurer que l'emprunteur est en mesure d'effectuer les paiements sur le prêt. Lorsqu'il examine la demande de prêt sur valeur nette d'un emprunteur, le prêteur vérifie si la propriété a une valeur nette importante dans la première hypothèque, un pointage de crédit élevé, des antécédents d'emploi stables et un faible ratio d'endettement. (Pour une lecture connexe, voir "Comment se payer une maison secondaire" et "Allégements fiscaux pour les propriétaires de résidences secondaires")