Senior Living REITs: bon pour votre portefeuille?

Les sociétés de placement immobilier senior pour personnes âgées devraient-elles faire partie de votre portefeuille? Avant d'explorer une réponse à cette question, il est important de savoir exactement ce qu'est une FPI, ou fiducie de placement immobilier.

«Une société de placement immobilier est une société qui détient ou finance des biens immobiliers générant des revenus», selon l'Association nationale des fonds de placement immobilier (NAREIT). «Figurant sur le modèle des fonds communs de placement, les FPI offrent aux investisseurs de tous types des revenus réguliers, une diversification et une plus-value du capital à long terme. Les FPI distribuent généralement la totalité de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. À leur tour, les actionnaires paient l’impôt sur le revenu lié à ces dividendes. »(Pour en savoir plus, voir Investir dans les FPI et Comment analyser les fiducies de placement immobilier .)

Les FPI peuvent investir dans des créneaux très spécifiques du secteur immobilier. L'un de ces créneaux est le logement des personnes âgées. Cela nous ramène à la question: Les sociétés de placement immobilier senior vivant constituent-elles un ajout judicieux à votre portefeuille?

Démographie Senior Living REIT

Il est indéniable que beaucoup d’entre nous vieillissons. Quelque 10 000 baby-boomers ont 65 ans chaque jour. À mesure que beaucoup de ces baby-boomers vieilliront, ils voudront ou devront s'installer dans des logements plus adaptés à leur situation. Un grand nombre de ces options relèvent du logement pour personnes âgées, qui vont des établissements pour personnes âgées offrant des options de vie autonome à ceux offrant des soins assistés sous de nombreuses formes.

Le besoin d'installations pour personnes âgées de tous types continuera de croître. Une étude réalisée par des économistes de NAREIT a fourni quelques observations intéressantes:

• Les aînés emménagent dans des logements pour personnes âgées avec une fréquence plus élevée que par le passé, et ces déménagements se produisent à un âge plus précoce que par le passé. Cela est en partie motivé par un large éventail d'options de logement pour personnes âgées, y compris celles où il n'y a pas de besoin immédiat de soins avec assistance.
• Bien que la vie chez les personnes âgées soit plus fréquente chez les retraités plus âgés, la croissance la plus rapide est celle des 70 à 79 ans.
• Les personnes âgées les plus riches ont de plus grandes options en termes de vie des personnes âgées.

Ces tendances démographiques, ainsi que d’autres, sont favorables aux REIT pour personnes âgées. La question demeure: s'agit-il d'un bon investissement? Comme la plupart des options de placement, la réponse est que cela dépend.

Considérez ces facteurs

Investir dans des REIT cotés en bourse, c'est comme investir dans une autre société. Pour commencer, vous devez savoir qui gère l’entreprise. Quelle est la stratégie d'entreprise / d'investissement? Quel est le bilan de l'entreprise? En d'autres termes, vous devriez avoir les mêmes questions que vous voudriez poser et rechercher avant d'investir dans Apple, IBM ou tout autre titre.

Senior Living REITs appartiennent principalement au secteur des soins de santé. Le pourcentage de FPI consacrées aux soins de santé, et plus particulièrement aux personnes âgées, varie d’un FPI à l’autre.

Au-delà des questions ci-dessus, vous devriez d’abord savoir comment le FPI gagne son argent. Dans cette large catégorie, certaines FPI investissent dans des appartements et des communautés destinés aux personnes âgées, dans des centres de vie assistée et des propriétés connexes, telles que des bâtiments médicaux.

Large Healthcare REIT Ventas (VTR) a fait un pari majeur sur le logement des seniors. Les commentaires récents de Morningstar sur le FPI font écho à certaines préoccupations concernant l'avenir du logement des seniors: «La forte croissance initialement enregistrée dans les actifs opérationnels du logement des seniors de Ventas s'est ralentie à mesure que les niveaux de nouvelle offre concurrentielle et l'incertitude grandissent. Les performances pourraient continuer à être testées si la dynamique offre / demande faiblissait. ”

Comme beaucoup de tendances observées dans le monde des affaires lorsque les entreprises découvrent un potentiel de profit, elles ont tendance à se lancer dans un secteur d'activité. Le logement des personnes âgées ne fait pas exception. Bien que les données démographiques soient favorables aux établissements pour personnes âgées de tous types, une offre excédentaire pourrait nuire à leur rentabilité et donc à la rentabilité et aux flux de trésorerie des FPI qui investissent dans ces immeubles.

Dividendes et revenus

L'une des caractéristiques de la plupart des FPI est qu'elles génèrent un revenu de dividende important. Le FNB Vanguard REIT (VNQ), par exemple, un fonds indiciel qui suit l'indice MSCI US REIT, a un rendement de 3, 72% par Morningstar. Selon les données de Morningstar, certains des principaux fonds de placement dans le secteur de la santé, qui comptent un nombre important de logements destinés aux personnes âgées, affichent des rendements très solides dans le contexte actuel de taux bas:

• HCP, Inc. (HCP) - 7, 76%
• Trust pour les habitations pour personnes âgées (SNH) - 8, 15%
• Ventas (VTR) - 4, 60%

Le résultat final

Les tendances démographiques favorisent assurément les FPI pour le logement des seniors et les FPI du secteur de la santé détenant des participations importantes dans ce secteur. Avant d’investir dans ces technologies, il est toutefois utile de prendre en compte plusieurs points.

Premièrement, bien que le revenu en dividendes de nombre de ces FPI soit très tentant dans le contexte de taux bas actuels, lorsque les rendements sont aussi élevés sur certaines de ces FPI, vous devez vous demander s'ils sont durables et quels risques supplémentaires sont pris pour offrir ces rendements. . Deuxièmement, les taux d'intérêt plus élevés sont l'ennemi de toutes les FPI, et les investisseurs doivent se demander comment une hausse des taux d'intérêt affectera les FPI qu'ils envisagent. Enfin, si les tendances démographiques sont favorables, il est important de rester au-dessus de l'offre de logements pour personnes âgées par rapport à la demande potentielle.