Stratégies d'investissement de forclusion réussies

Investir sur le marché des saisies est une stratégie qui nécessite un niveau de sophistication et de diligence qui dépasse de loin ce que la plupart des gens réalisent. Il peut avoir un grand potentiel, mais il faut un réel effort pour encaisser. En tant que tel, il devrait être considéré comme un investissement important, nécessitant une attention particulière; diligence; et des recherches approfondies sur les tendances locales en matière immobilière, économique et démographique. Cela nécessite également la formation d’une stratégie d’acquisition et de vente des propriétés.

Vue d'ensemble

L'achat de voitures d'occasion aux enchères est semblable à l'investissement dans des propriétés saisies. Les concessionnaires de voitures d'occasion sont des personnes qui connaissent toutes les marques et tous les modèles, ainsi que leurs défauts communs et la manière de les modifier pour créer de la valeur. Ils prennent beaucoup moins de risques que la moyenne des personnes qui assistent à la vente aux enchères simplement pour acheter une voiture à prix réduit.

De nombreux acheteurs de forclusion se rendent à la vente aux enchères près du palais de justice dans l’espoir de saisir une aubaine - la disparité entre le prix de la vente aux enchères et la valeur intrinsèque de la propriété. Mais ils peuvent ne pas avoir une connaissance réelle de l'investissement ou des stratégies d'atténuation des risques. Les investisseurs expérimentés sur le marché des saisies résidentielles savent que compter sur le différentiel de prix comme principale source de revenu de placement est une recette pour un désastre.

La méthode correcte pour obtenir une propriété de verrouillage n’est pas l’approche simpliste, mais la sélection de propriétés situées dans une région qui est destinée à un réaménagement ou à une amélioration. La propriété doit avoir des qualités uniques qui la distinguent des autres personnes du voisinage ou du marché local ou qui offrent une opportunité de créer de la valeur.

Stratégies d'investissement

Tout investisseur immobilier doit avoir une stratégie spécifique qui inclut les objectifs et la manière d’acquérir le bien immobilier, de le conserver et, éventuellement, de le céder. Cette stratégie est encore plus critique lorsque vous investissez dans le marché des saisies. Vous devez déterminer si le verrouillage est survenu à la suite d’une circonstance unique liée à l’ancien propriétaire ou d’une tendance plus large susceptible d’affecter le marché local.

Les investisseurs doivent effectuer de nombreuses recherches sur le marché immobilier local. La demande de biens immobiliers est fonction de la croissance démographique, de la croissance de l'emploi, du revenu disponible et des changements démographiques. Cela affectera grandement les prix ainsi que la capacité de vendre des propriétés à la fin de la période d'investissement.

Recherchez des projets de développement d'infrastructure à venir, tels que des routes, des écoles et des projets communautaires. Découvrez également comment le gouvernement local et le gouvernement de l’état soutiennent la croissance des entreprises et envisagent de résoudre des problèmes particuliers, tels que la circulation, la qualité de l’air, la criminalité et les impôts. Tous ces éléments rendront une zone plus souhaitable et augmenteront la valeur des propriétés qu’elle contient.

Stratégies d'acquisition

La plupart des investisseurs ont appris à parcourir les publications répertoriant les actifs mis aux enchères et à informer les propriétaires de leur intention d'acheter la propriété avant sa mise en vente. Bien que des accords puissent être obtenus sur les marches du palais de justice, trouver d'autres moyens de sécuriser des propriétés en détresse augmentera considérablement vos chances de fermer. Cela peut également fournir une opportunité de comprendre et d’analyser complètement la propriété.

Par exemple, supposons qu'un investisseur obtienne l'accès à des propriétés en utilisant ses contacts sur le marché et sa connaissance des prêts résidentiels pour aider les propriétaires en difficulté à négocier avec leurs prêteurs. Si les problèmes de prêt sont résolus, l'investisseur non seulement accroîtra sa réputation auprès des propriétaires mais aussi des prêteurs, mais il pourra également être référé et avoir accès à d'autres personnes ayant des prêts à problèmes. Et si la situation ne peut pas être résolue, l'investisseur est le premier investisseur à acquérir le bien, car il a gagné la confiance des propriétaires. Les investisseurs peuvent également décider en connaissance de cause d'acheter ou non la propriété car, grâce à leurs efforts, ils ont pris connaissance des inconvénients et des avantages de la propriété.

Une autre stratégie consiste à acheter les prêts en difficulté à rabais auprès des prêteurs. Les banques et autres établissements de crédit n'aiment pas acquérir des saisies. Pour éviter de s'approprier des propriétés immobilières (REO), ces institutions vendent souvent plusieurs prêts non performants à un prix inférieur à leur niveau de départ.

Les investisseurs peuvent faire preuve de plus de souplesse que les prêteurs en ce qui concerne l’élaboration d’un prêt non performant, en le transformant parfois en un prêt performant dont le rendement sera bien supérieur, grâce à la base de placement plus faible de l’investisseur.

Une fois que les prêts ont été assaisonnés, les investisseurs peuvent les conserver ou les revendre plus cher une fois qu'ils sont performants depuis un certain temps. S'ils ne peuvent pas être résolus, l'investisseur peut saisir le bien et prendre le titre sans avoir à rivaliser avec d'autres parties. Le seul inconvénient de cette approche est que l’achat d’un ensemble de prêts nécessite une dépense en capital plus importante que l’achat de propriétés individuelles aux enchères. Le fait est qu'il existe des moyens créatifs de réduire la concurrence lors de l'acquisition d'un actif non performant.

Stratégies de période de maintien et de sortie

Les investisseurs doivent également savoir quoi faire une fois l’actif acquis.

La propriété sera-t-elle "retournée" sur le marché ou sera-t-elle conservée et assaisonnée dans l'attente d'un changement de marché avant la vente? Les investisseurs qui envisagent d'acheter des saisies, puis de les remettre en vente peu après l'achat devraient trouver des moyens d'améliorer la propriété. L'ajout de chambres et de salles de bains, le réaménagement de cuisines et la finition de sous-sols ou d'autres espaces inutilisés sont les améliorations les plus rentables.

Étant donné que les informations sur les transactions immobilières sont de notoriété publique, certains acheteurs potentiels hésiteront à payer une prime pour une propriété immédiatement après une vente de forclusion, même si son prix correspond à celui d'autres propriétés de la région. La création de valeur par le réaménagement contribue à justifier le prix de revente plus élevé et peut réduire le risque de longues périodes de commercialisation. Toutefois, les investisseurs doivent se garder de ne pas améliorer la propriété au point de coûter beaucoup plus cher que celle des propriétés voisines.

Une autre stratégie consiste à conserver les actifs en tant que biens de location jusqu'à ce que quelque chose se passe sur le marché pour améliorer la valeur des biens. Encore une fois, les investisseurs doivent être conscients du marché locatif pour s'assurer qu'il existe une demande suffisante d'espaces locatifs. Et que la propriété achetée nécessitera un loyer suffisant pour couvrir les coûts d’entretien de la propriété.

Pour ceux qui peuvent gérer le temps et les efforts supplémentaires nécessaires pour être propriétaire, acheter des propriétés en difficulté à un prix avantageux et les convertir en propriété locative peut créer une richesse considérable. La possibilité d'obtenir un financement attrayant, comme des prêts à intérêt seulement, ainsi que la déductibilité des intérêts hypothécaires sur les impôts sur le revenu, offre un excellent moyen de générer des flux de trésorerie tout en attendant le bon moment pour vendre.

Bien que l'immobilier résidentiel ne soit pas aussi volatil que les autres classes d'actifs, il se caractérise par de longues périodes de faibles rendements, puis par un "pop" de valeur correspondant à un changement important de la demande qui explique une partie importante du rendement. Là encore, c’est l’impulsion pour la recherche en cours et une stratégie de période de conservation qui aidera à estimer le moment du bond de la valeur et à créer un plan pour l’actif en prévision de la vente.

Stratégie de sortie

Ne pas avoir réfléchi à une stratégie de sortie est une grave erreur que commettent couramment les nouveaux investisseurs. Beaucoup ont la fausse impression que le meilleur moment pour investir dans des propriétés de verrouillage est quand il y en a une abondance. En fait, une augmentation significative du nombre de maisons en vente et de propriétés de forclusion souligne un problème qui empêche les personnes de payer leur emprunt ou les empêche de conserver leur maison. Cela pourrait être dû à la perte d'emplois dans la région ou à un problème d'infrastructure qui rend la région indésirable. Ces tendances auront un impact positif sur l'offre de logements disponibles à la vente ou des saisies immobilières et un impact négatif sur la demande. Cela signifie qu'il sera plus difficile de vendre la propriété jusqu'à ce que les fondamentaux du marché s'améliorent.

Une erreur courante commise par les investisseurs qui comptent uniquement sur le différentiel de prix pour leur bénéfice est qu'ils ne réalisent pas l'impact négatif des coûts de portage. Les dépenses peuvent inclure les versements hypothécaires, les taxes, les assurances et l'entretien au cours d'une période prolongée de marketing et de vente.

Fixer un délai pour vendre une propriété, puis actualiser le prix jusqu'à ce que la propriété se vende est un moyen d'éviter les coûts de port excédentaires. Il est bien préférable de vendre avec un profit faible à zéro que de continuer à commercialiser une propriété à un prix qui garantisse une longue période de commercialisation et donc des coûts de portage élevés pouvant entraîner des pertes.

Le résultat final

Investir dans des actifs immobiliers non performants pour créer de la richesse est une stratégie viable, mais ce n’est pas un moyen de s’enrichir rapidement. Pour chaque histoire de haillons-à-richesses, 10 autres personnes ont perdu leur capital parce qu'elles ne se tenaient pas au courant de l'évolution des tendances du marché.

Ceux qui réussissent sur le marché des saisies ont étudié les stratégies et les tactiques d’autres investisseurs prospères. Ils ont consacré le temps et les ressources nécessaires pour établir les contacts appropriés sur le marché afin de créer un avantage concurrentiel par rapport aux autres. Mais consacrer du temps et de l’énergie à se familiariser avec le marché immobilier local n’est qu’une des nombreuses stratégies que les investisseurs peuvent utiliser pour se donner une longueur d’avance sur la concurrence. Le succès provient d’acquisitions soigneusement conçues et exécutées ainsi que de stratégies de sortie intelligentes.