Comprendre les prêts sur valeur nette et les lignes de crédit
Les prêts sur valeur nette peuvent être un moyen abordable d'exploiter la valeur nette de votre maison pour l'utiliser pour améliorer votre maison, payer vos études et payer vos cartes de crédit ou tout autre type de dette. Ils sont considérés comme des hypothèques de second rang, car ils sont garantis par votre propriété et ont généralement des taux d’intérêt plus bas que les prêts non garantis. Autrefois, les intérêts payés sur ces emprunts, utilisés pour des effets personnels, étaient déductibles des impôts. Toutefois, avec l'avènement de la loi sur la réduction et la réduction de l'impôt sur le revenu, les intérêts ne seront déductibles que si les prêts «sont utilisés pour acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable garantissant le prêt», comme l'a déclaré l'Internal Revenue Service.
Deux types de prêts: prêts sur valeur domiciliaire et HELOC
Il existe deux types de prêts sur valeur nette. Le premier est un prêt d'un montant déterminé financé pour une période déterminée (généralement de cinq à quinze ans) à un taux d'intérêt fixe et moyennant un versement fixe. Le second type s'appelle une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
Une HELOC a un taux d'intérêt variable et fonctionne plutôt comme une carte de crédit avec une date d'expiration (souvent jusqu'à 10 ans après la sortie de la marge de crédit). Si vous avez de graves problèmes financiers, si vous perdez votre emploi ou si vous rencontrez une maladie inattendue, vous pouvez rencontrer des difficultés avec l'un ou l'autre type de créance nette.
Une autre complication d'un HELOC est le contraste frappant entre la phase initiale (période de "tirage"), lorsque vous avez accès à la marge de crédit et que vous ne devez payer que des intérêts sur l'argent que vous avez emprunté, et la seconde (beaucoup plus onéreuse). ) la phase de «remboursement», lorsque la marge de crédit expire et que vous devez commencer à rembourser le principal et les intérêts sur votre solde restant. (Pour plus de précisions, lisez Home Equity vs. HELOC )
Les prêteurs ne seront pas automatiquement interdire
Le défaut sur un prêt sur valeur nette ou une marge de crédit pourrait entraîner une forclusion. Ce que le prêteur sur valeur domiciliaire fait réellement dépend de la valeur de votre maison. Si vous avez des capitaux propres dans votre maison, votre prêteur lancera probablement une forclusion, car il a une chance décente de récupérer une partie de son argent après le remboursement de la première hypothèque. Plus il y a d'équité, plus votre prêteur hypothécaire de deuxième rang choisira probablement de saisir.
Si vous êtes sous l'eau (votre maison vaut moins que le montant combiné des deux hypothèques), votre prêteur sur la valeur nette de votre maison sera peut-être moins susceptible de saisir. En effet, la première hypothèque a la priorité, ce qui signifie qu'il est probable que le détenteur de la deuxième hypothèque ne recevra aucune somme après une saisie. Au lieu de cela, le titulaire de la deuxième hypothèque choisira de vous poursuivre personnellement pour l'argent que vous devez. Une action en justice peut sembler moins effrayante qu'une procédure de forclusion, mais elle peut quand même nuire à votre crédit et les prêteurs peuvent saisir le salaire, essayer de reprendre possession d'autres biens ou prélever vos comptes bancaires pour obtenir ce qui est dû.
N'attendez pas pour agir
La plupart des prêteurs hypothécaires et des banques ne veulent pas que vous manquiez votre prêt hypothécaire ou votre marge de crédit. Ils travailleront donc avec vous si vous avez du mal à faire les paiements. Si cela se produit, il est important de contacter votre prêteur dès que possible. La dernière chose à faire est d’essayer d’éviter le problème. Les prêteurs peuvent ne pas être disposés à travailler avec vous si vous avez ignoré leurs appels et leurs lettres d’aide.
En ce qui concerne ce que le prêteur peut faire, il existe quelques options. Certains prêteurs proposent de modifier votre prêt ou votre marge de crédit. Bank of America, par exemple, travaillera avec les emprunteurs en proposant de modifier les conditions, le taux d’intérêt, les paiements mensuels ou une combinaison des trois afin de rendre le prêt ou le HELOC plus abordables. Pour pouvoir bénéficier du prêt de Bank of America ou de la modification HELOC, les emprunteurs doivent remplir certaines conditions:
- Ils doivent avoir eu le prêt pendant au moins neuf mois.
- Ils ne doivent avoir bénéficié d'aucune sorte d'aide sur la valeur nette de leur logement au cours des 12 derniers mois ou deux fois au cours des cinq dernières années.
- Ils doivent subir des difficultés financières.
- Ils doivent pouvoir rembourser le prêt.
D'autres prêteurs privés, tels que Sallie Mae, qui propose des prêts aux étudiants, travaillent avec un emprunteur qui a du mal à faire ses paiements en offrant de multiples reports et options d'abstention. Pour les emprunteurs non qualifiés, Bank of America propose des extensions de paiement ou des plans de remboursement permettant de rattraper les paiements en retard.Con
Aide gouvernementale limitée
L'aide du gouvernement fédéral est limitée. Le programme de modification du logement abordable de l'administration Obama (HAMP), qui permettait aux propriétaires éligibles de réduire les paiements mensuels, y compris ceux des hypothèques de second rang telles que les prêts sur valeur nette et les marges de crédit, a été fermé aux nouveaux demandeurs le 30 décembre 2016. The Making Home Affordable La page Options d’assistance hypothécaire contient cependant des informations et des conseils sur la manière de demander de l’aide à votre prêteur, selon que votre problème est temporaire ou à long terme.
Si vous vivez dans l’un des 18 États et dans le district de Columbia qui participe au fonds le plus touché, vous pourrez peut-être prétendre à une assistance dans ce pays. Certains États ont déjà achevé leur processus de candidature et aucune candidature ne sera acceptée dans aucun État après le 31 décembre 2020.
Le résultat final
Les prêts sur valeur domiciliaire et les marges de crédit peuvent être un moyen peu coûteux d’exploiter la valeur nette de votre maison. Si vous vous trouvez dans le pétrin, vous avez des options. Des séances d’entraînement aux prêteurs, telles que la modification d’un prêt, à l’aide gouvernementale limitée, il existe des moyens de se sortir d’un problème d’équité immobilière ou d’un problème HELOC sans entrer dans une forclusion. La clé de toutes les options est d'obtenir de l'aide immédiatement au lieu d'espérer que le problème disparaisse de lui-même.
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