Ce que 200 000 $ vont acheter sur le marché immobilier d'Atlanta

Le prix courant médian à Atlanta s’établit à 184 900 dollars, en hausse de 12, 1% par rapport à l’année précédente, selon le rapport national sur les tendances du logement, publié en février 2014 par Realtor.com. Cela place Atlanta légèrement sous le prix courant médian national de 199 000 $. Atlanta est cependant dans l'inventaire: il se situe près du sommet des 146 régions du rapport en termes de nombre total d'inscriptions. Le prix de l'immobilier actuellement inscrit à la vente sur Realtor.com va de moins de 10 000 dollars pour les biens en difficulté à 15, 9 millions de dollars pour un domaine somptueux dans le quartier huppé de Buckhead, le «Beverly Hills of the South». Voici un aperçu de ce que vous pouvez acheter pour 200 000 $. (Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide d'achat d'une maison aux États-Unis)

Aperçu du marché

Les prix des maisons à Atlanta ont culminé à la mi-2007, puis ont chuté pendant plusieurs années et ont atteint un creux au début de 2012. Depuis, les prix se sont lentement redressés. Le plus récent Beige Book, le rapport économique complet publié huit fois par an par la Réserve fédérale, indique plusieurs facteurs favorables sur le marché immobilier à Atlanta: augmentation des ventes de logements, augmentation de la demande de prêts hypothécaires résidentiels, hausse du nombre de constructions neuves, forte construction multifamiliale et baisse du refinancement hypothécaire.

Ce que 200 000 $ vont acheter

Avec des prix toujours inférieurs aux sommets de 2007, les acheteurs peuvent trouver de bonnes affaires dans de nombreux quartiers de la ville et des banlieues environnantes. "La région métropolitaine d'Atlanta est vaste et diversifiée, et le montant de 200 000 $ que vous pouvez gagner varie", déclare Maura Neill de Maura Neill & Associates, de RE / MAX Around Atlanta. "À partir du lundi 24 mars 2014, une recherche de 200 000 $ dans la MLS nous a donné 95 résultats [unifamiliaux) et sept résultats attachés (logements en copropriété, maisons en rangée, logements collectifs]."

"Dans les maisons unifamiliales, on s'attend à ce que les propriétés mesurent entre 1 500 et 2 000 pieds carrés", a déclaré Neill. Payer 200 000 $ donne aux acheteurs une grande variété de choix, rapporte-t-elle. "Un coup d'oeil à certaines de ces listes a révélé un cottage rénové de trois chambres et deux salles de bains des années 1940 (1900 pieds carrés) à East Lake et un ranch en brique de trois chambres et deux salles de bains des années 1960 avec sous-sol (1800 pieds carrés) à Le même prix serait également valable pour un ranch en briques des années 90 composé de trois chambres, deux salles de bain, dans un quartier au bord d'un lac à Duluth ou d'un plus grand complexe comprenant trois salles de bains et deux salles de bains Le style Charleston sur deux étages avec double porche (1800 pieds carrés) à Grant Park / Peoplestown. " Plusieurs des propriétés à ce niveau de prix comprendront des planchers de bois franc, des placards de rangement, des cours arrière clôturées et des cheminées. Certains offrent des garages ou des abris d'auto et des mises à jour de cuisine, tels que les appareils en acier inoxydable et les comptoirs en granit. En outre, de nombreuses maisons sont accessibles à pied aux transports en commun et aux écoles de la région.

Les acheteurs intéressés par les maisons mitoyennes constateront que "la norme est de 1 100 à 1 400 pieds carrés et de deux ou trois chambres à coucher", explique Neill, citant une maison en rangée de 2 chambres et 2 salles de bains (1 300 pieds carrés) à vendre sur le Westside d'Atlanta. Souvent inclus: planchers de bois franc; mises à jour de cuisine, y compris les comptoirs en granit et les dosserets de carreaux de verre; placards sans rendez-vous; des places de stationnement assignées et des équipements collectifs, tels que des piscines, une laverie et des espaces verts.

"Le marché d'Atlanta est toujours remarquablement abordable", explique Neill, qui souligne qu'un peu plus de 20 000 maisons sont à vendre dans la région métropolitaine d'Atlanta (sans compter les annonces à la vente par le propriétaire). Bien que les 104 logements proposés à exactement 200 000 dollars ne représentent que la moitié de 1% de l'inventaire, "il existe une myriade de choix pour les acheteurs en fonction des prix, et vraiment pour tous les goûts du marché diversifié d'Atlanta", ajoute-t-elle.

Obtenir le maximum de maison pour votre argent

Après la crise financière de 2008, le marché d'Atlanta - avec d'innombrables autres marchés nationaux - a été inondé de saisies. "Les saisies et les ventes à découvert constituaient auparavant la solution pour obtenir le meilleur rendement financier possible dans la région métropolitaine d'Atlanta", explique Neill. Les dépôts de forclusion pour Atlanta ont toutefois considérablement diminué au cours de la dernière année, avec une baisse de 33, 3% des enchères et 26, 4% moins de propriétés appartenant à des banques, selon RealtyTrac.com, une société d'informations en ligne sur l'immobilier et le marché des propriétés saisies dans le pays. États Unis. À l’heure actuelle, la région métropolitaine d’Atlanta se situe près de la moyenne nationale, avec une saisie sur 1 162 logements fermés (contre environ une sur 1 170 foyers à l’échelle nationale).

Voici comment obtenir le maximum de maison pour votre argent aujourd’hui: "Achetez dans un endroit où vous vous sentirez comme à la maison et n’ayez pas peur d’une mise à jour esthétique - ne vous contentez pas de peindre et d’éclairer, mais aussi de remplacer le sol et les accessoires (comme les robinets, poignées de porte, etc.), enlever le papier peint et prévoir de nouveaux appareils. " Bien sûr, il est important de prévoir dans le budget toutes les dépenses prévues, en tenant compte de ce qui peut attendre (les poignées de porte, par exemple) et de ce que l'acheteur souhaiterait faire tout de suite (par exemple, remplacer le tapis à poils longs et abattre le papier peint démodé ). Acheter au-dessus de sa fourchette de prix rend difficile le traitement des projets de mise à jour. Il est donc toujours judicieux de veiller à ce qu'il y ait une place dans le budget pour les mises à jour que l'acheteur considère comme essentielles.

Les acheteurs qui peuvent visualiser le potentiel d'une maison et qui sont prêts à effectuer certains travaux peuvent se retrouver avec plus de maison pour leur argent, même après le paiement des mises à jour. "Les acheteurs vraiment avisés - ou ceux dont l'agent immobilier est fiable - peuvent voir les défauts esthétiques du passé et les appareils obsolètes comme" les os "de la maison - le plan d'étage, la taille de la pièce, le potentiel. l'argent ", dit Neill.

Acheter ou louer?

Dans l’ensemble du pays, l’écart entre le coût de la location et celui de l’achat s’est réduit, en partie à cause de la hausse des taux d’intérêt et du prix des maisons. Le rapport de location contre achat de Trulia, publié par l'agrégateur immobilier en ligne Trulia.com, a montré qu'il y a un an, il était 44% moins cher d'acheter une maison qu'un loyer; aujourd'hui, ce chiffre est tombé à 38%. Le rapport compare les coûts pour une période de sept ans en utilisant cinq calculs:

1. Le prix moyen du loyer et de la vente pour un ensemble identique de propriétés;
2. Coût mensuel total initial de possession (en supposant une réduction de 20% et une hypothèque à taux fixe de 30 ans à 3, 5% d'intérêt, ainsi que les charges annuelles d'entretien, d'assurance, d'utilités et d'impôts fonciers) et de location (loyer mensuel plus assurance locataire) ;
3. Les coûts mensuels totaux futurs de possession et de location;
4. Coûts et produits non récurrents (pour la propriété, cela inclut les frais de clôture et l’impôt sur les gains en capital de 15% pour les gains supérieurs à l’exclusion annuelle de 500 000 $; pour la location, cela inclut le dépôt de garantie d’un mois); et
5. Valeur actuelle nette (VAN) pour comptabiliser le coût d’opportunité de l’argent (permet de comparer les flux de trésorerie dans le temps).

La décision d'acheter ou de louer dépend de plusieurs facteurs, notamment de la durée de votre séjour dans la maison, de votre taux hypothécaire et de votre tranche d'imposition. Par exemple, si vous contractez un prêt à taux fixe de 4% sur 30 ans; Dans la tranche d'imposition de 15% et prévoyez vivre dans une maison pendant sept ans, il pourrait être 28% moins cher à l'achat que le loyer à Atlanta, selon la calculatrice de Rent or Buy de Trulia.com. Si vous envisagez de rester en place seulement deux ans, toutefois, il serait 20% moins cher de louer que d’acheter, tous les autres facteurs restant inchangés.

Le résultat final

Les acheteurs d’une maison à Atlanta peuvent trouver un inventaire adéquat au prix de 200 000 $ et beaucoup plus de propriétés s’ils élargissent légèrement leur recherche au-dessus et au-dessous. Les maisons dans cette gamme de prix ont tendance à être des propriétés bien entretenues et mises à jour allant de 1 500 à 2 000 pieds carrés pour les maisons unifamiliales isolées et de 1 100 à 1 400 pieds carrés pour les maisons mitoyennes, y compris les condos et les maisons en rangée. Les acheteurs désireux d'aller au-delà des défauts esthétiques d'une maison peuvent finir par obtenir le plus de maison possible.