Quels sont les risques des fonds de placement immobilier (FPI)?

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont attrayantes pour plusieurs raisons. Premièrement, au moins 90% du revenu imposable doit être restitué aux actionnaires sous forme de dividendes. Deux, qui se rattachent au premier point, les rendements en dividendes sont généralement plus élevés que sur l’ensemble du marché. Troisièmement, et peut-être le plus important, vous n'avez pas à investir votre argent et votre temps à acheter directement une propriété, ce qui risque fort d'entraîner des dépenses surprises et des maux de tête sans fin.

Si vous investissez dans un REIT avec une bonne équipe de gestion, des antécédents prouvés et une exposition à de bonnes propriétés, vous pouvez regarder votre investissement croître. Ce ne serait pas bien si c'était vraiment aussi facile? Parfois, c’est le cas, mais seulement si vous faites vos devoirs et que vous avez un peu de chance. Malheureusement, vous devrez éviter certains pièges. (Pour plus d'informations, voir: REITs résidentiels, de soins de santé et de bureaux .)

FPI non négociées

Pensez fortement à rester à l'écart des REIT non négociés. Ils ne sont pas cotés en bourse, ce qui signifie que vous ne pourrez pas effectuer de recherches sur votre investissement. Cela vous empêchera de déterminer la valeur de la FPI. Certains FPI non négociés dévoileront tous les actifs et la valeur 18 mois après son placement, mais cela n’a toujours rien de rassurant.

Les FPI non négociés sont également illiquides. Dans de nombreux cas, vous ne pouvez pas vendre pendant un minimum de sept ans. Certains vous permettent de récupérer une partie de votre investissement après un an, mais il y aura presque toujours des frais. Ils bloquent votre argent parce qu’ils ont besoin de mettre en commun l’argent des investisseurs pour pouvoir acheter et gérer des propriétés. Mais il peut aussi y avoir un côté plus sombre à cet argent mis en commun. Ce côté sombre concerne parfois le versement de dividendes à partir de l’argent d’autres investisseurs, par opposition au revenu généré par une propriété. Cela limite les flux de trésorerie pour le FPI et diminue la valeur des actions. (Pour plus d'informations, voir: Quels sont les pièges potentiels liés à la possession de REIT ?)

Un autre inconvénient pour les FPI non négociés est les frais initiaux. La plupart facturent des frais initiaux compris entre 9% et 10% (parfois jusqu'à 15%). Il existe des cas où les FPI non négociées ont une bonne gestion et d'excellentes propriétés, ce qui peut conduire à des rendements stellaires, mais c'est également le cas des FPI cotées en bourse.

Un dernier risque pour les FPI non négociées est constitué par les frais de gestion externes. Si une FPI paye un gestionnaire externe, cela rentre dans les rendements. Si vous choisissez d'investir dans une FPI non négociée, il est impératif de poser à la direction toutes les questions nécessaires relatives aux risques susmentionnés. Plus il y a de transparence, mieux c'est. (Pour en savoir plus, voir: Analyse des FPI et de leur rendement .)

FPI négociées en bourse

C'est un terrain de jeu beaucoup plus sûr. Cependant, il y a toujours des risques. Le plus important est la hausse des taux d’intérêt, ce qui réduira la demande de FPI. On peut soutenir que la hausse des taux d'intérêt indique une économie forte, ce qui se traduira par une augmentation des loyers et des taux d'occupation. Mais historiquement, les FPI ne fonctionnent pas bien lorsque les taux d’intérêt montent.

L’autre risque principal est de choisir la mauvaise FPI. Cela peut sembler simpliste, mais c'est une question de logique. Par exemple, au moment d'écrire ces lignes, les centres commerciaux de banlieue sont en déclin. Vous ne voudriez pas investir dans une FPI exposée à un centre commercial de banlieue. Les Millennials préférant la vie urbaine pour des raisons de commodité et d’économie, les centres commerciaux urbains seront probablement un meilleur choix. Les tendances changent, alors assurez-vous de faire votre recherche sur l'actualité. (Pour plus d'informations, voir: Habitudes monétaires des Millennials .)

Le dernier point n’est pas un risque, mais un élément que vous devez connaître: les dividendes des FPI sont imposés comme un revenu ordinaire.

Le résultat final

Investir dans des FPI peut être une alternative passive, générant des revenus, à l’achat direct d’une propriété. Ne vous laissez pas influencer par les rendements en dividendes massifs. Au lieu de cela, choisissez les bonnes équipes de gestion et propriétés de qualité en fonction des tendances actuelles. Considérer fortement les FPI cotées en bourse par rapport aux FPI non négociées. Veillez également à faire attention aux taux d'intérêt. (Pour plus d'informations, voir: Quelle est la différence entre une FPI et un fonds immobilier ?)