Qu'est-ce qu'un ratio prêt / valeur combiné?

Le ratio de prêt sur valeur (CLTV) combiné est un calcul utilisé par les professionnels de l’hypothèque et du crédit pour déterminer le pourcentage total des biens du propriétaire grevés de privilèges. Le ratio CLTV est déterminé en additionnant les soldes de tous les prêts en cours et en les divisant par la valeur marchande actuelle de la propriété. Par exemple, une propriété avec un solde hypothécaire de premier rang de 300 000 $, un solde hypothécaire de second rang de 100 000 $ et une valeur de 500 000 $ a un ratio CLTV de 80%.

Les prêteurs utilisent le ratio CLTV ainsi que quelques autres calculs, tels que le ratio dette / revenu et le ratio prêt / valeur standard (LTV), pour évaluer le risque associé à l’octroi d’un prêt à un emprunteur. Le ratio CLTV diffère du ratio LTV standard car ce dernier compare uniquement le solde d'un prêt à la valeur de la propriété. Dans l'exemple ci-dessus, la propriété a un ratio de LTV de 60%, qui est obtenu en divisant uniquement le solde de la première hypothèque par la valeur de la propriété.

De nombreux économistes attribuent les normes assouplies de la CLTV à la crise des saisies qui a sévi aux États-Unis à la fin des années 2000, entre autres facteurs. À partir des années 1990 et en particulier du début et du milieu des années 2000, les acheteurs ont souvent contracté une deuxième hypothèque au moment de l’achat au lieu de verser une mise de fonds. Les prêteurs, désireux de ne pas perdre les activités de leurs clients au profit de leurs concurrents, ont accepté ces conditions malgré le risque accru.

Avant la bulle immobilière qui s’est étendue de la fin des années 90 au milieu des années 2000, les acheteurs de maison avaient pour pratique courante de verser un acompte représentant au moins 20% du prix d’achat. La plupart des prêteurs ont gardé les clients dans ces paramètres en limitant le ratio prêt / valeur à 80%. Lorsque la bulle a commencé à se réchauffer, bon nombre de ces mêmes entreprises ont pris des mesures pour permettre aux clients de réduire leurs dépenses de 20%. Certains prêteurs ont augmenté ou éliminé complètement les plafonds LTV, proposant des prêts hypothécaires avec une mise de fonds initiale égale ou inférieure à 5%, tandis que d'autres ont maintenu les exigences relatives au ratio prêt / valeur, mais ont majoré les plafonds CLTV, souvent à 100%. Cette manœuvre a permis aux clients de contracter une deuxième hypothèque pour financer leurs acomptes de 20%.

La montée en flèche des saisies à partir de 2008 a mis en lumière l’importance de CLTV. Avoir la peau dans le jeu, comme une dépense initiale de 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, offre au propriétaire une incitation puissante à maintenir ses paiements hypothécaires. Si la banque s'empare de la banque, il perd non seulement son domicile, mais également l'argent qu'il a payé pour fermer. Exiger des capitaux propres dans la propriété isole également les prêteurs d’une baisse des prix de l’immobilier. Si une propriété est évaluée à 500 000 $ et que le total des privilèges totalise 400 000 $, la propriété peut perdre jusqu'à 20% de sa valeur sans qu'aucun titulaire de privilège ne reçoive un paiement à court terme lors d'une enchère de forclusion.