Quand et quand ne pas refinancer votre hypothèque
Refinancer une hypothèque signifie rembourser un prêt existant et le remplacer par un nouveau. Les propriétaires refinancent pour plusieurs raisons: obtenir un taux d’intérêt moins élevé; raccourcir la durée de leur prêt hypothécaire; convertir une hypothèque à taux ajustable en une hypothèque à taux fixe ou inversement; puiser dans la valeur nette de votre maison pour financer un achat important ou consolider votre dette.
Étant donné que le refinancement peut coûter entre 3% et 6% du capital d'un prêt et que, comme dans le cas d'un prêt hypothécaire initial, une évaluation, une recherche de titre et des frais de demande, il est important pour le propriétaire de déterminer si le refinancement est une décision financière judicieuse.
Refinancement pour sécuriser un taux d'intérêt réduit
Une des meilleures raisons de refinancer est de réduire le taux d'intérêt de votre prêt actuel. Historiquement, la règle générale est que le refinancement est une bonne idée si vous pouvez réduire votre taux d'intérêt d'au moins 2%. Cependant, de nombreux prêteurs estiment que 1% d’économies est une incitation suffisante au refinancement.
Points clés à retenir
- Un taux d'intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire est l'une des meilleures raisons de refinancer.
- Lorsque les taux d'intérêt baissent, envisagez un refinancement pour raccourcir la durée de votre prêt hypothécaire et payer beaucoup moins de paiements d'intérêts.
- Le passage à un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux ajustable peut être judicieux en fonction des taux et de la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans votre maison actuelle.
- Le recours aux capitaux propres ou la consolidation de la dette peuvent être de bonnes raisons de refinancer. Sinon, cela peut parfois aggraver le piège de la dette.
Réduire votre taux d’intérêt vous permet non seulement d’économiser de l’argent, mais augmente également le taux de constitution de l’équité dans votre maison et peut réduire la taille de votre versement mensuel. Par exemple, un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans portant un taux d’intérêt de 9% sur une maison de 100 000 dollars entraîne un paiement du principal et des intérêts de 804, 62 dollars. Ce même prêt à 4, 5% réduit votre paiement à 506, 69 $.
Refinancement pour raccourcir la durée du prêt
Lorsque les taux d'intérêt baissent, les propriétaires ont souvent la possibilité de refinancer un prêt existant pour un autre prêt qui, sans beaucoup de changement dans le paiement mensuel, a une durée nettement plus courte. Pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans sur une maison de 100 000 $, un refinancement de 9% à 5, 5% peut réduire le terme de moitié à 15 ans avec seulement une légère variation du paiement mensuel de 804, 62 $ à 817, 08 $.
Refinancement pour convertir en une hypothèque à taux ajustable ou fixe
Alors que les ARM offrent souvent des taux plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe, des ajustements périodiques peuvent entraîner des augmentations de taux plus élevées que celles offertes par les prêts hypothécaires à taux fixe. Lorsque cela se produit, la conversion en une hypothèque à taux fixe entraîne une baisse du taux d’intérêt et élimine toute inquiétude quant à la hausse future des taux d’intérêt.
Inversement, la conversion d'un prêt à taux fixe en un bras peut être une stratégie financière judicieuse si les taux d'intérêt baissent. Si les taux continuent de baisser, les ajustements périodiques des taux sur un bras se traduisent par une baisse des taux et des paiements hypothécaires mensuels moins importants, ce qui élimine la nécessité de refinancer chaque fois que les taux baissent. Avec des taux d’intérêt hypothécaires en hausse, en revanche, ce serait une stratégie peu judicieuse.
La conversion en un ARM, dont le paiement mensuel est souvent inférieur à celui d'une hypothèque à terme fixe, peut être une bonne idée pour les propriétaires qui ne prévoient pas rester chez eux plus de quelques années. Si les taux d'intérêt baissent, ces propriétaires peuvent réduire le taux d'intérêt et le versement mensuel de leur prêt, mais ils n'auront pas à s'inquiéter des futurs taux d'intérêt, car ils ne vivront pas assez longtemps à la maison.
Refinancement pour mobiliser des capitaux propres ou consolider une dette
Bien que les raisons de refinancer mentionnées précédemment soient toutes financièrement saines, le refinancement hypothécaire peut constituer une pente glissante vers une dette sans fin.
Les propriétaires accèdent souvent à la valeur nette de leur logement pour couvrir des dépenses importantes, telles que les coûts de rénovation de leur maison ou les études universitaires d'un enfant. Ces propriétaires peuvent justifier le refinancement par le fait que le remodelage ajoute de la valeur à la maison ou que le taux d'intérêt du prêt hypothécaire est inférieur au taux de l'argent emprunté auprès d'une autre source.
Une autre justification est que les intérêts sur les prêts hypothécaires sont déductibles des impôts. Bien que ces arguments puissent être vrais, augmenter le nombre d'années que vous devez sur votre prêt hypothécaire est rarement une décision financière intelligente, ni dépenser un dollar en intérêts pour obtenir une déduction fiscale de 30 cents. Notez également que depuis l'entrée en vigueur de la loi sur la réduction de l'impôt et la création d'emplois, le montant du prêt sur lequel vous pouvez déduire des intérêts est passé de 1 million à 750 000 dollars si vous avez acheté votre maison après le 15 décembre 2017.
De nombreux propriétaires se refinancent pour consolider leur dette. À première vue, remplacer une dette à taux d'intérêt élevé par un prêt hypothécaire à taux réduit est une bonne idée. Malheureusement, le refinancement n’apporte pas une prudence financière automatique. Ne prenez cette mesure que si vous êtes convaincu que vous pouvez résister à la tentation de dépenser une fois que le refinancement vous libère de la dette.
Il faut des années pour recouvrer les 3% à 6% du capital des coûts de refinancement. Ne le faites pas à moins que vous ne prévoyiez rester dans votre logement actuel plus de quelques années.
Sachez qu'un grand pourcentage de personnes qui ont déjà contracté une dette à taux d'intérêt élevé sur des cartes de crédit, des voitures et d'autres achats le feront simplement après que le refinancement de leur prêt hypothécaire leur aura accordé le crédit disponible. Cela crée une perte quadruple instantanée composée de frais perdus lors du refinancement, d’une perte d’équité dans la maison, d’années supplémentaires d’augmentation des paiements d’intérêts sur le nouveau prêt hypothécaire et du remboursement de la dette à taux élevé une fois que les cartes de crédit sont à nouveau utilisées au maximum. Le résultat est une perpétuelle perpétuation du cycle de la dette et une éventuelle faillite.
Le résultat final
Le refinancement peut s'avérer un atout financier important s'il réduit votre versement hypothécaire, la durée de votre emprunt ou vous aide à acquérir plus rapidement des capitaux propres. Utilisé avec précaution, il peut également s'avérer un outil précieux pour maîtriser la dette. Avant de vous refinancer, examinez attentivement votre situation financière et posez-vous les questions suivantes: Combien de temps est-ce que je prévois de continuer à vivre dans la maison? Combien vais-je économiser en refinançant?
La Loi sur la réduction des impôts et la création d'emplois a modifié la taille du prêt sur lequel vous pouvez déduire les intérêts: il est passé de 1 million de dollars à 750 000 $ si vous avez acheté votre maison après le 15 décembre 2017.
Encore une fois, gardez à l’esprit que le refinancement coûte entre 3% et 6% du capital de l’emprunt. Il faut des années pour récupérer ce coût avec les économies générées par un taux d’intérêt plus bas ou une durée plus courte. Ainsi, si vous ne prévoyez pas rester à la maison plus de quelques années, le coût du refinancement peut annuler toute économie potentielle. Il est également utile de se rappeler qu'un propriétaire avisé est toujours à la recherche de moyens de réduire sa dette, de renforcer son équité, de réaliser des économies et d'éliminer ses versements hypothécaires. Retirer de l'argent de vos actions lorsque vous refinancez ne vous aide pas à atteindre l'un de ces objectifs.