Pourquoi la plupart de mes versements hypothécaires sont-ils au départ des intérêts?
Le montant d'un versement hypothécaire est composé d'une combinaison d'intérêts et d'un remboursement de capital. Au cours de la vie de l'hypothèque, la proportion des intérêts sur le capital va changer.
Initialement, le paiement du propriétaire sera principalement constitué d'intérêts, avec un petit montant de principal inclus. À mesure que l'hypothèque arrive à échéance, la partie principale du paiement augmentera et la partie intérêts diminuera. En effet, les intérêts facturés sont basés sur le solde impayé de l’hypothèque, qui diminue à mesure que le capital est remboursé. Plus le principal de l'hypothèque est petit, moins les intérêts sont facturés.
Par exemple, prenons un prêt hypothécaire simple de 100 000 $ à un taux d’intérêt de 4% par an et avec une échéance de 24 ans. Le versement hypothécaire annuel est de 6 558, 68 $. Le premier versement comprendra des frais d’intérêt de 4 000 USD (100 000 USD x 4%) et un remboursement de capital de 2 558, 68 USD (6 558, 68 USD - 4 000 USD). Le solde hypothécaire impayé après ce paiement est de 97 441, 32 $ (100 000 $ à 2 558, 68 $). Le prochain paiement sera égal au premier, soit 6 558, 68 $, mais la proportion de l’intérêt sera différente de celle du principal. Les frais d’intérêt pour le deuxième versement seront de 3 897, 65 USD (97 441, 32 USD x 4%), tandis que le remboursement anticipée du capital sera de 2 661, 03 USD (6 558, 68 USD - 3 897, 65 USD).
La partie principale du deuxième paiement est environ 100 $ plus grande que celle du premier. Cela se produit parce que le propriétaire a versé de l’argent pour le capital, ce qui le réduit, et que le nouveau versement d’intérêts est calculé sur le capital le moins élevé. Vers la fin de l'hypothèque, les paiements seront principalement des remboursements de capital.
Ceci est un exemple de base utilisant un prêt traditionnel à la vanille. Avec les hypothèques exotiques, les propriétaires peuvent choisissez leurs versements hypothécaires mensuels.
Comment les hypothèques amortissent
Bien que la partie intérêts diminue chaque mois, les versements hypothécaires eux-mêmes ne diminuent pas avec le temps. Plus d'argent est affecté au solde principal, qui est entièrement amorti sur la durée du prêt. En conséquence, au fil des ans, une partie plus importante du paiement du propriétaire va au principal, ce qui accélère le rythme auquel le propriétaire construit, et réduit le montant dû. Au cours de la 30e année d'un prêt hypothécaire fixe de 30 ans, le propriétaire augmente considérablement sa position nette à chaque paiement, par rapport aux paiements effectués les première et deuxième années.
Diminution des paiements
Cependant, il existe des situations spécifiques dans lesquelles les versements hypothécaires peuvent diminuer.
Une hypothèque à taux ajustable (ARM) peut avoir des paiements décroissants au fil du temps. Avec ce type d’hypothèque, le taux d’intérêt fluctue en fonction d’un indice reflétant le coût pour le prêteur de l’emprunt sur les marchés du crédit. Les paiements sur un bras peuvent diminuer si le taux de référence du prêt diminue au cours du prêt. Cependant, un ARM a le même potentiel d'augmentation des paiements, parfois de manière substantielle. Les documents de prêt stipulent combien le taux d'intérêt peut augmenter chaque année ainsi que le maximum qu'il peut augmenter sur toute la durée du prêt.
Un emprunteur qui doit payer une assurance hypothécaire au cours des premières années d’un prêt risque de voir son versement hypothécaire diminuer avec le temps. La plupart des sociétés de crédit hypothécaire plafonnent les prêts à 80% du prix d'achat ou à la valeur de la maison, selon le montant le moins élevé, et l'emprunteur est censé verser les 20% restants à titre d'acompte. Ce ratio prêt / valeur [LTV] est conçu pour protéger le prêteur si la valeur de la maison chute et que l'emprunteur doit plus que la valeur de la maison. Dans certains cas, les prêteurs autorisent les propriétaires à emprunter plus de 80% du prix d'achat, mais ils exigent une assurance prêt hypothécaire dans le cadre de la transaction. Cette assurance protège le prêteur s’il doit saisir une propriété dont la valeur est inférieure au solde du prêt. L'emprunteur paie les primes d'assurance dans le cadre du versement hypothécaire mensuel.
Lorsque le solde du prêt de l'emprunteur chute à un certain pourcentage de la valeur de la maison (généralement 78%), l'emprunteur peut demander au prêteur de résilier l'assurance hypothécaire. En supposant que l'emprunteur réussisse, le versement hypothécaire diminuera pour le reste du prêt, car il ne comprend plus de prime d'assurance prêt hypothécaire.