Prêt à 125%
Un prêt à 125% est un prêt - généralement une hypothèque - dont le montant initial correspond à 125% de la valeur initiale de la propriété. Par exemple, si votre maison vaut 300 000 $, un prêt de 125% vous permettrait d’emprunter 350 000 $.
Ces prêts sont devenus courants au cours des années 1990. Conçus à l’origine pour les emprunteurs ayant des cotes de crédit élevées et des antécédents de crédit exemplaires, ils ont généralement des taux d’intérêt substantiels, jusqu’à deux fois supérieurs à ceux des prêts hypothécaires classiques.
Comment fonctionne un prêt à 125%
En termes de financement technique, un prêt de 125% a un ratio prêt / valeur (LTV) de 125%.
Une mesure principale du risque d'un prêt pour un prêteur est la taille du prêt par rapport à la valeur (ratio LTV) de la propriété sous-jacente. Un prêt de 125% est un prêt relativement risqué par rapport à un prêt dont le ratio de LTV est inférieur à 100%: dans les prêts hypothécaires classiques, le montant du prêt ne dépasse pas 80% de la valeur d'une propriété. Par conséquent, selon la méthode de tarification basée sur le risque utilisée par les prêteurs, un prêt avec un ratio de LTV de 125% portera un taux d'intérêt plus élevé qu'un prêt avec un ratio de LTV de 100% ou moins.
Parce qu'ils impliquent une somme supérieure à la valeur de la propriété hypothéquée, un prêt à 125% porte des taux d’intérêt plus élevés que les prêts classiques.
Les propriétaires peuvent demander un prêt à 125% comme option de refinancement pour leur donner plus d'accès au capital. Leur motif pourrait être d'utiliser le prêt comme moyen de payer d'autres dettes à taux d'intérêt plus élevés, telles que les cartes de crédit. Le taux d’intérêt relativement bas de l’hypothèque pourrait entraîner des versements moins importants et un solde du capital moins important, ce qui augmenterait le principal plus rapidement.
Exemple de prêt à 125%
À l'époque de la crise financière du logement de 2007-08, 125% des prêts ont joué un rôle dans l'aide aux propriétaires. Le krach des marchés immobiliers à travers le pays, provoqué par l'effondrement des prêts hypothécaires à risque, a laissé de nombreuses personnes «submergées» - c'est-à-dire qu'elles devaient plus d'argent sur leur prêt hypothécaire que la valeur réelle de leur maison. Il n'était pas rare de trouver des propriétaires endettés de rembourser des emprunts hypothécaires avec des taux et des soldes principaux ne reflétant plus la valeur des résidences qu'ils payaient. Lorsque la valeur des maisons a chuté, les propriétaires ont peut-être eu envie de refinancer, mais pour être éligibles, ils auraient peut-être dû payer un certain pourcentage de la valeur nette de la maison. Les changements radicaux sur le marché ont rendu difficile l'obtention d'un refinancement; de plus, des paiements continus sur leurs prêts hypothécaires existants signifieraient probablement qu'ils ne pourraient pas récupérer leurs pertes même s'ils tentaient de vendre la maison.
Le programme fédéral de refinancement résidentiel abordable (HARP) a été créé en mars 2009 dans le but d'offrir un répit. Il a permis aux propriétaires dont la maison était immergée, mais qui étaient autrement en règle et à jour de leurs hypothèques, de présenter une demande de refinancement. Grâce à HARP, les propriétaires qui doivent jusqu'à 125% de la valeur de leur maison pourraient chercher à se refinancer à un taux inférieur pour les aider à rembourser leurs dettes et à retrouver une base financière plus solide. À l'origine, les propriétaires qui devaient plus que ce pourcentage ne pouvaient pas appliquer, mais finalement, même le plafond de 125% du ratio prêt / valeur a été supprimé, ce qui permet à davantage de propriétaires de demander un prêt HARP.
Après avoir été prolongé plusieurs fois, le programme HARP a pris fin en décembre 2018.