5 méthodes courantes de détention de titres de biens immobiliers

L'immobilier est une sorte de propriété composée d'un terrain, ainsi que de toute structure qui s'y trouve. Les améliorations apportées à la structure comptent également pour la propriété. La définition inclut également toutes les autres ressources susceptibles d'apparaître sur cette terre, notamment la végétation, le bétail, les cultures, les ressources naturelles et même l'eau.

L'immobilier peut être à la fois commercial et résidentiel. Les immeubles commerciaux comprennent les immeubles de bureaux, les entrepôts, les centres commerciaux et d’autres types d’espaces commerciaux. La propriété résidentielle, quant à elle, est composée de maisons, de condominiums, d’appartements et de tout autre type de propriété destinée à la vie résidentielle.

Les personnes peuvent posséder des biens immobiliers pour leur résidence principale ou pour être louées comme investissement locatif. Mais comment déterminez-vous la propriété d'un bien immobilier? Cela se fait à travers un titre. Alors, quel est exactement un titre? Cet article décrit les différents types de titres immobiliers ainsi que les méthodes moins courantes de propriété des biens immobiliers afin que vous puissiez choisir la méthode qui répond le mieux à vos besoins.

Points clés à retenir

• Titre fait référence à un document qui répertorie le propriétaire légal d'un bien.
• Des titres peuvent être attribués pour décrire la propriété de biens personnels et immobiliers.
• Les différents types de titres immobiliers sont la copropriété, la location en commun, les locataires dans leur intégralité, la propriété exclusive et les biens communs.
• Les autres types de propriété moins courants sont la propriété de sociétés, de partenariats et de fiducies.

Qu'est-ce que le titre?

Le terme titre fait référence à un document qui répertorie le propriétaire légal d'un bien. Des titres peuvent être attribués pour décrire la propriété de biens personnels et immobiliers. Les biens personnels sont tout ce qui ne comprend pas les biens immobiliers tels que les appareils ménagers, les antiquités ou les œuvres d'art. Les biens immobiliers, par contre, sont tout ce qui est tangible comme de l'immobilier. Le titre d'un bien immobilier doit être transféré lors de la vente de l'actif et doit être autorisé pour que le transfert puisse avoir lieu. Cela signifie qu'il doit être exempt de privilèges ou de charges qui pourraient constituer une menace pour sa propriété.

Le titre d'un bien immobilier doit être transféré une fois que l'actif est vendu.

Contrairement aux autres biens immobiliers, la propriété immobilière peut prendre plusieurs formes, chacune ayant des implications sur le transfert de propriété, le financement, la garantie et la taxation. Chaque type de méthode de titre a ses avantages et ses inconvénients, en fonction de la situation particulière de l'individu et de la manière dont on souhaite que la propriété soit transmise en cas de décès, de divorce ou de vente. Les plus courantes de ces méthodes de détention de titres sont:

• Colocation
• Location en commun
• Locataires en entier
• Propriété exclusive
• Propriété de la communauté

Jetons un coup d'œil à la signification de ces types de titres, ainsi qu'aux avantages et inconvénients de chacun.

Location conjointe

La co-location se produit lorsque deux personnes ou plus détiennent conjointement un titre de propriété sur un bien immobilier, avec des droits égaux pour jouir de la propriété pendant leur vie. Si l'un des partenaires décède, leurs droits de propriété sont transférés au (x) locataire (s) survivant (s). Les locataires peuvent conclure une location conjointe en même temps. Cela se produit généralement par un acte.

Avantages

Comme mentionné ci-dessus, le principal avantage de la location conjointe est que la propriété est transférée au locataire survivant, le cas échéant. Un autre avantage de l’utilisation de cette méthode de propriété est qu’aucune des parties à la propriété n’a besoin d’être mariée ou liée. En outre, la responsabilité de la propriété est partagée entre les locataires. Cela signifie que tout fardeau financier lié à la propriété appartient à tout le monde, pas à un seul individu.

Désavantages

L'inconvénient est que tout financement ou utilisation du bien à des fins financières doit être approuvé par toutes les parties et ne peut être transféré par testament après un seul passage. Si les parties ne sont pas mariées, elles doivent demander au tribunal de diviser le bien ou d’ordonner sa vente afin de sortir du titre.

Un autre inconvénient majeur est qu’un créancier qui dispose d’un jugement en justice pour recouvrer une créance de l’un des propriétaires peut également demander au tribunal de diviser le bien et d’imposer une vente afin de recouvrer son jugement. En d'autres termes, chacun des propriétaires prend un risque dans les choix financiers de l'autre.

Location en commun (TIC)

Avec la location en commun (TIC), deux personnes ou plus détiennent conjointement un titre de propriété sur un bien immobilier, avec des droits égaux de jouir de la propriété pendant leur vie. Ainsi, tous les aspects de la propriété sont partagés par les personnes nommées dans le titre. Contrairement à la copropriété, les locataires communs détiennent le titre individuellement pour leur partie respective du bien et peuvent en disposer ou le grever à volonté. Ce type de titre peut être conclu à tout moment, même des années après que d'autres personnes ont conclu un accord. La propriété peut être léguée à d'autres parties et, en cas de décès, la propriété sera transférée aux héritiers de ce propriétaire.

Avantage

La location en commun permet à un propriétaire d'utiliser la richesse créée par sa partie du bien comme garantie pour des transactions financières et les créanciers ne peuvent placer des privilèges que sur la partie particulière du bien d'un propriétaire. Un autre avantage de ce type de titre est qu’il facilite beaucoup les achats.

Désavantage

Un TIC ne permet pas le droit de survie automatique, tous les locataires partagent la responsabilité des dettes sur la propriété. Tout privilège sur la propriété doit être supprimé pour que le transfert total de propriété puisse avoir lieu.

Locataires par Entière (TBE)

Cette méthode ne peut être utilisée que lorsque les propriétaires sont légalement mariés. Le locataire par propriété (TBE) est la propriété d'un bien immobilier dans l'hypothèse où le couple est une personne aux fins légales. Cette méthode leur confère la propriété en tant que personne, le titre étant transféré à l’autre en cas de décès de l’une d’elles.

Avantage

L'avantage de cette méthode est qu'aucune action en justice n'est nécessaire à la mort du conjoint. Un testament n'est pas nécessaire et l'homologation ou une autre action en justice n'est pas nécessaire.

Désavantage

Le transfert de la propriété doit être fait ensemble et la propriété ne peut pas être subdivisée. En cas de divorce, ce type de titre se transforme automatiquement en une location commune, ce qui signifie qu'un propriétaire peut transférer la propriété de sa partie respective de la propriété à qui bon lui semble.

Propriété exclusive

La propriété unique peut être qualifiée de propriété d'un individu ou d'une entité juridiquement capable de détenir le titre. La propriété individuelle la plus courante est détenue par des hommes et des femmes célibataires et par des hommes ou des femmes mariés qui détiennent des biens en dehors de leur conjoint, ainsi que par des entreprises dotées d'une structure de société leur permettant d'investir ou de détenir des intérêts dans l'immobilier.

Pour les personnes mariées qui souhaitent posséder des biens immobiliers en dehors de leur conjoint, les sociétés d'assurance titres exigent généralement que le conjoint renonce spécifiquement ou renonce à son droit de propriété sur le bien immobilier.

Avantage

Le principal avantage de détenir le titre en tant que propriétaire unique est la facilité avec laquelle les transactions peuvent être réalisées, car aucune autre partie n'a besoin d'être consultée pour autoriser la transaction.

Désavantage

L’inconvénient évident est le risque de problèmes juridiques liés au transfert de propriété en cas de décès ou d’incapacité du propriétaire unique. À moins de documents juridiques spécifiques tels qu'un testament, le transfert de propriété au décès peut devenir très problématique.

Propriété de la communauté

La propriété communautaire est une forme de propriété par mari et femme au cours de leur mariage qu'ils ont l'intention de posséder ensemble. En ce qui concerne les biens communs, l’un ou l’autre des époux a le droit de disposer de la moitié des biens ou le cède à une autre partie. En dehors des biens immobiliers, les biens acquis pendant le mariage sont généralement considérés comme des biens de la communauté.

Les biens immobiliers acquis lors d'un mariage de fait seront également considérés comme appartenant à la communauté. Toute personne ayant vécu avec une autre personne en tant que conjoint de fait et qui ne modifie pas spécifiquement le titre de propriété du bien en tant que propriété exclusive - qui est traitée légalement avec l'approbation de l'autre personne significative - court le risque de devoir partager la propriété du bien en l'absence d'un mariage légal. (Les couples en union de fait devraient également lire ce qu'il faut savoir sur la planification successorale pour les couples non mariés.)

Propriété avec droits de survivant

Une propriété communautaire avec droit de survie est un moyen pour les couples mariés de détenir le titre de propriété, bien qu'elle ne soit disponible que dans les États de l'Arizona, de la Californie, du Nevada, du Texas et du Wisconsin. Il permet aux intérêts de l'un des époux sur les biens de la communauté de passer sans épisode d'homologation au conjoint survivant en cas de décès. (Lire la suite dans Les avantages fiscaux d'avoir un conjoint.)

Autres façons de détenir un titre

Des entités autres que des particuliers peuvent détenir le titre de propriété de biens immobiliers dans son intégralité:

Propriété de la corporation

La propriété d'un bien immobilier peut être faite en tant que société, l'entité légale étant une société détenue par des actionnaires mais considérée par la loi comme ayant une existence séparée de ces actionnaires. (Pour en savoir plus sur cette structure, Devriez-vous constituer votre entreprise?)

Propriétaires de partenariat

Les biens immobiliers peuvent également être détenus en tant que partenariat . Un partenariat est une association de deux personnes ou plus qui exercent une activité lucrative en tant que copropriétaires. Certains partenariats sont formés dans le seul but de posséder des biens immobiliers. Ces partenariats peuvent également être structurés comme des sociétés en commandite, où les investisseurs assument une responsabilité limitée en ne prenant pas de décisions de gestion concernant les décisions de gestion ou de transaction. Dans ces cas, un partenaire général est généralement responsable de prendre toutes les décisions de gestion pour le compte des commanditaires.

Propriété de confiance

Les biens immobiliers peuvent également appartenir à une fiducie. Ces entités juridiques sont propriétaires des biens et sont gérées par un fiduciaire pour le compte des bénéficiaires de la fiducie. La détention de biens immobiliers n'entre pas dans le cadre du présent article présente de nombreux avantages et inconvénients, mais tous ont à voir avec les avantages liés à l'influence de la direction, à la responsabilité financière et juridique, en plus des considérations fiscales. (Pour en savoir plus, consultez The REIT Way.)

Le résultat final

Le titre de propriété est la méthode par laquelle la propriété est transmise et transférée lors d’achats et de ventes de biens immobiliers. Les méthodes de possession de biens immobiliers étant déterminées par la loi des États, les personnes cherchant à déterminer la meilleure méthode pour acquérir et détenir des titres de biens immobiliers doivent effectuer des recherches afin de déterminer les différences uniques pour chaque méthode, définies par leur État.

Pour ceux qui envisagent de posséder des biens immobiliers par l’intermédiaire d’une entité commerciale, telle qu’une société, une fiducie ou une société de personnes, il est conseillé de consulter des professionnels de l’immobilier, du droit et de la fiscalité afin de déterminer la structure de propriété la plus avantageuse pour leur situation.

Dans l'éventualité d'une propriété individuelle et en copropriété individuelle, les futurs propriétaires devraient envisager de quelle manière leurs titres devraient ou pourraient être transférés, soit par vente, soit en cas de décès, avant de choisir une méthode plutôt qu'une autre. (Pour en savoir plus sur les biens immobiliers, voir Engagements et intérêts non propriétaires relatifs aux biens immobiliers et aux cinq points que chaque investisseur immobilier devrait connaître.)