Les 6 phases d'une forclusion
Beaucoup d’entre nous sont passés par le processus de forclusion, processus qui permet à un prêteur de recouvrer le montant dû sur un prêt en souffrance en vendant ou en prenant possession du bien en propre, ou en connaissant quelqu'un qui l’a fait.
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Realty Trac a publié son rapport sur le marché des saisies aux États-Unis le 15 avril 2010 pour le premier trimestre de 2010. Ce rapport, qui calcule les dépôts de forclusion, y compris les avis de défaillance, les enchères programmées et les saisies de banque, a montré que 932 234 biens étaient impliqués Augmentation de 7% par rapport au dernier trimestre de 2009 et de 16% par rapport au premier trimestre de 2009. Un logement étonnant sur 138 logements aux États-Unis a fait l’objet d’une demande de forclusion au cours du trimestre. Si vous (ou un proche) êtes confronté à une forclusion, assurez-vous de bien comprendre le processus. Bien que le processus varie d'un État à l'autre, il existe normalement six phases de verrouillage.
Phase 1: défaut de paiement
Un défaut de paiement survient lorsqu'un emprunteur a manqué au moins un versement hypothécaire. Le prêteur enverra un avis de paiement manqué indiquant qu'il n'a pas encore reçu le paiement de ce mois. En règle générale, les versements hypothécaires sont dus le premier jour de chaque mois et de nombreux prêteurs offrent un délai de grâce jusqu'au 15 du mois. Après cela, le prêteur peut facturer des frais de retard et envoyer l'avis de paiement manqué.
Après deux paiements manqués, le prêteur peut envoyer une lettre de demande. C'est plus grave qu'un avis de paiement manqué; Cependant, à ce stade, le prêteur est probablement toujours disposé à collaborer avec l'emprunteur pour prendre des dispositions en vue de rattraper son retard sur les paiements. L’emprunteur devrait normalement verser les retards de paiement dans les 30 jours ou recevoir la lettre. (Lorsque vous avez une décision financière difficile à prendre concernant votre maison, assurez-vous de disposer de toutes les informations. Pour en savoir plus, consultez Fend Off Foreclosure - With Bankruptcy? )
Phase 2: Avis de défaut (NOD)
Un avis de défaut est envoyé après 90 jours de paiements manqués. Dans certains États, l’avis de défaut est placé en évidence sur la maison. À ce stade, le prêt sera remis au service des saisies du prêteur dans le même comté que celui où se trouve la propriété. L'emprunteur est informé que l'avis sera enregistré. En règle générale, le prêteur accorde à l'emprunteur 90 jours supplémentaires pour régler les paiements et rétablir le prêt. C'est ce que l'on appelle la période de réintégration.
Phase 3: Avis de vente du syndic
Si le prêt n'a pas été consenti à ce jour dans les 90 jours suivant l'avis de défaut, un avis de vente du syndic sera enregistré dans le comté où se trouve la propriété. Le prêteur doit également publier un avis dans le journal local pendant trois semaines indiquant que la propriété sera disponible aux enchères publiques. Tous les noms des propriétaires figureront dans l’avis et dans le journal, avec une description légale de la propriété, son adresse, ainsi que le moment et le lieu de la vente.
Phase 4: Vente du syndic
La propriété est mise aux enchères publiques et sera attribuée au plus offrant qui remplit toutes les conditions nécessaires. Le prêteur (ou le cabinet représentant le prêteur) calculera une offre d'ouverture en fonction de la valeur du prêt en cours, des privilèges et taxes, des taxes impayées et des coûts associés à la vente. Une fois que le plus offrant a été confirmé et que la vente du syndic est terminée, un acte du fiduciaire lors de la vente sera remis au soumissionnaire retenu. La propriété appartient alors à l'acheteur, qui a le droit de possession immédiate.
Phase 5: Propriété immobilière (REO)
Si la propriété n'est pas vendue lors de la vente aux enchères, le prêteur en deviendra le propriétaire et tentera de vendre la propriété par ses propres moyens, par l'intermédiaire d'un courtier ou avec l'assistance d'un gestionnaire d'actifs REO. Ces propriétés sont souvent appelées "propriété de la banque". Le prêteur peut supprimer une partie des privilèges et autres dépenses dans le but de rendre la propriété plus attrayante.
Phase 6: expulsion
L’emprunteur peut souvent rester dans la maison jusqu’à ce qu’elle soit vendue au moyen d’une vente aux enchères publique ou ultérieurement en tant que propriété REO. À ce stade, un avis d'expulsion est envoyé pour demander à toute personne de quitter les lieux immédiatement. Plusieurs jours peuvent être prévus pour donner aux occupants suffisamment de temps pour enlever leurs effets personnels. Ensuite, le shérif local se rendra sur les lieux et enlèvera les personnes et tous les objets restants. Tous les effets personnels peuvent être entreposés et récupérés à une date ultérieure moyennant des frais. (C'est un choix difficile, mais certaines personnes seront forcées d'exclure. D'autres ne le feront pas. Découvrez quels facteurs sont susceptibles de faire la différence dans Souhaitez-vous quitter votre domicile? )
Le résultat final
Tout au long du processus de forclusion, de nombreux prêteurs tenteront de prendre des dispositions pour que l'emprunteur soit rattrapé par le prêt et éviter une forclusion. Le problème évident est que lorsqu'un emprunteur ne peut pas effectuer un seul paiement, il devient de plus en plus difficile de rattraper son retard sur plusieurs paiements. S'il y a une chance que vous puissiez rattraper vos paiements - par exemple, vous venez de commencer un nouvel emploi après une période de chômage - cela vaut la peine de parler à votre prêteur. Si une forclusion est inévitable, savoir à quoi s'attendre tout au long du processus peut vous aider à vous préparer aux six phases de la forclusion. (Pour en savoir plus, voir Sauvegarde de votre maison de la forclusion .)
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