6 raisons d'éviter l'assurance hypothécaire privée

Avant d'acheter une maison, vous devriez idéalement économiser suffisamment d'argent pour un acompte de 20%. Si vous ne le pouvez pas, il est fort à parier que votre prêteur vous obligera à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) avant de signer le prêt, si vous contractez un prêt hypothécaire conventionnel. Le but de l’assurance est de protéger la société de prêt hypothécaire en cas de défaillance du billet.

La FHA impose une exigence similaire en matière de prime d’assurance hypothécaire à ceux qui contractent des hypothèques FHA, avec des règles quelque peu différentes. Cet article concerne le PMI, mais les raisons de l’éviter s’appliquent aux deux types de prêts.

PMI semble être un excellent moyen d’acheter une maison sans avoir à économiser autant pour un versement initial. Parfois, c'est la seule option pour les nouveaux acheteurs. Cependant, il y a de bonnes raisons pour lesquelles vous devriez essayer d'éviter d'avoir besoin de PMI. En voici six, avec un moyen possible pour ceux qui ne disposent pas d'un acompte de 20% de l'éviter complètement.

Points clés à retenir

• L’assurance PMI a pour but de protéger la société de prêt hypothécaire en cas de défaillance du billet.
• Il y a de bonnes raisons pour lesquelles vous devriez essayer d'éviter d'avoir besoin de PMI.
• Dans certaines circonstances, le PMI peut être évité en utilisant une hypothèque superposée.

6 raisons d'éviter l'assurance hypothécaire privée

Six bonnes raisons d'éviter l'assurance hypothécaire privée

1. Coût - Le PMI coûte généralement entre 0, 5% et 1% du montant total du prêt sur une base annuelle. Vous pouvez payer jusqu'à 1 000 dollars par an, ou 83, 33 dollars par mois, pour un prêt de 100 000 dollars, en supposant des frais de 1% du PMI. Toutefois, selon Zillow, le prix de vente médian des maisons américaines est de 279 000 USD (au 28 février 2019), ce qui signifie que les familles pourraient dépenser jusqu'à 233 USD par mois pour l'assurance. C'est autant qu'un paiement pour une petite voiture!
2. Plus de franchise - Jusqu'en 2017, le PMI était toujours déductible des impôts, mais seulement si le revenu brut ajusté d'un contribuable marié était inférieur à 110 000 dollars par an. Cela signifiait que de nombreuses familles à double revenu étaient laissées pour compte. La loi sur les réductions d'impôt et l'emploi de 2017 a mis fin à la déduction des primes d'assurance prêt hypothécaire à compter de 2018.
3. Vos héritiers n'ont rien - La plupart des propriétaires entendent le mot «assurance» et supposent que leur conjoint ou leurs enfants recevront une sorte de compensation monétaire s'ils décèdent, ce qui est faux. L'établissement prêteur est l'unique bénéficiaire de cette police et le produit de la vente est versé directement au prêteur (et non indirectement aux héritiers en premier). Si vous souhaitez protéger vos héritiers et leur fournir de l'argent pour vos frais de subsistance à votre décès, vous devrez souscrire une police d'assurance distincte. Ne soyez pas dupe en pensant que PMI aidera n'importe qui à part votre prêteur hypothécaire.
4. Donner de l'argent - Les acheteurs qui paient moins de 20% du prix de vente devront payer le PMI jusqu'à ce que la valeur nette totale de la maison atteigne 20%. Cela pourrait prendre des années et cela équivaut à beaucoup d'argent que vous donnez littéralement. Pour mettre les coûts en perspective, si un couple propriétaire d'une maison de 250 000 $ devait prendre les 208 $ par mois dépensés en PMI et les investir dans un fonds mutuel générant un taux de rendement composé annuel de 8%, cet argent serait: atteindre 37 707 $ (en supposant qu’aucun impôt n’ait été souscrit) dans les 10 ans.
5. Difficile à annuler - Comme mentionné ci-dessus, généralement lorsque votre capital-actions dépasse 20%, vous n'avez plus à payer de PMI. Cependant, éliminer le fardeau mensuel n’est pas aussi simple que de ne pas envoyer le paiement. De nombreux prêteurs vous demandent de rédiger une lettre demandant l'annulation du PMI et d'insister sur une évaluation officielle de la maison avant son annulation. Globalement, cela pourrait prendre plusieurs mois, selon le prêteur, pendant lesquels le PMI doit encore être payé.
6. Le paiement continue - Une dernière question qui mérite d'être signalée est que certains prêteurs exigent que vous mainteniez un contrat PMI pour une période déterminée. Ainsi, même si vous avez atteint le seuil de 20%, vous pouvez toujours être obligé de continuer à payer pour l'assurance hypothécaire. Lisez les petits caractères de votre contrat PMI pour déterminer si c'est le cas pour vous.

Le PMI n'est pas automatiquement annulé jusqu'à ce que votre capital atteigne 22%.

Comment éviter de payer le PMI

Dans certaines circonstances, le PMI peut être évité en utilisant une hypothèque superposée. Cela fonctionne comme ceci: Si vous voulez acheter une maison pour 200 000 $ mais n’avoir que suffisamment d’économies pour un acompte de 10%, vous pouvez souscrire à un accord dit 80/10/10. Vous contracterez un prêt représentant au total 80% de la valeur totale de la propriété, soit 160 000 $, puis un deuxième prêt de 20 000 $ (ou 10% de la valeur). Enfin, dans le cadre de la transaction, vous avez imputé le dernier 10%, soit 20 000 $.

En fractionnant les prêts, vous pourrez peut-être déduire les intérêts sur les deux et éviter le PMI. Bien sûr, il y a un piège. Très souvent, les conditions d'un prêt de ferroutage sont risquées. Bon nombre d’entre eux sont des prêts à taux ajustables, contiennent des provisions pour ballon ou sont dus dans 15 ou 20 ans (par opposition à l’hypothèque plus classique de 30 ans). (Pour plus d'informations, voir "Comment éviter de payer une assurance hypothécaire privée - PMI")

Le résultat final

Le PMI est cher. À moins que vous ne pensiez être en mesure d’atteindre 20% d’équité dans la maison en quelques années, il est probablement logique d’attendre de pouvoir verser un acompte plus important ou d’envisager une maison moins chère, ce qui fera une réduction de 20%. paiement plus abordable.