Obligation hypothécaire garantie (CMO)
Une obligation hypothécaire garantie (OGC) désigne un type de titre adossé à une hypothèque qui contient un groupe d’hypothèques regroupées et vendues comme un investissement. Organisés par échéance et par niveau de risque, les sociétés de gestion collective reçoivent des flux de trésorerie au fur et à mesure que les emprunteurs remboursent les hypothèques constituant une garantie sur ces titres. À leur tour, les sociétés de gestion collective distribuent les paiements de capital et d’intérêts à leurs investisseurs en fonction de règles et d’ententes prédéterminées.
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Comprendre les obligations hypothécaires garanties (CMO)
Les obligations hypothécaires garanties comprennent plusieurs tranches, ou groupes d’hypothèques, organisées en fonction de leur profil de risque. En tant qu'instruments financiers complexes, les tranches ont généralement des soldes en principal, des taux d'intérêt, des dates d'échéance et un risque de défaut de remboursement différents. Les obligations hypothécaires garanties sont sensibles aux variations des taux d’intérêt et des conditions économiques, telles que les taux de forclusion, les taux de refinancement et les taux de vente des propriétés. Chaque tranche a une date d'échéance et une taille différentes et des obligations avec des coupons mensuels sont émises en contrepartie. Le coupon effectue des paiements mensuels de principal et d’intérêt.
Points clés à retenir
- Les obligations hypothécaires garanties sont des titres de créance de placement composés d’hypothèques conditionnées organisées en fonction de leur profil de risque.
- Ils sont similaires aux titres de créance garantis, qui constituent un ensemble plus large de titres de créance couvrant plusieurs instruments financiers.
- Les sociétés de gestion collective ont joué un rôle de premier plan lors de la crise financière de 2008 lorsqu'elles ont explosé.
Pour illustrer ce propos, imaginons qu'un investisseur ait une CMO composée de milliers d'hypothèques. Son potentiel de profit est basé sur le fait que les créanciers hypothécaires remboursent ou non leurs hypothèques. Si seuls quelques propriétaires en défaut sur leurs prêts hypothécaires s'acquittent de leur hypothèque et que les autres effectuent leurs paiements comme prévu, l'investisseur récupère son capital ainsi que ses intérêts. En revanche, si des milliers de personnes ne peuvent pas faire leurs versements hypothécaires et entrer dans une forclusion, l’OCM perd de l’argent et ne peut pas payer l’investisseur.
Les investisseurs dans les sociétés de gestion collective, parfois appelés sociétés de gestion de prêts hypothécaires immobiliers (REMIC), souhaitent accéder aux flux de trésorerie des prêts hypothécaires sans avoir à créer ou acheter un ensemble de prêts hypothécaires.
Obligations hypothécaires garanties par rapport aux obligations garanties par des créances
À l'instar des sociétés de gestion collective, les titres de créance garantis par nantissement (CDO) consistent en un groupe de prêts regroupés et vendus en tant que véhicule d'investissement. Cependant, alors que les CMO ne contiennent que des hypothèques, les CDO contiennent toute une gamme de prêts tels que des prêts-auto, des cartes de crédit, des prêts commerciaux et même des hypothèques. Les CDO et les CMO ont atteint leur sommet en 2007, juste avant la crise financière mondiale, et leurs valeurs ont fortement chuté par la suite. Par exemple, à son apogée en 2007, le marché des CDO valait 1 300 milliards de dollars, contre 850 millions de dollars en 2013.
Les organisations qui achètent des CMO comprennent des fonds de couverture, des banques, des sociétés d’assurance et des fonds communs de placement.
Les obligations hypothécaires garanties et la crise financière mondiale
D'abord publiés par Salomon Brothers et First Boston en 1983, les CMO étaient complexes et impliquaient de nombreux prêts hypothécaires. Pour de nombreuses raisons, les investisseurs étaient plus susceptibles de se concentrer sur les sources de revenus offertes par les sociétés de gestion collective que sur la santé des prêts hypothécaires sous-jacents eux-mêmes. En conséquence, de nombreux investisseurs ont acheté des CMO pleines d’hypothèques à risque, d’hypothèques à taux ajustables, d’hypothèques détenues par des emprunteurs dont le revenu n’avait pas été vérifié au cours du processus de demande, ainsi que d’autres hypothèques à risque comportant un risque de défaillance élevé.
L'utilisation des OCM a été critiquée en tant que facteur déclencheur de la crise financière de 2007-2008. La hausse des prix des logements a fait que les prêts hypothécaires ressemblaient à des investissements irréprochables, incitant les investisseurs à acheter des CMO et autres MBS, mais les conditions du marché et de l'économie ont entraîné une hausse des saisies et des risques de paiement que les modèles financiers ne prédisaient pas avec précision. Les conséquences de la crise financière mondiale ont entraîné une réglementation accrue des titres adossés à des créances hypothécaires. Plus récemment, en décembre 2016, la SEC et la FINRA ont introduit une nouvelle réglementation qui atténue le risque de ces titres en créant des exigences de marge pour les transactions des agences couvertes, y compris les obligations hypothécaires garanties.
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