Déduire les intérêts sur votre deuxième hypothèque
Le gouvernement fédéral comprend que les hypothèques sur l'habitation constituent le fardeau financier le plus lourd que de nombreux Américains devront assumer au cours de leur vie. Afin de fournir une pause (et probablement d'encourager les gens à participer au marché immobilier), l'Internal Revenue Service (IRS) permet aux contribuables de prélever des déductions sur les intérêts payés sur leurs emprunts hypothécaires.
Mais que se passe-t-il si vous contractez un prêt hypothécaire pour résidence secondaire ? Est-ce que vous l'utilisez pour quoi? Pouvez-vous simplement déduire les intérêts indéfiniment?
Nous examinerons en détail les conséquences fiscales de la prise d'une deuxième hypothèque, en vous expliquant comment calculer votre déduction sur vos impôts et en soulignant diverses restrictions et pièges.
Les bases
Tout d'abord, vous devez comprendre ce qui constitue une "maison qualifiée" (celle sur laquelle s'applique une déduction des intérêts hypothécaires) et comment l'IRS définit les "intérêts hypothécaires" et la "dette hypothécaire".
Pour commencer, une "maison qualifiée" désigne soit votre résidence principale où vous vivez normalement, soit une résidence secondaire. Les maisons mobiles, les caravanes résidentielles, les appartements et les bateaux sont tous admissibles, pour autant qu’ils disposent de «moyens de dormir, de cuisiner et de toilettes», comme le dit la publication IRS 936.
Si vous possédez trois biens ou plus, vous ne pouvez en revendiquer que deux, respectivement, votre résidence principale et votre résidence principale pour une année donnée. S'il vous arrive de vendre l'une des maisons que vous revendiquiez au cours de cette année, vous pouvez alors considérer une autre propriété comme votre résidence principale ou secondaire pour le reste de l'année.
Si vous demandez des déductions sur une maison qui sert également d’autre chose, comme un immeuble locatif ou un bureau, des règles et des calculs nuancés entrent en jeu, en ce qui concerne le temps que vous occupez les lieux. Vous pouvez vous référer à des détails ici, mais en règle générale, si vous louez une résidence secondaire, vous devez y vivre au moins 14 jours ou plus de 10% de la durée de la location sur un an (la durée la plus longue étant retenue). pour pouvoir déduire les intérêts hypothécaires sur elle. (Si vous n'y habitez pas du tout, vous êtes locateur et toute une série de règles différentes entrent en jeu: voir Déductions fiscales pour les propriétaires d'immeubles locatifs ).
L'intérêt hypothécaire ne s'applique qu'aux intérêts payés sur les prêts qui utilisent votre maison en garantie. Ceci comprend:
- Première hypothèque et deuxième hypothèque
- Lignes de crédit
- Prêts sur valeur nette
L'IRS décrit trois catégories de dette hypothécaire. Celles-ci varient en fonction du moment où vous avez contracté la dette et de l’utilisation du produit:
- La dette avec droits acquis fait référence aux prêts hypothécaires garantis par votre maison au plus tard le 13 octobre 1987 (après l’entrée en vigueur des règles fiscales en vigueur).
- La dette d'acquisition de maison fait référence aux emprunts hypothécaires contractés après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisés pour acheter, construire ou améliorer votre maison (c.-à-d. Des rénovations, des réparations, etc.).
- Par dette ou prêt sur valeur domiciliaire, on entend les emprunts hypothécaires contractés après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisés à d'autres fins non liées à la résidence, comme le financement de frais de scolarité, d'une voiture neuve, de vacances ou de tout autre chose sans rapport avec acheter, construire ou améliorer une maison.
Les déductions
Cela dépend du type de dette que vous avez déjà - et du montant supplémentaire que vous souhaitez assumer. Si vous êtes marié et déclarez ensemble, vous ne pouvez déduire des intérêts que sur des créances d’acquisition d’une maison d’un montant égal ou inférieur à un million de dollars et sur une dette globale sur des créances de 100 000 dollars ou moins. Si vous êtes célibataire ou marié et déposez vos déclarations séparément, vos limites s'élèvent à 500 000 USD pour la dette d'acquisition et à la dette nette immobilière de 50 000 USD, respectivement.
En d’autres termes, si votre hypothèque ou vos hypothèques sont utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre maison principale et / ou secondaire (ce qui en fait une dette d’acquisition de maison) et qu’elles totalisent 1 million de dollars, vous pouvez déduire tout ce que vous avez payé en intérêts. Par exemple, si vous avez un taux d'intérêt de 4% sur chacun des deux prêts hypothécaires qui totalisent un million de dollars, vous pouvez déduire tous vos paiements d'intérêts annuels de 40 000 $.
Toutefois, si votre dette d'acquisition de maison est de 2 millions de dollars, vous ne pourrez alors déduire que la moitié du total des intérêts que vous avez payés sur des prêts hypothécaires de 2 millions de dollars au cours de cette année. Si ces mêmes taux d'intérêt de 4% s'appliquaient, vous ne pourriez alors déduire que 40 000 $ au lieu des 80 000 $ que vous avez vraisemblablement versés en intérêts cette année-là. (Ceci est quelque chose à considérer pour toute personne essayant de financer une propriété à sept chiffres. Voir Jumbo Vs. Hypothèques conventionnelles: comment elles diffèrent .)
Bien que cette limite ne s'applique pas aux dettes bénéficiant de droits acquis, vous ne pourrez pas prendre de déductions supplémentaires sur les nouveaux prêts hypothécaires si votre dette excédée dépasse déjà 1 million de dollars. Que se passe-t-il si vous n’avez que 900 000 $ de dette avec droits acquis? Dans ce cas, vous ne pouvez déduire des intérêts que pour une dette supplémentaire de 100 000 $ correspondant à l’acquisition d’une maison.
Au moins, c'est la règle générale. L'IRS fournit une feuille de calcul permettant de déterminer votre taux d'intérêt hypothécaire déductible.
La paperasse
Tant que vous avez payé au moins 600 $ en intérêts hypothécaires, vous recevrez un avis de votre créancier hypothécaire (c'est habituellement le formulaire 1098) quelques mois avant la date de production de la déclaration de revenus. En plus du montant en dollars de vos paiements annuels, ce relevé d'intérêts hypothécaires indiquera également les primes d'assurance versées et les points déductibles versés (si vous avez acheté une maison cette année-là). Une fois que vous avez ce document en main, vous l’utiliserez pour remplir votre déclaration de revenus sur le formulaire 1040, annexe A (déductions détaillées).
Avec les dettes d’acquisition de maison et la dette nette, combinées, vous pouvez techniquement emprunter 1, 1 million de dollars contre votre maison. Toutefois, si vous avez des dettes supplémentaires qui dépassent ce seuil, vous pourrez éventuellement déduire les intérêts si ces produits ont été utilisés pour une dépense admissible, telle qu'un investissement (également déclaré à l'Annexe A) ou une entreprise (Annexe C ou C-EZ).
Refinancement, points et primes
Si vous refinancez une hypothèque, y compris la deuxième, vous pouvez alors demander le nouveau prêt en tant que dette d'acquisition du logement à concurrence du principal de l'emprunt précédent. Tout ce qui précède sera traité comme une dette sur valeur nette.
De plus, si vous payez des points sur la nouvelle hypothèque, vous pouvez les déduire sur la durée du prêt. En supposant que vous refinanciez une nouvelle hypothèque de 30 ans, vous pouvez déduire chaque année 1/30 de ce que vous avez payé en points. Si vous n'avez pas encore déduit tous les points au moment de la vente ou du refinancement de la maison, vous pouvez déduire le solde en une fois pour cette année. Vous déposerez la déduction à l'annexe A, formulaire 1040, ligne 12.
Tant que votre revenu brut ajusté ne dépasse pas 109 000 $ (ou 54 500 $ si vous êtes marié et produit séparément), vous pouvez également déduire une partie ou la totalité de vos primes d'assurance-prêt hypothécaire. Cela entrerait dans votre catégorie "dette d'acquisition".
Le résultat final
Les règles fiscales sont compliquées, on ne peut le nier, mais si vous agissez correctement, les dispositions pourraient vous faire économiser des milliers de dollars par an. Assurez-vous de consulter un fiscaliste qualifié avant de décider de contracter une deuxième hypothèque.