Defeasance réduit les frais immobiliers commerciaux

Les investisseurs en immobilier commercial qui préfèrent le financement par emprunt à taux fixe doivent parfois payer des pénalités de remboursement anticipé lorsqu'ils règlent leur dette avant la date d'échéance de leur prêt. Parmi les différentes options de remboursement anticipé, la défaisance est celle qui offre la plus grande flexibilité et des gains financiers potentiels lorsque les taux d’intérêt sont à la hausse.

Qu'est ce que la Defeasance?

La défaisance, comme son nom l'indique, est une méthode permettant de réduire les frais exigés lorsqu'un emprunteur décide de rembourser par anticipation un prêt immobilier commercial à taux fixe. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l'option de désendettement permet à l'emprunteur d'échanger un autre actif générant des flux de trésorerie contre la garantie initiale du prêt.

La nouvelle garantie (généralement des titres du Trésor) est généralement beaucoup moins risquée que les actifs immobiliers commerciaux initiaux. Dans ce scénario, le prêteur est beaucoup mieux loti car il reçoit le même flux de trésorerie et reçoit en retour un investissement bien mieux ajusté en fonction du risque. Bien que l'avantage de la défaisance pour le prêteur soit évident, les emprunteurs peuvent également en tirer un avantage considérable. Si les taux d'intérêt sur les prêts atteignent un taux supérieur à celui de l'hypothèque, les emprunteurs peuvent créer de la valeur et mettre de l'argent dans leurs poches lors du remboursement anticipé. Étant donné que la défaisance est une option offerte lors de la négociation d’un prêt immobilier commercial, les emprunteurs doivent l’envisager afin de préserver la possibilité de créer de la valeur avec leur financement.

Raison d'être de Defeasance

Les prêts immobiliers commerciaux à taux variable sont un moyen approprié de financer des besoins à court terme tels que la construction ou le financement-relais, qui sont des capitaux prêtés aux propriétaires immobiliers en phase de cession-bail; il est remboursé lorsque la propriété génère des flux de trésorerie.

Bien que le risque de taux d’intérêt soit élevé et qu’il n’y ait pas de limite au désavantage financier, certains emprunteurs auront recours à un financement à long terme et à taux variable. Cela se produit souvent lorsqu'il existe une forte probabilité qu'une propriété générant des flux de trésorerie soit vendue avant l'échéance du prêt.

Les emprunteurs ont recours au financement à taux variable pour plusieurs raisons. Une des raisons importantes est de contourner les pénalités de remboursement anticipé imposées aux prêteurs sur les remboursements anticipés de dettes à taux fixe. En ce qui concerne les financements à taux variable, les prêteurs ne courent pas de risque de réinvestissement car les taux d’emprunt fluctuent avec le marché. Une fois remboursés, les fonds peuvent être prêtés à nouveau, aux mêmes taux du marché.

Risques pour les prêteurs

Le financement à taux fixe peut générer des pertes financières ou réduire le rendement du prêteur lorsque le capital est remboursé, puis prêté à des taux de marché moins élevés. En raison du risque de réinvestissement potentiel, les prêteurs exigent généralement une pénalité de remboursement anticipé de la part de ceux qui empruntent à un taux fixe. À l'origine, les prêteurs avaient besoin d'un «maintien du rendement», qui obligeait les emprunteurs à payer le différentiel de taux (entre le taux de prêt et le taux du marché en vigueur) sur le capital prépayé pour la période restant à courir jusqu'à l'échéance du prêt. En raison des opportunités et des coûts financiers associés à la création de nouveaux actifs hypothécaires, la défaisance a été conçue comme un moyen d’éliminer les risques de réinvestissement et la nécessité de rembourser le capital prépayé.

La défaisance permet aux emprunteurs de remplacer la garantie de leurs emprunts par des actifs offrant les mêmes flux de trésorerie que l'emprunt initial. Cet échange d'actifs permet aux prêteurs de continuer à recevoir le rendement prévu tout au long de la durée du prêt sans avoir à rechercher de nouvelles opportunités de prêt pour remplacer le capital prépayé. Comme mentionné précédemment, l'échange d'un actif moins risqué (les bons du Trésor américains à la place d'un bien immobilier commercial) réduit le risque global lié à l'investissement du prêteur. Ceci est un avantage encore plus grand pour les institutions qui titrisent ces hypothèques. En augmentant la probabilité que les investisseurs reçoivent tous les paiements contractés d’intérêts et de principal, la défaisance augmente considérablement la valeur des titres adossés à des créances hypothécaires, ainsi que les bénéfices des prêteurs.

Avantages et enjeux pour les emprunteurs

Contrairement au maintien du rendement, le désendettement offre un potentiel de hausse pour les emprunteurs lorsque les taux du marché dépassent le taux de prêt contracté. Le maintien du rendement est considéré comme une pénalité, car les emprunteurs sont soumis à un type de paiement, quelle que soit la direction dans laquelle les taux du marché évoluent. Il est généralement structuré comme le plus élevé des calculs de maintien du rendement ou un pourcentage du montant payé d'avance. Comme la défaisance nécessite l'achat de bons du Trésor, la fluctuation des taux a une incidence directe sur le coût de ces actifs et détermine si la défaisance sera un coût ou une aubaine lors du paiement anticipé.

Dans la plupart des cas, la défaisance implique l'achat d'obligations du Trésor ayant des échéances égales à la durée restante du prêt, avec des taux de coupon qui fournissent le revenu nécessaire pour compenser les paiements périodiques d'intérêts et de principal contractés. Ces obligations sont ensuite attribuées à une fiducie de désendettement qui transmet les flux de trésorerie périodiques au prêteur jusqu'à l'échéance des obligations. Selon la différence entre les taux des obligations nécessaires à la libération des prêts et les taux du marché, les obligations du Trésor se négocieront contre une réduction ou une prime.

Lorsque les taux augmentent, les obligations du Trésor (ou tout investissement à revenu fixe) perdent de la valeur et deviennent moins chères. Lorsque cela se produit, les emprunteurs sont en mesure d'acheter les obligations nécessaires à un prix inférieur à ce qui est nécessaire pour rembourser le prêt par anticipation, ce qui leur permet de disposer d'espèces supplémentaires. À l'inverse, lorsque les taux baissent, les investissements en titres à revenu fixe deviennent plus coûteux. Cela oblige l’emprunteur à payer un montant supérieur au solde du prêt lors du remboursement anticipé. À la baisse, le calcul du maintien du rendement se traduira par le même montant de capital supplémentaire nécessaire pour libérer le prêt. Cela ne prend pas en compte les coûts de transaction qui seraient engagés pour acheter les obligations nécessaires à la libération du prêt. Ces coûts varient en fonction de l'écart acheteur-vendeur ou des forces de l'offre et de la demande pour les obligations. En revanche, la défaisance est bénéfique alors que le maintien du rendement nécessitera encore une pénalité.

L'option de désavantage offre aux emprunteurs à taux fixe des avantages par rapport à ceux qui choisissent le maintien du rendement ou un financement à long terme à taux variable. C’est une bonne décision tactique pour les emprunteurs qui estiment avoir l’habileté de prévoir les fluctuations des taux d’intérêt. C'est également un bon choix pour les investisseurs immobiliers qui savent qu'ils seront obligés de vendre leurs propriétés à court terme, mais qui s'inquiètent des augmentations potentielles du service de la dette s'ils optent pour une dette à taux variable.

Les emprunteurs qui utilisent une dette au niveau du portefeuille (un prêt garanti par plusieurs propriétés commerciales) constatent que les prêteurs vont parfois demander aux emprunteurs de rembourser un pourcentage du prêt supérieur à la contribution de la valeur de l'actif au portefeuille. Cette situation survient lorsque le prêteur estime qu'un emprunteur vend un actif moins risqué que les actifs restants du portefeuille. Étant donné que le portefeuille devient plus risqué, moins il possède d'actif, les prêteurs exigeront un montant de remboursement anticipé qui les compensera pour le plus grand risque supporté, ce qui permettra de réduire efficacement l'effet de levier sur le portefeuille restant et de réduire le rendement obtenu par l'investisseur.

Étant donné que la défaisance entraîne l'échange d'un actif moins risqué que la garantie, les emprunteurs peuvent conserver le même pourcentage de dette dans le portefeuille après la vente d'un actif. Avec l’accord du prêteur, il peut être possible d’augmenter le pourcentage de la dette sur les actifs restants lors de l’exécution de la libération.

Un autre avantage pour les emprunteurs est que les prêteurs n’exigent généralement aucun type de paiement, que ce soit au départ ou en augmentant les taux d’emprunt, pour pouvoir bénéficier de l’option de compensation. Si les taux augmentent, il y a un potentiel de création de valeur pour l'emprunteur; par conséquent, il est concevable que les prêteurs puissent demander une indemnité pour la vente de l'option.

Le résultat final

Les emprunteurs doivent connaître leurs options de remboursement anticipé afin de prendre les bonnes décisions en matière de gestion des actifs. Par exemple, en période de hausse importante des taux d’intérêt, il peut être préférable de vendre un actif commercial sous-optimal en raison de la valeur créée par la libération du prêt. En revanche, il peut être judicieux de conserver un actif, même après optimisation de la valeur. Le temps restant sur le prêt au moment du remboursement anticipé influence directement les coûts de remboursement anticipé. Toutes choses étant égales par ailleurs, les pénalités de remboursement anticipé se dissipent avec le temps.

Lorsqu'ils négocient les conditions d'un prêt immobilier commercial, les emprunteurs doivent demander la possibilité de compenser leurs emprunts à taux fixe, même s'ils n'ont pas l'intention de rembourser à l'avance l'obligation avant l'échéance. L’avantage indéniable que la défaisance offre par rapport aux autres options de remboursement anticipé est considérable en raison de sa capacité à créer un événement générateur de revenus lorsque les taux d’intérêt du marché augmentent. Il est concevable que, pendant les périodes de hausse des taux d’intérêt, les propriétaires immobiliers qui préfèrent un financement à taux fixe puissent générer des plus-values ​​sur leurs créances, ce qui peut largement compenser les baisses de la valeur immobilière. Les investisseurs qui utilisent un effet de levier financier pour acheter un bien immobilier à fixer puis à vendre devraient envisager un financement à taux fixe avec option de désendettement comme une alternative attrayante au financement à court terme et à taux variable.