L'équité dépouillant laisse les créanciers les mains vides

Le démembrement des actions - le processus de réduction de la valeur nette d'un actif immobilier - est l'une des stratégies de protection des actifs les plus anciennes. Essentiellement, il s’agit de grever une propriété de dette de telle sorte que les créanciers n’ont que peu ou pas d’équité à acquérir. En donnant à une autre partie une réclamation contre le bien, les propriétaires conservent le contrôle des flux de trésorerie et de l'utilisation de l'actif, tout en rendant le bien peu attrayant pour ceux qui cherchent à perfectionner tout type de jugement juridique. Bien qu’il s’agisse d’une approche apparemment simple, certaines conditions doivent être remplies pour assurer son efficacité. Divers moyens d’exécuter cette stratégie procurent des avantages croissants aux propriétaires.

Principes de base du dénudage d'équité

Ne pas confondre avec l'escroquerie, le démembrement des actions ou la constitution de garantie, afin de protéger la propriété des actifs immobiliers en rendant les avoirs de ces actifs sans valeur aux yeux des créanciers. Bien qu'il existe de nombreuses stratégies différentes de suppression d'actions, elles impliquent toutes de contrôler des actifs immobiliers sans y avoir de participation importante. En rendant l’équité dans la propriété difficile ou coûteuse à obtenir, les propriétaires espèrent protéger leurs maisons et autres biens de la saisie au cours d’une procédure judiciaire. L'idée est simple: garder le contrôle et la jouissance d'une propriété, tout en laissant peu ou pas d'équité à un créancier. (Pour plus, lisez Éviter les escroqueries liées à la forclusion .)

Dans le même temps, comme pour tout type de stratégie de protection des actifs, le démembrement d’actions doit être effectué bien avant le moment où la protection est requise. L'exécution de toute stratégie de projection d'actifs au cours d'une procédure judiciaire sera généralement considérée comme inappropriée par les tribunaux. Par exemple, essayer de mettre des actifs au nom de quelqu'un d'autre serait considéré comme un transfert frauduleux, effectué dans le seul but de cacher des actifs.

Traditionnellement, la forme la plus répandue de démembrement d’équité (dénommé "démembrement de conjoint") consistait à renoncer au titre de propriété du conjoint, qui risquait moins d’être poursuivi en justice pour des raisons financières. Cette stratégie, auparavant efficace, n’est plus utilisée, car le divorce représente désormais une plus grande menace pour les biens qu’un passif juridique.

Utiliser des HELOC

De nos jours, le moyen le plus courant de réduire la probabilité de saisie consiste à emprunter sur l'actif et à donner à une autre partie un privilège sur le titre de créance. La forme d'emprunt la plus courante est la ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Avec un HELOC, le prêteur reçoit un privilège sur les capitaux propres de la propriété, qui sert de garantie pour le prêt. Même un prêt participatif non capitalisé réduira considérablement les capitaux propres inscrits dans les livres sans créer de risque significatif pour l'emprunteur. La plupart des marges de crédit en actions ne facturent pas de frais pour ne pas utiliser les fonds et sont très peu coûteuses (voire gratuites) à mettre en place. Grâce aux HELOC, il est beaucoup plus difficile et coûteux pour un créancier d’obtenir l’équité réelle d’un bien immobilier, et dissuadera souvent les créanciers d’engager des poursuites, sans affecter le flux de trésorerie de l’emprunteur.

Placer un HELOC non capitalisé sur un bien immobilier est la première ligne de défense de tout bien immobilier; Il constitue également une source de financement pouvant être utilisée en cas d’urgence ou d’obligation financière imprévue. Si ce financement n’est pas financé, le HELOC n’ajoutera aucun risque financier sous la forme d’intérêts ou de remboursements de capital requis. Étant donné que les créanciers ne peuvent pas dire le montant réellement dû à la banque, cette stratégie peut dissuader une partie de s'en prendre à la propriété, mais l'est moins si le créancier décide d'aller au tribunal.

Tirant une deuxième hypothèque

Un moyen de protection plus efficace, bien que plus risqué, consiste à utiliser des prêts capitalisés sous la forme d'une HELOC ou d'une deuxième hypothèque. Lorsque le prêt est financé, le prêteur reçoit un privilège prioritaire, c’est-à-dire une créance sur les capitaux propres pour le montant emprunté, qui annule le jugement de tout créancier. Dans ce cas, la valeur nette réelle du bien emprunté est réduite du montant du capital emprunté, qui ne peut être recouvré par des moyens légaux, ce qui réduit encore la motivation du créancier à poursuivre.

Utilisation d'exemptions Homestead

De nombreux États ont des exemptions de propriété familiale, qui limitent le montant de la valeur nette d'une maison qu'un créancier peut saisir pour s'acquitter d'une obligation financière. Cependant, pour la plupart des gens, l'exemption relative à la propriété familiale ne protégera qu'une fraction de la valeur nette de la maison. Par exemple, une maison de 400 000 dollars sans hypothèque et une exemption de maison de 100 000 dollars auraient des capitaux propres de 300 000 dollars exposés à des réclamations légales potentielles. Dans cette situation, il serait logique de conserver un type de prêt sur la propriété, afin que les capitaux propres ne dépassent jamais 100 000 $. Si quelque chose se passait et si un jugement était inscrit, un créancier examinerait les registres de la propriété, évaluerait la valeur de la maison et déciderait que des poursuites judiciaires coûteuses auraient peu à gagner.

Cependant, le problème du financement du prêt est double. Premièrement, le propriétaire doit trouver une utilisation du capital qui sera tout aussi productive, voire plus, que l’investissement dans des biens immobiliers. Deuxièmement, le propriétaire doit être en mesure de maintenir le prêt par le biais des paiements mensuels de capital et d’intérêts requis, ou de la saisie du risque par le prêteur. Il existe de nombreux comptes de propriétaires qui récupèrent leurs propriétés pour obtenir du capital et les investissent dans le marché boursier. Célébrée sur les marchés haussiers, cette stratégie a alimenté les taux de forclusion pendant les périodes prolongées de déclin du marché. Lorsqu'on envisage cette stratégie, la plupart des gens ne réfléchissent pas à la manière d'utiliser ou d'investir correctement le produit qu'ils ont retiré de leurs propriétés. (Pour des informations de base, consultez notre dossier spécial sur Investopedia: les prêts hypothécaires à risque .)

Stratégie de prêts amicaux

Pour réduire le risque de verrouillage, certains propriétaires contractent un prêt amical auprès d'une entreprise ou d'une fiducie contrôlée par une connaissance personnelle. En raison de la relation personnelle, les propriétaires supposent que le prêteur n’excluera pas en cas de retard ou de non-paiement du prêt. Bon nombre de ces prêts amicaux sont finalement considérés comme frauduleux, car ils ne semblent pas authentiques.

Bien que chaque juridiction ait ses propres règles spécifiques, le prêt doit être consenti pour un objectif économique spécifique, doit être correctement documenté et le privilège hypothécaire doit être déposé. Plus important encore, les paiements de capital et d’intérêts doivent être effectués à temps et conformément aux documents du prêt. De nombreux emprunts contractés pour la protection de la propriété sont rejetés par les tribunaux car l’emprunteur n’a jamais effectué ou documenté le paiement de prêts hypothécaires.

Collatéralisation croisée

La garantie croisée est une autre stratégie de protection des actifs qui pèse sur les capitaux propres d'une propriété, ces capitaux étant utilisés en garantie de multiples autres actifs. Même si elle ne comporte pas de privilège en cours, elle ne peut pas être attachée car elle protège les intérêts d’un autre prêt ou d’une autre garantie.

Voici comment cela fonctionne: supposons que deux sociétés appartenant au même groupe possèdent des propriétés. La société n ° 1 consent un prêt à la société n ° 2 et utilise ses biens en garantie. La société n ° 2 utilise ensuite le produit du prêt pour octroyer un prêt équivalent à la société n ° 1 et met en gage ses biens en garantie. Sans aucune somme d'argent sortant du même groupe de propriété, les deux propriétés ont des privilèges de propriété et sont maintenant protégées des créanciers. Si la société n ° 1 est poursuivie et qu'un jugement est obtenu contre la propriété, celle-ci peut toujours être utilisée sans problème.

En fin de compte, lorsqu’il est vendu, le produit sert à rembourser le prêt hypothécaire existant, laissant ainsi au créancier aucun recours à l’égard de la propriété. Bien que ce soit un exemple très simpliste et transparent, des structures plus complexes, faisant appel à des entités offshore et à des fiducies privées, sont souvent utilisées pour empêcher les créanciers de déterminer avec précision le véritable propriétaire ou de prouver que les transactions ne sont pas de bonne foi.

Sociétés immobilières

Posséder un bien locatif est une entreprise à haut risque. Il est très difficile de protéger l’actif de la responsabilité légale de posséder et de gérer l’immeuble. Cependant, en utilisant des sociétés à responsabilité limitée en immobilier, les propriétaires ont trouvé une méthode pour protéger leurs autres actifs de leurs activités immobilières et vice-versa. En étant propriétaire d'une propriété au sein d'une LLC à un seul actif, seule la propriété elle-même peut être poursuivie, ce qui isole les propriétaires d'autres actifs de la saisie.

Étant donné qu'une LLC est une personne morale, les créanciers qui souhaitent poursuivre le propriétaire ne peuvent que poursuivre l'intérêt du propriétaire dans la LLC. Afin d'isoler davantage les actifs, les sociétés à responsabilité limitée appartenant à un seul actionnaire appartiennent souvent à une société de portefeuille gérée, enregistrée dans un État comme le Nevada, ce qui permet à un ordre d'imputation de constituer l'unique mode d'attaque de l'entité. Étant donné que l'ordre d'imputation permet uniquement aux créanciers d'intervenir en tant que membre, ils ne recevront jamais de distributions de revenus du gestionnaire mais engageront des obligations fiscales; c'est intenable financièrement. Il est intéressant de noter que la plupart des stratégies basées sur LLC suggèrent également de supprimer les fonds propres via un HELOC, en utilisant les fonds pour investir ou mettre à jour d’autres biens immobiliers.

Le résultat final

Dans le cadre d’un plan bien conçu et bien conçu, le démembrement d’équité peut être un outil de protection des actifs très puissant. Il est souvent préférable de l'utiliser avec d'autres stratégies de protection, telles que la structure immobilière LLC, qui protège à la fois la propriété et le propriétaire. Ces stratégies doivent tenir compte de l’utilisation stratégique des produits du prêt et être exécutées bien avant qu’elles ne soient nécessaires, afin d’éviter toute apparence de virement frauduleux par les tribunaux. Comme pour toute stratégie de protection des actifs, un avocat ayant des connaissances dans ce domaine devrait être consulté avant l'exécution de tout prêt ou document légal. (Pour en savoir plus, consultez notre didacticiel sur les bases hypothécaires .)