Définition du prêt FHA 203 (k)
Un prêt FHA 203 (k) est un type de prêt hypothécaire garanti par le gouvernement qui permet à l’emprunteur de contracter un prêt à deux fins: l’achat d’une maison et la rénovation. Un prêt FHA 203 (k) couvre la réhabilitation ou la réparation d’une maison qui deviendra la résidence principale du débiteur hypothécaire. Un FHA 203 (k) est également connu comme un prêt à la construction FHA.
Comment fonctionne un prêt FHA 203 (k)
Le prêt FHA 203 (k) encourage les familles à revenu faible à modéré à acheter des maisons qui ont un besoin urgent de réparations, en particulier des maisons situées dans de vieilles communautés. Le programme permet à une personne d’acheter une maison et de la rénover en une seule hypothèque à taux fixe ou ajustable. Le montant emprunté comprend le prix d'achat de la maison et le coût de la rénovation, matériaux et main-d'œuvre compris.
Le prêt peut également couvrir le financement temporaire du logement (si nécessaire), sous forme de loyer pendant la période de réhabilitation de la maison. Le prêt à double objectif élimine le besoin pour un emprunteur de faire deux demandes distinctes d’hypothèque et d’emprunt pour la rénovation domiciliaire, qui peuvent ne pas être approuvées par la banque ou entraîner un coût combiné plus élevé.
Normalement, les prêteurs ne sont pas disposés à offrir une hypothèque pour une propriété nécessitant des réparations majeures en raison de ses normes de sécurité et de qualité de vie. Les prêts FHA 203 (k), qui sont garantis par le gouvernement, rassurent les établissements de crédit, le coût de la rénovation de la maison étant inclus dans le contrat de prêt hypothécaire. Les frais de rénovation sont placés sur un compte séquestre et décaissés à titre de paiement aux entrepreneurs au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. La rénovation complète de la maison ne devrait pas prendre plus de six mois, comme indiqué dans le guide de la FHA pour un prêt de 203 (k).
Un prêt FHA 203 (k) permet aux personnes à faible revenu d’acheter une maison, en particulier une maison à réparer.
Types de prêts 203 (k)
Il existe deux types de prêts 203 (k): 203 (k) simplifié et 203 (k) standard. Le prêt ne s’applique qu’aux particuliers et aux familles qui ont l’intention de faire de ce bien leur résidence principale. Cela signifie que les investisseurs immobiliers et les nageoires d'habitations ne sont pas admissibles. Le travail effectué doit être confié à un homme à tout faire agréé et ne doit pas être effectué par le débiteur hypothécaire.
Streamline 201 (k): réparations minimes
Une maison qui ne nécessite pas beaucoup de travail serait normalement payée en utilisant le modèle simplifié 203 (k). Cette option n'inclut pas les travaux de structure sur la maison, tels que l'ajout de nouvelles pièces ou l'aménagement paysager, et la maison doit être habitable toute la période de rénovation. Les réparations effectuées dans le cadre de la ligne 203 (k) sont plafonnées à 35 000 dollars.
Norme 2013 (k): travaux approfondis
La norme 203 (k) inclut toutes les réparations importantes et les travaux de structure devant être effectués à la maison sans frais de réparation plafonnés. Le montant minimum pouvant être emprunté est de 5 000 $.
Certaines réparations couvertes par un prêt FHA 203 (k) comprennent la plomberie, les revêtements de sol, la peinture, les systèmes de climatisation et de chauffage, le réaménagement de la salle de bain et de la cuisine, l’amélioration des normes de santé et de sécurité, l’aménagement du paysage, la mise en place d’outils d’accès pour des systèmes de conservation de l’énergie et des remplacements de fenêtres et de portes.
Les rénovations considérées comme extravagantes ou luxueuses (telles que des piscines ou des améliorations qui ne feraient pas partie intégrante de la propriété) ne sont pas couvertes par un prêt FHA 203 (k).
Comment les prêteurs utilisent-ils un prêt FHA 203 (k)?
L'administration fédérale du logement (FHA) a été créée pendant la période de la Grande Dépression, caractérisée par un taux élevé de saisies et de défauts de paiement. La FHA incitait les banques à octroyer des prêts au logement aux personnes à revenu faible ou moyen, aux personnes ayant une cote de crédit médiocre ou aux acheteurs d'une première habitation sans antécédents de crédit. Cela a contribué à stimuler l'économie, car des prêts hypothécaires étaient accordés à des personnes qui ne seraient normalement pas approuvées pour un prêt. Le prêt FHA a été créé pour assurer ces types de prêts hypothécaires, de sorte que dans les cas où l'emprunteur est en défaut, la FHA intervient pour couvrir les paiements, minimisant ainsi le risque de défaillance du prêteur.
Les personnes à revenu élevé préfèrent généralement acheter dans les quartiers les plus récents et les plus développés de la ville. La FHA a introduit le prêt 203 (k) spécifiquement pour inciter les personnes à faible revenu qui ne sont pas éligibles à une hypothèque standard à choisir de vivre dans des quartiers dégradés et à les améliorer.
Obtenir un prêt FHA 203 (k)
Il est important de noter que la FHA n'est pas un prêteur; c'est un assureur hypothécaire. Vous obtenez un prêt FHA 203 (k) en postulant auprès de votre banque, caisse populaire ou autre prêteur. Tous les prêteurs n'offrent pas ces prêts. Pour trouver un prêteur approuvé, voir la recherche de prêteur approuvé par HUD ici.
Ce n'est pas non plus un assureur à domicile ou un fournisseur de garantie. Les acheteurs de maison doivent encore souscrire une assurance habitation et des garanties pour leur maison et leur propriété.
Avantages et inconvénients d'un prêt FHA 203 (k)
Comme pour les autres prêts FHA, un particulier ne peut effectuer qu'un versement initial de 3, 5%. Comme le prêt est assuré par la FHA, les prêteurs peuvent proposer des taux d’intérêt plus bas pour un prêt de 203 (k) par rapport à ce que les emprunteurs peuvent citer ailleurs. Les taux d'intérêt varieront d'un emprunteur à l'autre en fonction de ses antécédents de crédit. Bien que la FHA autorise les individus avec des cotes de crédit aussi basses que 580 à demander un 203 (k), certains prêteurs peuvent exiger un score supérieur de 620 à 640 pour en émettre un. C'est toujours inférieur au score de 720 requis pour un prêt hypothécaire standard.
Cependant, le prêt FHA 203 (k) n’est pas sans coûts. Une prime d'assurance hypothécaire initiale doit être payée tous les mois par l'emprunteur. Des frais d'origines supplémentaires peuvent également être facturés par l'établissement prêteur. Outre les coûts financiers supportés par l'emprunteur, la paperasserie rigoureuse requise et le temps nécessaire pour obtenir des réponses de la part de la FHA et du prêteur sont des facteurs à prendre en compte lors de la candidature à ce programme. Globalement, une personne ayant une faible cote de crédit cherchant à devenir propriétaire d'une maison qui pourrait avoir besoin d'être réparée et modernisée peut se rendre compte que la FHA 203 (k) présente de grands avantages qui dépassent ses coûts.