Normes de propriété minimales de la FHA

Les acheteurs qui envisagent de financer l'achat d'une maison avec un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) reçoivent parfois une mauvaise surprise: ils ne seront pas autorisés à acheter une propriété en particulier car elle ne répond pas aux exigences de la FHA. Pourquoi ces exigences existent-elles, quelles sont-elles, et peuvent-elles être corrigées afin que les acheteurs puissent acheter les maisons qu'ils souhaitent?

Pourquoi la FHA établit des normes minimales de propriété

Lorsqu'un acheteur contracte une hypothèque, la propriété sert de garantie pour le prêt. En d’autres termes, si l’emprunteur cesse de faire les versements hypothécaires, le prêteur hypothécaire finira par saisir et prendre possession de la maison. Le prêteur vendra ensuite la maison pour récupérer autant que possible l'argent restant dû sur le prêt. Le processus de verrouillage a 6 phases.

Exiger que la propriété respecte les normes minimales protège le prêteur. Cela signifie que la propriété devrait être plus facile à vendre et à un prix plus élevé si le prêteur doit la saisir. Dans le même temps, cette exigence protège l'emprunteur: cela signifie qu'il n'aura pas à payer d'emblée des factures de réparation ruineuses et que, dans un lieu de vie fondamentalement sain, l'emprunteur sera davantage incité à effectuer des paiements en période de difficultés financières. garder la maison.

Quelles sont les normes minimales de propriété?

Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), la FHA exige que les propriétés financées avec ses produits de prêt répondent aux normes minimales suivantes:

• Sécurité: la maison doit protéger la santé et la sécurité des occupants.
• Sécurité: la maison doit protéger la sécurité de la propriété.
• Solidité: le bien ne devrait pas présenter de déficience physique ni de conditions pouvant affecter son intégrité structurelle.

HUD décrit ensuite les conditions que la propriété doit remplir pour répondre à ces exigences. Un évaluateur observera l'état de la propriété pendant l'évaluation requise et en rapportera les résultats sur le formulaire d'évaluation de la FHA. L’évaluation des biens immobiliers est l’une des nombreuses exigences que les acheteurs doivent remplir avant de conclure un accord.

Pour les maisons unifamiliales isolées, l'évaluateur est tenu d'utiliser un formulaire appelé Rapport uniforme sur l'évaluation résidentielle. Le formulaire demande à l'évaluateur de décrire les caractéristiques de base de la propriété, telles que le nombre d'étages, l'année de construction, la superficie, le nombre de pièces et l'emplacement. Il demande également à l'évaluateur de "décrire l'état de la propriété (y compris les réparations nécessaires, la détérioration, les rénovations, le remodelage, etc.)", et demande: "Existe-t-il des défauts physiques ou des conditions défavorables qui affectent la qualité de vie, la solidité ou l'intégrité structurelle de la propriété?" Le formulaire d'évaluation des logements en copropriété est similaire, mais comporte des questions spécifiques aux logements en copropriété au sujet des parties communes, de l'association de propriétaires, du nombre de logements occupés par leurs propriétaires, etc. (Voir aussi: Ce que vous devez savoir sur l'évaluation de la maison . )

La FHA n'exige pas la réparation des défauts esthétiques ou mineurs, de l'entretien différé et de l'usure normale si ceux-ci n'affectent pas la sécurité, la sûreté ou la stabilité de la maison. La FHA indique que les exemples de tels problèmes incluent, sans toutefois s'y limiter:

• Rampes manquantes
• Portes de sortie fissurées ou endommagées qui sont par ailleurs utilisables
• Verre de vitre fissuré
• Surfaces de peinture défectueuses dans les maisons construites après 1978 (en raison des risques liés à la peinture au plomb)
• Fuites de plomberie mineures (telles que des robinets qui gouttent)
• Revêtements ou revêtements de sol défectueux (usés jusqu'à la finition, moquette très sale)
• Preuve de dommages causés par des insectes / organismes nuisibles au bois (non actifs) en l'absence de signes de dommages structurels non réparés
• Plans de travail pourris ou usés
• Enduit endommagé de plâtre, de plaques de plâtre ou d'autres matériaux pour murs et plafonds dans les maisons construites après 1978
• Mauvaise finition
• Risques de chute (trottoirs fissurés ou partiellement soulevés, moquette mal installée)
• Vides sanitaires avec débris et déchets
• Absence de surface d'accès tout temps

Cependant, il existe de nombreux domaines dans lesquels la FHA exige que des problèmes soient résolus pour que la vente se termine. Voici quelques-uns des problèmes les plus courants auxquels les acheteurs de maison sont susceptibles de faire face. (Si vous achetez une maison, consultez les principaux conseils aux acheteurs d'une première maison . )

Électrique et chauffage

• La boîte électrique ne doit avoir aucun fil effiloché ou exposé.
• Toutes les pièces habitables doivent disposer d’une source de chaleur qui fonctionne (sauf dans quelques villes sélectionnées avec des hivers doux).

Toits et greniers

• La toiture doit empêcher l'humidité de pénétrer.
• La toiture doit durer au moins deux ans.
• L'évaluateur doit inspecter le grenier à la recherche de problèmes éventuels liés à la toiture.
• Le toit ne peut pas avoir plus de trois couches de toiture.
• Si l'inspection révèle la nécessité de réparer le toit et que celui-ci comporte déjà trois couches de toiture ou plus, la FHA exige un nouveau toit.

Chauffe-eau

Le chauffe-eau doit être conforme aux codes du bâtiment locaux et doit être transmis à la propriété.

Dangers et nuisances

Un certain nombre de conditions relèvent de cette catégorie. Ils incluent, mais ne sont pas limités à ce qui suit:

• Sol contaminé
• Proximité d'un site de déchets dangereux
• Puits de pétrole et de gaz situés sur la propriété
• Circulation dense
• Bruit et dangers de l'aéroport
• Autres sources de bruit excessif
• La proximité de quelque chose qui pourrait exploser, comme une conduite de pétrole à haute pression
• Proximité des lignes à haute tension
• Proximité d'une tour de transmission radio ou télé

Accès à la propriété

La propriété doit offrir un accès sûr et adéquat aux piétons et aux véhicules, et la rue doit présenter une surface praticable en tout temps, de sorte que les véhicules d'urgence puissent accéder à la propriété quelles que soient les conditions météorologiques.

Solidité structurelle

Toutes les conditions structurelles défectueuses et toute autre condition pouvant entraîner des dommages structurels futurs doivent être corrigées avant que la propriété puisse être vendue. Ceux-ci incluent une construction défectueuse, une humidité excessive, des fuites, une pourriture, des dégâts de termites et une tassement continu. (Pour plus de conseils sur l’achat d’une maison, lisez 10 pires erreurs commises par un premier acheteur.)

Amiante

Si une zone de la maison contient de l’amiante qui semble endommagée ou se dégrade, la FHA doit faire l’objet d’une nouvelle inspection par un professionnel de l’amiante.

Salle de bain

La maison doit avoir des toilettes, un lavabo et une douche. (Cette exigence peut sembler idiote, mais vous seriez surpris de voir ce que les gens emporteront avec eux quand ils seront saisis et quels vandales vont voler une maison vacante.)

appareils électroménagers

Des preuves anecdotiques suggèrent que la FHA exige que les propriétés possèdent des appareils de cuisine en état de fonctionnement, notamment un poêle en état de fonctionnement. Cependant, les documents FHA ne mentionnent aucune exigence concernant les appareils.

Ce n'est pas une liste exhaustive. Pour plus d’informations, consultez le Guide de référence du centre d’accession à la propriété (HOC) du ministère du Logement et du Développement urbain.

Remèdes aux acheteurs d'habitations pour des propriétés inférieures aux normes minimales

Que peut faire un acheteur après être tombé amoureux d’une propriété qui a l’un de ces problèmes potentiellement destructeurs?

La première étape devrait être de demander au vendeur de faire les réparations nécessaires. Si le vendeur n'a pas les moyens de réparer, le prix d'achat peut peut-être être augmenté afin que les vendeurs récupèrent leur argent à la clôture. Habituellement, la situation est inversée: si une propriété a des problèmes importants, l’acheteur demandera un prix inférieur pour compenser. Toutefois, si le prix de la propriété est déjà inférieur au prix du marché ou si l’acheteur le souhaite suffisamment, vous pouvez augmenter le prix pour que les réparations soient terminées et la transaction clôturée pourrait être une option.

Si le vendeur est une banque, il se peut qu'il ne souhaite pas effectuer de réparations. Dans ce cas, l'affaire est morte. La propriété devra aller à un acheteur au comptant ou à un acheteur non FHA dont le prêteur leur permettra d'acheter la propriété dans l'état actuel.

De nombreux acheteurs de maison devront simplement continuer à chercher jusqu'à ce qu'ils trouvent une meilleure propriété répondant aux normes de la FHA. Cette réalité peut être frustrante, en particulier pour les acheteurs disposant de fonds limités et de propriétés limitées dans leur gamme de prix. Malheureusement, c'est parfois la seule solution.

Certains acheteurs peuvent être en mesure d'obtenir l'approbation d'un produit de prêt différent. Un prêt non-FHA peut offrir plus de marge de manœuvre quant à l'état de la propriété, mais le prêteur aura toujours ses propres exigences. Ce n'est donc pas une garantie. Une autre option consiste à demander un prêt FHA 203 (k), ce qui permet d’acheter une maison qui présente des problèmes importants. (Pour en savoir plus, consultez l’introduction au prêt FHA 203 et demandez un prêt FHA 203.)

Le résultat final

Les prêts FHA permettent aux emprunteurs d'accéder plus facilement à une hypothèque, mais ils ne facilitent pas nécessairement l'achat d'une propriété. De nombreux acheteurs de maison devront simplement continuer à chercher jusqu'à ce qu'ils trouvent une meilleure propriété qui satisfera aux normes de la FHA - un processus qui peut être frustrant, en particulier pour les acheteurs disposant de fonds limités et de peu de propriétés dans leur gamme de prix.

Toutefois, les emprunteurs FHA qui savent à quoi s’attendre lors d’un achat à domicile peuvent limiter leur recherche aux biens susceptibles de respecter les directives de la FHA, ou au moins éviter de placer leurs espoirs sur un bien immobilier bien entretenu avant de le faire évaluer. (Pour une lecture connexe, consultez l’ achat d’une maison saisie de biens) et Notions de base sur l'hypothèque.)