Crise financière + 10: Où sont les prix des maisons maintenant?

Dix ans se sont écoulés depuis l'effondrement de Lehman Brothers et la crise financière qui a suivi, et l'économie semble prospérer. Le marché boursier vient d'établir un record pour la plus longue course haussière de l'histoire moderne après 3 453 jours - près de neuf ans et demi - sans correction majeure. Au début de l’année, le taux de chômage aux États-Unis a chuté à 3, 8%, son plus bas niveau en 18 ans.

Le logement était au cœur de la crise qui a provoqué la grande récession. Mais à présent, le marché immobilier est lui aussi très actif: les prix sont en hausse, les stocks sont en baisse et les normes de prêt se sont assouplies, ce qui permet à davantage de personnes d'obtenir des prêts hypothécaires. Selon un récent article publié sur le blog de FICO Research: «La première tendance évidente observée en ce qui concerne les nouveaux prêts hypothécaires est qu’au fur et à mesure que nous nous éloignons de la Grande Récession, les critères de souscription semblent s’être assouplis et qu’un plus grand nombre de consommateurs obtiennent des prêts hypothécaires. ”

Crise du logement 101

Malgré tout, ces 10 années de logement ont été chaotiques. Rappelez-vous les pratiques de prêt de mauvaise qualité qui ont contribué à déclencher la crise: une débauche de logements dans la perspective de l'effondrement a incité les prêteurs à octroyer des prêts à quiconque souhaitant signer sur la ligne pointillée - même si l'individu ne pouvait clairement pas rembourser - seulement remplir l'inventaire excédentaire. Les prêts NINJA, accordés à des emprunteurs sans revenu, sans emploi ni actif, étaient endémiques, et le prêt hypothécaire à taux ajustable à taux ajustable (ARM) 2/28 largement émis a mis les emprunteurs sur le point de faire faillite. Ces prêts ont procuré aux emprunteurs un taux de «teaser» inférieur au marché pendant les deux premières années, après quoi les intérêts ont grimpé à un taux plus élevé, rendant souvent les paiements inabordables.

Entre le premier trimestre de 2006 et 2012, ces prêts hypothécaires à haut risque ARM présentaient un taux de début de forclusion supérieur - de loin - aux prêts prime fixes, prêts préférentiels ARM, prêts à taux fixe et prêts FHA, comme le montre le graphique ci-dessous de la Mortgage Bankers Association. Les bras subprimes avaient également les taux de défaillance les plus élevés au cours de la même période.

La dette résultant de ces prêts a été reconditionnée en produits de placement, y compris des titres adossés à des créances hypothécaires, qui ont été vendus à des banques, des fonds spéculatifs, des sociétés d’assurance, des fonds de pension et même à des particuliers fortunés. Lorsque les emprunteurs ont commencé à faire défaut sur leurs prêts, il était désastreux pour toute institution financière (ou tout particulier) qui achetait ou vendait des titres adossés à des créances hypothécaires. Les retombées ont contribué à bouleverser l'ensemble du secteur financier. Le marché boursier s'est effondré, les banques ont fait faillite, les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche et des millions de personnes ont perdu leur emploi, ce qui constitue un gros inconvénient pour leur retraite et leur maison.

Prix ​​de la maison aujourd'hui

L'indice national des prix de l'immobilier a culminé en avril 2006, atteint son plus bas niveau en mars 2011 - environ deux ans après la fin officielle de la récession - et a atteint son pic en octobre 2017, selon un rapport spécial de la société de données immobilières CoreLogic. Le Nevada a connu la plus forte baisse au cours de la récession, avec une baisse de 60% du prix des maisons. L'Arizona et la Floride n'étaient pas loin derrière avec des baisses respectives de 51% et 50%, comme le montre le graphique suivant de CoreLogic, qui révèle les baisses les plus importantes et les plus faibles dans certains États.

«Après avoir finalement atteint un plancher en 2011, les prix des maisons ont commencé à remonter lentement à leur niveau actuel», a déclaré Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic. «Une demande accrue et une offre réduite - ainsi que des marchés du travail en plein essor - ont donné un coup de fouet aux prix des logements sur les marchés du logement les plus durement touchés. Pourtant, beaucoup ne sont pas encore revenus à leurs niveaux d'avant l'accident. ”

Si de nombreux États ont retrouvé leurs valeurs d'avant la crise, ce ne sont pas toutes de bonnes nouvelles. Les normes de prêt plus strictes depuis la crise ont rendu difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire, ce qui, selon certains acteurs du secteur, a contribué à un resserrement des stocks et des prix bien au-delà des sommets atteints avant la crise.

Face aux prix élevés, aux normes de crédit strictes et à la concurrence d'acheteurs au comptant, de nombreux acheteurs n'ont pas d'autre choix que de louer. Selon l'Urban Institute, dans certaines régions métropolitaines, notamment à San Francisco, seuls 25% des résidents peuvent se permettre d'acheter une maison. En fait, le pourcentage de locataires dans 50 des plus grandes villes des États-Unis a augmenté entre 2006 et 2016, selon le site Web immobilier Zillow. Aujourd'hui, le pourcentage de la population qui loue est à son plus haut niveau depuis 1965.

«Nous sommes vraiment dans une phase de gueule de bois», a déclaré Jonathan Miller, PDG de la société d'évaluation et de conseil en immobilier Miller Samuel. «Ce n’est pas parce que les prix sont en hausse que nous avons récupéré. [Le marché] est toujours faussé, en raison des conditions de crédit ».

L'abordabilité dépend du marché

Lorsque le marché immobilier a culminé en avril 2006, près des deux tiers des régions métropolitaines les plus peuplées des États-Unis étaient considérées comme surévaluées et seules cinq régions métropolitaines, représentant seulement 1%, étaient considérées comme sous-évaluées. En mars 2011, le marché avait atteint son point le plus bas et seuls 27 marchés - soit 7% des régions métropolitaines les plus peuplées - étaient considérés comme surévalués. Les données les plus récentes disponibles à ce jour (en décembre 2017), les régions métropolitaines les plus peuplées des États-Unis se partagent presque à parts égales entre des marchés sous-évalués, surévalués et de valeur, ce qui signifie «à long terme, durable». niveaux de base, soutenus par les fondamentaux du marché local tels que le revenu disponible », selon CoreLogic.

Comme toujours, l’abordabilité dépend du marché. Les valeurs médianes par pied carré chez Manhattan, par exemple, sont environ 20 fois plus élevées que dans des endroits comme Cleveland et Detroit. Selon un rapport de JPMorgan, les prix élevés sont moins corrélés avec la dette hypothécaire et plus concentrés dans des zones à offre restreinte telles que New York, la région de la baie de San Francisco, Boston, Seattle, Denver et Portland, Oregon. La crise du logement se prépare ">

Disponibilité des hypothèques

Les normes de prêt se sont assouplies au cours des deux dernières années. Une analyse publiée par CoreLogic sur les prêts conformes conventionnels a révélé que les prêts étaient approuvés pour des emprunteurs légèrement plus risqués - bien que, contrairement aux années antérieures à la crise, les emprunteurs devaient fournir une documentation complète de leurs revenus et de leur capacité de remboursement. Fannie Mae, par exemple, a relevé son ratio d'endettement maximal (DTI) de 45% à 50%, et Fannie Mae et Freddie Mac ont commencé à accepter des prêts hypothécaires avec des mises de fonds aussi faibles que 3% ces dernières années. Aujourd'hui, les consommateurs américains ne sont pas exposés à des taux aussi fluctuants qu'avant la crise et environ 15% seulement du marché des prêts hypothécaires en circulation sont à taux ajustables. En dépit de ces éléments positifs, les prêts hypothécaires n’ont pas encore atteint leur niveau d’avant la crise. (Voir notre tutoriel sur les bases de l'hypothèque .)

Le résultat final

Les prix élevés et le manque de stocks, combinés à un crédit hypothécaire serré et à une dette de prêt étudiant écrasante, ont conduit à un changement fondamental vers la location. En effet, l'accession à la propriété aux États-Unis a culminé à 69% en 2004 et, malgré une hausse récente, le taux reste à 64%. D'autres facteurs ont également contribué à l'augmentation de la location, notamment la préférence des consommateurs et le désir d'un mode de vie plus flexible.

Dix ans après la Grande Récession, l'économie est en plein essor, avec un marché haussier record, un taux de chômage encourageant et un nombre croissant de marchés immobiliers qui ont retrouvé leur niveau d'avant la crise. Pourtant, malgré le climat immobilier très chaud d’aujourd’hui, beaucoup de spéculations s’annoncent sur un autre krach boursier de l’immobilier - pas nécessairement au niveau national, mais dans les zones métropolitaines où l’accessibilité financière et la hausse rapide des prix de l’immobilier sont insuffisantes.