L'immobilier ou le marché boursier ont-ils connu une meilleure performance historique?

Pendant la majeure partie de l'histoire des États-Unis - ou du moins aussi loin que l'on puisse en croire une information fiable - les prix du logement n'ont augmenté que légèrement plus que le niveau de l'inflation dans l'économie. Ce n’est que pendant la période comprise entre 1990 et 2006, connue sous le nom de Grande Modération, que les rendements immobiliers ont rivalisé avec ceux du marché boursier. Le marché boursier a toujours produit plus de hauts et de bas que le marché de l'habitation, mais il a également eu de meilleurs rendements globaux.

Tous les résultats obtenus en comparant la performance relative des actions et des prix de l'immobilier dépendent de la période considérée. Examiner les retours du 21ème siècle semble très différent de ceux qui incluent la plupart ou la totalité du 20ème siècle.

Preuve historique

Les données fiables sur la valeur de l'immobilier aux États-Unis sont relativement sombres avant les années 1920. Selon l'indice du logement Case-Shiller, le taux de rendement annualisé moyen du logement a augmenté de 3, 7% entre 1928 et 2013. Les stocks ont affiché un rendement annualisé de 9, 5% au cours de la même période.

L’appréciation corrigée de l’inflation sur le Dow Jones Industrial Average (DJIA) sur la même période de 84 ans a été de 1, 6% par an. Composée au fil du temps, cette différence a entraîné une performance cinq fois supérieure pour le marché boursier.

Cependant, il n’ya pas beaucoup d’investisseurs ayant un horizon de placement de 84 ans. Prenons une période différente: les 38 années écoulées entre 1975 et 2013. Un investissement de 100 USD dans un logement moyen (calculé par l’indice des prix des logements de la Federal Housing Financ Agency (FHFA)) en 1975 serait passé à environ 500 USD en 2013. Un investissement similaire de 100 dollars dans le S & P 500 au cours de cette période serait passé à environ 1 600 dollars.

Pommes et oranges

Alors que les prix des actions et les prix des logements reflètent la valeur marchande d'un actif, il ne faut pas comparer les maisons et les actions uniquement pour les rendements du marché.

Les actions représentent une participation dans une société cotée en bourse. Ils ne constituent pas des actifs matériels ni matériels et ne servent à rien d'autre qu'un réservoir de valeur et un instrument de sécurité liquide. Bien qu'il y ait des raisons de croire que le marché boursier global gagnerait en valeur réelle (par opposition à sa valeur nominale) au fil du temps, il y a peu de raisons de croire qu'un seul titre devrait croître à perpétuité.

L'immobilier n'est pas comme les stocks. Certaines personnes spéculent avec les prix de l'immobilier, mais les immeubles commerciaux et résidentiels remplissent des fonctions concrètes. Les gens vivent dans des maisons et des condominiums. Les entreprises opèrent en dehors de l'immobilier commercial. La propriété physique a de la valeur en soi.

Cela introduit deux phénomènes contradictoires. D'une part, les structures immobilières existantes devraient naturellement perdre de la valeur avec le temps en raison de l'usure et de la dépréciation. Une maison non modifiée n'a aucune raison de prendre de la valeur avec le temps; tous les planchers, les plafonds, les appareils ménagers et l'isolation vieillissent et perdent de leur valeur.

D'autre part, les maisons moyennes construites en 2015 étaient sans doute supérieures à celles construites en 1915. Les structures existantes ne devraient pas prendre de valeur, mais les nouvelles structures devraient être plus utiles en raison de leurs améliorations structurelles et fonctionnelles.

Aperçu du conseiller

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Groupe financier Artifex, Dayton, OH

De 1968 à 2009, le taux d’appréciation moyen des logements existants a augmenté d’environ 5, 4% par an. Dans le même temps, l'indice S & P 500 affichait un rendement moyen de 8, 2%; les actions de petite capitalisation ont été en moyenne de 11, 5% par an. Le taux d'inflation était d'environ 4, 5%. Nous ne prévoyons pas que les investissements immobiliers augmenteront beaucoup plus que l’inflation.

Mais les chiffres ne racontent pas toute l'histoire de la performance. Vous devez également tenir compte de l'impact des avantages fiscaux, du rendement du revenu et du fait que les investissements immobiliers permettent souvent un effet de levier important (vous pouvez financer l'achat d'une maison, en ne laissant pas plus de 20% de votre propre argent, par exemple). . Bien entendu, si vous achetez un bien immobilier directement, vous devez également prendre en compte votre temps pour gérer la propriété et les coûts de maintenance et de réparation. La comparaison des taux de rendement doit inclure tous ces éléments.