Les évaluations domiciliaires: la clé d'un refinancement réussi

Lorsque vous refinancez votre prêt hypothécaire, tout dépend de l'évaluation. Si la valeur de votre maison est si basse que vous êtes sous l'eau, vous ne pouvez pas refinancer. Si la valeur de votre évaluation limite la valeur nette de votre maison à moins de 20%, vous serez bloqué en payant pour une assurance hypothécaire privée (PMI) ou en apportant de l'argent à la table pour effectuer un refinancement d'argent. De plus, vous pourriez ne pas obtenir le taux d'intérêt le plus bas, car les prêteurs considèrent que les emprunteurs avec moins de fonds propres sont plus risqués. Si vous envisagez un refinancement, vous devez comprendre le rôle essentiel de l'évaluation dans le processus.

Qu'est-ce qu'une évaluation de maison?

Une évaluation est l'opinion d'un professionnel agréé ou certifié de la valeur d'une maison fournie par un tiers désintéressé. L'évaluateur est payé pour fournir le service de valorisation de votre maison, mais il n'a pas la peau dans le jeu lorsqu'il s'agit de savoir si vous êtes en mesure de refinancer grâce à la valeur qu'ils ont obtenue. Lors d’une opération de refinancement, l’évaluation protège la banque en veillant à ce qu’elle ne prête pas à l’emprunteur plus que la valeur de la propriété. Si, par la suite, la propriété est saisie pour une raison quelconque, le prêteur souhaite pouvoir la revendre et récupérer son argent.

Un évaluateur se rend chez vous pendant 30 à 45 minutes pour mesurer ses dimensions, examiner ses commodités et évaluer son état général, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, prenant des photos de l'extérieur, du garage et de chaque pièce intérieure. Ils examinent ensuite les enregistrements de propriétés similaires aux vôtres - idéalement, les propriétés de votre quartier vendues récemment. Sur la base de la visite à domicile et de ces enregistrements, l'évaluateur émet un avis professionnel sur le prix de vente de votre propriété si vous la mettez sur le marché. La banque utilise cette valeur (ainsi que vos revenus, vos actifs et votre historique de crédit) pour déterminer le montant qu'elle vous prêtera.

Points clés à retenir

• Un propriétaire qui envisage de refinancer une hypothèque doit d'abord obtenir une évaluation, qui coûte généralement entre 300 et 500 $ pour une maison unifamiliale.
• L'évaluateur, un professionnel indépendant, évalue minutieusement une maison - en personne - et examine des propriétés similaires avant d'arriver à une évaluation de la maison.
• Le fait de rafraîchir le travail de peinture d'une maison, d'éliminer l'encombrement et de signaler les éléments cachés peut augmenter les chances d'une évaluation élevée.
• Si l'évaluation est faible, un refinancement en espèces peut vous aider à atteindre 80% du capital et à éviter l'assurance hypothécaire privée. Si vous êtes sous l'eau, vous devrez peut-être attendre que les valeurs à la maison augmentent.

L’évaluation du logement: la clé d’un refinancement réussi

Comment fonctionnent les évaluations de maison d'aujourd'hui

Deux types d'opérations de refinancement ne nécessitent pas d'évaluation: le refinancement simplifié de l'Administration fédérale du logement et le Prêt de refinancement avec réduction du taux d'intérêt de l'Administration des anciens combattants. Tous les autres types de transactions de refinancement nécessitent une évaluation.

Les réglementations fédérales dictent aux prêteurs et aux évaluateurs le comportement à adopter tout au long du processus d’évaluation. Après la crise du logement, le gouvernement a voulu accroître l'indépendance des évaluateurs afin d'empêcher toute possibilité de prêt basée sur des valeurs immobilières gonflées. La loi Dodd-Frank et la loi sur la vérité dans les prêts exigent désormais que les évaluations soient «menées de manière indépendante et sans influence ni contrainte indues».

Étant donné que les exigences fédérales en matière d'indépendance des évaluateurs définissent un champ restreint d'interactions acceptables entre un évaluateur et des agents de crédit, les prêteurs craignent que tout contact avec des évaluateurs puisse être interprété comme une violation de la loi en tentant d'influencer l'opinion de l'évaluateur avant la fin de l'évaluation. Les prêteurs sont prudents pour éviter la possibilité de mesures disciplinaires sévères. Les agents de crédit et les courtiers ne peuvent pas choisir l'évaluateur, pas plus que l'emprunteur. Les emprunteurs ne peuvent pas non plus soumettre une évaluation effectuée pour un prêteur différent, bien qu'ils «puissent informer la banque de l'existence d'une autre évaluation et que la banque puisse demander le rapport d'évaluation directement à l'autre institution».

Le prêteur commandera souvent l'évaluation par l'intermédiaire d'une tierce partie appelée société de gestion des évaluations (AMC). «Le recours à un AMC n’est pas une obligation, mais c’est l’approche habituelle en matière d’indépendance des évaluateurs», déclare Joe Parsons, conseiller principal en prêts chez Pinnacle Capital Mortgage de Dublin, en Californie, banquier régional et courtier en hypothèques.

De nombreux prêteurs, en particulier les petits, locaux, ont des relations de référence directes avec un petit groupe d’évaluateurs et n’utilisent pas de CMA. Ou encore, le prêteur peut disposer d’un service d’évaluation indépendant. L'évaluateur doit avoir une connaissance locale de la région (appelée compétence du marché). Les évaluateurs sont censés se conformer aux normes uniformes de la pratique de l'évaluation professionnelle émises par la Fondation de l'évaluation, une organisation professionnelle, bien que ces normes ne soient pas légales.

Frais d'évaluation de la maison

Les frais d’évaluation varient d’un État à l’autre, mais les évaluateurs doivent appliquer des frais raisonnables et habituels pour la région. Attendez-vous à payer entre 300 $ et 500 $ pour l’évaluation d’une maison unifamiliale standard. «Les propriétés plus complexes coûtent plus cher parce que l'inspection prend plus de temps», déclare Erin Benton, vice-présidente de Decorum Valuation Services, une société de gestion des évaluations basée à Ellicott City, dans le Maryland.

Vous devez payer les frais à l’avance au moment de l’évaluation, pas à la clôture, car peu importe si votre prêt est fermé ou non, l’évaluateur a tout de même fait le travail. Bien que les frais puissent sembler intéressants s’ils vous permettent d’obtenir les conditions de refinancement que vous souhaitez, il peut sembler un gaspillage d’argent si une évaluation trop basse signifie que vous ne pouvez pas refinancer.

Comme les prêteurs ne peuvent pas discuter de la valeur cible ou de la «valeur cible» attendue avec un évaluateur au moment de leur affectation, les propriétaires ne peuvent obtenir une estimation approximative de l'éventualité selon laquelle leur maison est susceptible de faire l'objet d'une évaluation suffisamment élevée pour pouvoir être refinancée avant de payer. pour le service, comme ils pourraient avant la nouvelle réglementation. Au mieux, vous pouvez rechercher des ventes comparables récentes sur des sites Web tels que Zillow et Redfin, mais leurs enregistrements peuvent être incomplets.

Une autre option consiste à demander à un agent immobilier de réaliser une analyse de marché comparative et de vous fournir des impressions des ventes comparables réalisées récemment par le service inter-agences, déclare Bruce Ailion, agent de RE / MAX Greater Atlanta. Demandez gentiment, car l'agent vous rendra service - contrairement à une vente de maison, il ne gagnera aucune commission de votre refinancement.

Aide pour une évaluation haut de gamme

La valeur que l'évaluateur attribue à votre maison dépend en grande partie des prix de vente récents de propriétés comparables, mais vous vous trompez si vous pensez que vous ne pouvez rien faire pour aider votre maison à atteindre le maximum de sa valeur d'évaluation potentielle.

Faire évaluer votre maison, c'est comme si vous alliez à un premier rendez-vous, dit Ailion. Bien que vous ne sachiez pas comment votre partenaire vous aimera ou vous évaluera, être bien soigné augmente considérablement vos chances d'être jugé attrayant. «Il en va de même avec l'évaluation», dit-il. «Votre propriété doit être propre et nette, dégagée et facile à inspecter. Tous les animaux de compagnie doivent être contenus et avoir une odeur masquée. Vous ne voulez pas que l'évaluateur soit précipité pour sortir.

Voici comment Ralph J. Vaccari, évaluateur résidentiel agréé, président de Vaccari & Associates à Marblehead, dans le Massachusetts, décrit son approche du travail: «En règle générale, peu importe si votre pelouse n’est pas tondue ou si votre maison est en désordre. Cependant, il est important de réaliser qu'une maison sale ou négligée peut donner à la pièce une apparence d'usure dépassant les limites de la normale et que cette condition peut, en fait, affecter la valeur. "

Selon Vaccari, l'évaluateur se préoccupe des points suivants:

• Etat extérieur et intérieur
• Nombre total de chambres
• Fonctionnalité, y compris la conception et l'aménagement des pièces intérieures et l'obsolescence fonctionnelle
• Améliorations apportées aux cuisines et aux salles de bains, aux fenêtres, au toit et aux systèmes de la maison (chauffage, électricité et plomberie) au cours des 15 dernières années, ce qui rend la maison plus moderne, fonctionnelle et habitable selon les normes actuelles.
• Etat et âge des systèmes de la maison
• Équipements extérieurs, tels que garages, terrasses et porches
• Emplacement
• Caractéristiques peu attrayantes, telles qu'une apparence extérieure incompatible avec le reste du quartier

C'est une bonne idée de souligner les caractéristiques qui pourraient ne pas être immédiatement évidentes et qui pourraient potentiellement ajouter à l'opinion de l'évaluateur quant à la valeur, dit Parsons.

Avant que l'évaluateur vienne

Cependant, préparer votre maison pour la visite d'un évaluateur est différent de le préparer pour un acheteur éventuel. «Lorsque vous ouvrez votre maison à un acheteur potentiel, vous souhaitez déclencher des réactions émotionnelles», déclare Parsons. «En tant que vendeur, vous voulez que l'acheteur puisse imaginer à quel point il sera heureux et à l'aise. Aucune considération subjective de ce type ne s'applique à une évaluation. "

Vaccari ajoute qu'un propriétaire ne changerait rien, par exemple en déchirant un vieux tapis pour révéler des planchers de bois franc, pour une évaluation, comme il le pourrait pour un vendeur. Mais rafraîchir la peinture de la maison, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, peut être utile, tout comme le nettoyage de l'encombrement afin de permettre un accès complet et une visualisation complète de toutes les zones de la maison, y compris le sous-sol. Enfin, dit Ailion, «Si les enregistrements fiscaux sont incorrects, signalez-le.»

Sinon, dit Vaccari, il incombe à l'évaluateur de découvrir les problèmes et de poser des questions, le cas échéant.

Si vous obtenez une bonne évaluation

Félicitations! Vous avez franchi une étape majeure dans le refinancement de votre prêt hypothécaire. Il est maintenant temps de passer à la prochaine série d'étapes avec votre agent de crédit. Si vous avez obtenu une évaluation favorable, utilisez un outil tel que la calculatrice hypothécaire du Bureau de la protection financière des consommateurs pour rechercher les taux d'intérêt sur une hypothèque refinancée pour une maison de votre valeur. Être armé de ces chiffres peut vous donner un certain pouvoir de négociation lorsque vous rencontrez votre prêteur.

Si vous souhaitez faire appel d'une faible évaluation, vous aurez plus de chances de réussir si vous proposez des données fiables à l'appui de votre dossier.

Obtenir un deuxième avis

Parfois, la valeur de l'évaluateur est non seulement inférieure à celle que vous souhaitez, mais également inférieure à celle que vous pensez de votre maison. «Une évaluation, ce n'est que l'opinion d'une personne», déclare Ailion. "Bien qu'il s'agisse d'un avis formé et éduqué, comme dans toutes les professions, il existe de bons et de mauvais praticiens."

Compte tenu des réglementations fédérales strictes régissant le processus, y a-t-il quelque chose que vous puissiez faire au sujet d'une faible évaluation? «Si le propriétaire n'aime pas la valeur de l'évaluation, il peut écrire une lettre d'appel au prêteur ou à l'AMC, mais le risque qu'un évaluateur change d'avis est très minime, sauf si le propriétaire a des preuves écrasantes que la valeur est off », dit Benton.

Votre appel ne réussira que si vous montrez que l’évaluateur a commis une erreur importante, telle qu’une énumération incorrecte de la superficie en pieds carrés ou du nombre de pièces; négliger un équipement important, tel qu'une piscine ou un spa; ou négliger une vente comparable qui pourrait supporter une valeur plus élevée tout en «cherchant» une comparaison moins appropriée qui indiquerait une valeur inférieure, dit Parsons.

Vous pourriez aussi plaider, dit Ailion, en soulignant que les comparables utilisés se trouvaient dans un district scolaire inférieur ou une subdivision inférieure sans association de propriétaires avec des piscines et des courts de tennis, que tous les comparables étaient en difficulté ou immobiliers. des ventes en propre, ou qu’ils ont d’autres externalités négatives influençant la valeur, telles qu’être dans une rue animée. «Explique pourquoi ils sont différents et non égaux au vôtre. Vous devez prouver que quelque chose ne va pas avec les comparables sélectionnés », explique Ailion.

Vos options lorsque l'évaluation est faible

Si vous ne pouvez pas contester avec succès une faible évaluation, comment vous assurez-vous que le refinancement se réalise? Si l'évaluation vous situe à moins de 80% des capitaux propres, vous n'atteindrez pas le ratio prêt / valeur requis de 80% et vous devrez payer PMI, à moins que vous ne choisissiez de refinancer votre argent.

Si l'évaluation vous place à moins de 80% des capitaux propres, vous pouvez effectuer un refinancement au comptant, en ajoutant suffisamment d'argent à la clôture pour atteindre ce ratio magique de 80% du ratio prêt / valeur et éviter le PMI.

Vous pouvez également choisir de payer le PMI pour le moment. Si la valeur des maisons continue à augmenter, vous pouvez fournir des ventes comparables à votre gestionnaire d’hypothèque et lui demander de supprimer PMI, même si vous n’avez pas encore remboursé la majeure partie de votre capital. Toutefois, si l'évaluation révèle que vous êtes sous l'eau, tout ce que vous pouvez faire est d'attendre que le marché s'améliore, à moins de vous qualifier pour un programme comme High LTV Refinance Option de Fannie Mae ou FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). Le programme HARP (Home Affordable Refinance Program), qui avait offert une aide gouvernementale aux propriétaires immergés, a expiré fin 2018.

Évaluations de la maison: le résultat final

Comprendre le fonctionnement du processus d’évaluation vous donnera les meilleures chances d’avoir un évaluateur pour attribuer la valeur la plus élevée possible à votre propriété. Les évaluations ne correspondent pas toujours aux valeurs que les emprunteurs espèrent et constituent un processus humain qui laisse place à la subjectivité et aux erreurs. Vous pouvez faire appel à une faible évaluation, mais vous ne réussirez qu'avec des données solides pour vous sauvegarder.